TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/03067

N° Portalis 352J-W-B7H-CZII6

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 09 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [T] [I]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [B] [A] épouse [I]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par Maître Patrick COMBES de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocats au barreau de FONTAINEBLEAU, avocats plaidant

DÉFENDEURS

Madame [J] [P] [E] [U] veuve [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [V] [M] [H]

[Adresse 9]

[Localité 2] (ESPAGNE)

Madame [Y] [L] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés tous les trois par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1806

Décision du 09 septembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/3067 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZII6

S.A.S. VXL NOTAIRES

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par Maître Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sophie PILATI, greffière, lors des débats et de Mélanie VAUQUELIN, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Juin 2025 ; avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 09 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***********

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 4 juin 2020 reçu par Maître [X] [W], notaire associé de la SAS VXL NOTAIRES, [J] [U] veuve [C], [Y] [C] et [V] [C] ont consenti au bénéfice de [T] [I] et de [B] [A] épouse [I] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation sise, [Adresse 7] à [Localité 10] (77) moyennant un prix de 172.000 euros, le délai de la promesse de vente expirant le 4 septembre 2020.

La promesse était consentie sous différentes conditions suspensives, dont il est constant quelles ont toutes été réalisées.

Une indemnité d’immobilisation de 17.200 euros était fixée, dont la moitié, soit une somme de 8.600 euros, a été versée par les bénéficiaires entre les mains du notaire rédacteur de l’acte, en qualité de séquestre.

Le 30 juin 2020, le bien promis a été l’objet d’un dégât des eaux.

Des discussions ont été menées pour proroger la promesse unilatérale de vente, mais n’ont pas abouti.

Par exploits d’huissier en date du 24 janvier 2022, [T] [I] et [B] [A] épouse [I] ont fait assigner [J] [U] veuve [C], [Y] [C] et [V] [C] et la devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau aux fins essentielles d’obtenir la restitution de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation et des dommages et intérêts en indemnisation de leurs préjudices.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Par ordonnance d’incident en date du 1er décembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire de Fontainebleau incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 mai 2024, les époux [I] demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 1101 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1124 du Code civil,

Vu l’article 1304-3 du Code civil,

Vu les articles 1217 et 1240 du Code civil,

DÉCLARER la demande des époux [I] recevable et bien fondée,

En conséquence :

ORDONNER à la SAS VXL NOTAIRES de procéder à la libération, entre les mains des époux [I], de la somme de 8.600 euros au titre de la restitution de la part d’indemnité d’immobilisation versée,

CONDAMNER solidairement les consorts [F] à payer aux époux [I] la somme totale de 9.945,78 euros à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTER les consorts [F] et la SAS VXL NOTAIRES de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires,

CONDAMNER solidairement les consorts [F] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNER solidairement les consorts [F] à payer aux époux [I] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELER le caractère exécutoire de droit de la décision à intervenir, en application de l’article 514 du CPC. "

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 mars 2025, [J] [U] veuve [C], [Y] [C] et [V] [C] demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 1103 et suivants du code civil et plus particulièrement les articles 1304 et suivants,

Vu l’article 1343-2 du code civil

DEBOUTER Monsieur et Madame [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

JUGER Madame [J] [C], Madame [Y] [C] et Monsieur [V] [C] recevables et bien fondés en leur demande reconventionnelle ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [I] à verser à Madame [J] [C], Madame [Y] [C] et Monsieur [V] [C] la somme de 17.200 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2020, date d’expiration de la promesse de vente ;

AUTORISER la SAS VXL Notaires, Notaire, à procéder au versement, entre les mains de Madame [J] [C], Madame [Y] [C] et Monsieur [V] [C], de la part d’indemnité d’immobilisation séquestrée entre ses mains, soit la somme de 8.600 € ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus et dus depuis plus d’une année ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [I] à payer à Madame [J] [C], Madame [Y] [C] et Monsieur [V] [C] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

CONDAMNER Monsieur et Madame [I] aux entiers dépens, et autoriser, pour ceux la concernant, la SELARL FBC Avocats représentée par M^e Catherine Favat à en poursuivre le recouvrement direct, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure Civile."

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 juin 2024, la SAS VXL NOTAIRES demande au tribunal de :

«  Vu les articles 1956 et 1960 du Code civil ;

Vu les arguments visés au débat ;

JUGER la société VXL NOTAIRES, recevable en ses présentes écritures ; l’y déclarer bien fondée;

En conséquence

PRENDRE ACTE de ce que la société VXL NOTAIRES s’en rapporte à justice s’agissant de la demande de libération de la somme de 8600 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation au profit des Consorts [C] ou des Consorts [I] ;

CONDAMNER toute partie succombante à verser à la société VXL NOTAIRES la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens. "

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2024.

A l’audience du 17 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’immobilisation

Les consorts [C] demandent au tribunal de condamner les époux [I] à leur verser l’indemnité d’immobilisation de 17.200 euros, avec les intérêts de retard depuis le 4 septembre 2020, date de caducité de la promesse. Ils demandent également l’autorisation pour la SAS VXL Notaires de leur verser la somme de 8.600 euros séquestrée depuis la promesse de vente.

Les consorts [C] soutiennent que les époux [I] doivent leur verser l’indemnité d’immobilisation de 17.200 euros, car ces derniers n’ont pas levé l’option d’achat dans le délai imparti par la promesse de vente. Ils expliquent que la promesse unilatérale de vente stipule que l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente par le bénéficiaire, sauf si une condition suspensive n’est pas réalisée. Ils font valoir qu’en l’espèce, les conditions suspensives avaient été levées avant la date convenue pour la réalisation de la vente, et que les époux [I] avaient confirmé leur intention d’acheter le bien malgré le sinistre survenu. Cependant, à l’approche de la date limite, les époux [I] ont demandé un report du délai de réalisation de la vente, ce qu’ils n’étaient pas tenus d’accepter. Les consorts [C] soulignent que les époux [I] n’ont pas signé l’acte de vente dans le délai prévu, ce qui constitue une carence de leur part. Ils ajoutent que les époux [I] ont tenté de conditionner l’acquisition du bien au montant de l’indemnité d’assurance, ce qui n’était pas stipulé dans la promesse.

Les consorts [I] sollicitent que leur soit restituée l’indemnité d’immobilisation versée à hauteur de 8.600 euros. Ils soulignent que la vente n’a pas pu être finalisée dans le délai initialement convenu en raison de la carence des vendeurs, les consorts [C]. Ces derniers n’ont pas informé les époux [I] de l’existence d’un dégât des eaux affectant le bien objet de la promesse de vente et ne les ont pas conviés aux opérations d’expertise amiable diligentées par leur assureur. De plus, les vendeurs ont refusé de transmettre les documents relatifs aux conditions de l’indemnisation de ce sinistre avant la date butoir fixée dans la promesse, et ont également refusé de consentir à l’allongement de ce délai.

Les époux [I] n’ont donc selon eux pas pu opter en toute connaissance de cause pour l’acquisition du bien avec une délégation de l’indemnisation d’assurance à venir dans le délai imparti. Ils exposent que leurs inquiétudes quant à l’ampleur des désordres, aux travaux nécessaires pour y remédier, ainsi qu’aux conditions de leur prise en charge par l’assurance des vendeurs, étaient fondées. Ils font valoir qu’un rapport de diagnostic établi ultérieurement a confirmé que le pavillon n’était pas habitable en l’état et nécessitait des travaux évalués à environ 40.000 euros.

La SAS VXL NOTAIRES indique s’en rapporter à justice sur le sort de l’indemnité d’immobilisation.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1188 du code civil :

«  Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. ".

L’article 1189 du code civil prévoit que :

«  Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci. "

Selon l’article 1191 du code civil, « Lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun. »

En l’espèce, il figure notamment à la promesse de vente du 4 juin 2020 la stipulation suivante quant au sort de l’indemnité d’immobilisation :

«  La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai

Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir. (…) ".

Par ailleurs, la promesse unilatérale de vente du 4 juin 2020 prévoit également que :

Si un sinistre quelconque frappait le BIEN pendant la durée de validité des présentes, les parties conviennent que le BENEFICIAIRE aura la faculté :

— soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant,

— soit de maintenir l’acquisition du BIEN alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées, sans limitation de ces indemnités, fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le PROMETTANT entend que dans cette hypothèse le BENEFICIAIRE soit purement et simplement subrogé dans tous ses droits à l’égard desdites compagnies d’assurances. (…) ".

Il s’ensuit que cette clause a pour but de protéger les bénéficiaires en leur évitant d’être redevables de l’indemnité d’immobilisation, en cas de non levée d’option en considération d’un sinistre.

Aucune forme n’est exigée pour cette renonciation par cette clause dans l’hypothèse dérogatoire d’une renonciation à la vente pour cause d’un sinistre.

En effet, la clause relative au sort de l’indemnité d’immobilisation prévoit que l’indemnité d’immobilisation sera, sous réserve d’envoi par le bénéficiaire d’une lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse unilatérale de vente à défaut de quoi le promettant pourra le sommer de faire connaître sa décision sous 7 jours, restituée au bénéficiaire dans différentes hypothèses :

— défaillance, d’une condition suspensive,

— bien objet de servitude,

— bien grevé d’une sûreté, bien objet d’une location ou occupation,

— non communication du titre de propriété par le promettant,

— manquement du promettant à une obligation administrative ou légale relative aux biens,

— absence de capacité ou de pouvoir pour vendre le bien,

— non réalisation de la vente imputable au seul promettant.

Force est de constater que le sinistre n’est pas visé au nombre des hypothèses imposant au bénéficiaire, pour se voir restituer l’indemnité d’immobilisation, de notifier par lettre recommandée avec accusé de réception au notaire qu’il se prévaut d’un sinistre. Ainsi, l’hypothèse d’un sinistre frappant le bien pendant la durée d’option reste gouvernée par la clause lui étant dédiée, laquelle ne prévoit pas de forme particulière pour la renonciation.

Il n’est pas contesté que le bien a été, le 30 juin 2020, frappé d’un dégât des eaux, dont les consorts [C] ne nient d’ailleurs pas l’importance. Aucune forme particulière n’étant requise par cette clause pour la renonciation à l’acquisition, il apparaît que les époux [I] ont renoncé a acquérir le bien par le seul fait qu’ils n’ont pas levé l’option dans le délai de la promesse unilatérale de vente. Les moyens soutenus par les consorts [C] quant au fait qu’ils aient envisagé de maintenir l’acquisition sont inopérants, puisque les époux [I] n’ont au final jamais levé l’option. En effet, le courriel du 20 août 2020 adressé par les époux [I] ne peut s’analyser en une levée d’option, ceux-ci se limitant à " réitérer [leur] intérêt d’achat pour la maison avec délégation d’assurance ".

Par conséquent, et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre aux autres moyens des parties, la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à [T] [I] et [B] [A] épouse [I].

Les demandes des consorts [C] de condamner les époux [I] au paiement de la totalité de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2020 outre la capitalisation des intérêts et d’autoriser le notaire à libérer à leur profit la somme séquestrée seront rejetées.

Sur la demande des époux [I] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre les consorts [C]

Les consorts [I] sollicitent condamner solidairement les consorts [C] à leur payer une somme totale de 9.945,78 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et financier.

Ils font valoir que l’absence de réitération de la vente est due à la carence des promettants, qui ne les ont pas informés de l’existence d’un dégât des eaux affectant le bien et ont refusé de transmettre les documents relatifs aux conditions de l’indemnisation de ce sinistre par

leur assureur, ce qui les a empêchés de prendre une décision éclairée quant à l’acquisition du bien.

Sur le préjudice financier, ils soutiennent qu’ils ont engagé des frais de notaire à hauteur de 600 euros et ont dû payer une assurance relative au crédit souscrit pour l’acquisition du bien, totalisant 645,78 euros. Ils exposent qu’ils avaient commencé à effectuer des travaux dans la maison avant la signature de la vente définitive, ce qui leur a coûté 1.700 euros pour l’acquisition d’une chaudière et 2.000 euros pour l’acquisition de parquet.

Sur le préjudice moral, les époux [I] l’évaluent à 5.000 euros, expliquant s’être retrouvés dans une situation précaire car le bien qu’ils occupaient en location avant la vente a été vendu par son propriétaire, qui avait anticipé leur départ. Ils soutiennent qu’ils n’ont pas pu scolariser leurs deux enfants, âgés de 5 et 7 ans, dans l’école qu’ils avaient trouvée à proximité du bien objet de la promesse et qu’ils n’ont pas pu se rapprocher d’une partie de la famille d'[B] [I], alors que la maison avait été choisie précisément pour cette proximité.

Les consorts [C] s’opposent la demande de dommages et intérêts formulée par les époux [I]. Les consorts [C] estiment que les époux [I] ne peuvent prétendre à des dommages et intérêts pour des frais qu’ils ont eux-mêmes choisis d’engager, les défendeurs ayant d’ailleurs fait part de leur refus quant à la réalisation de travaux. Ils réfutent les allégations des époux [I] concernant des prétendus manquements à leurs obligations.

Sur ce,

Aucun fondement juridique n’est proposé pour la demande en paiement de dommages et intérêts des consorts [I] de sorte que la juridiction ne sait si elle se fonde sur la responsabilité contractuelle ou délictuelle.

Il résulte des articles 1240 et 1231-1 du code civil que, quelle que soit le type de responsabilité, le droit à réparation suppose nécessairement la réunion d’un fait générateur de responsabilité, d’un dommage et d’un lien causal entre le premier et le second.

Sont des faits générateurs de responsabilité la faute délictuelle ou l’inexécution contractuelle notamment.

En l’espèce, les époux [I] reprochent aux consorts [C] d’avoir empêché la réitération de la vente. Toutefois, en ne levant pas l’option, les époux [I] ont eux-mêmes fait le choix de ne pas réitérer la vente, et ils ne justifient d’aucun exploit aux fins de réitérer la vente devant notaire. Par ailleurs, aucune stipulation contractuelle n’obligeait les consorts [C] à communiquer aux consorts [I] les éléments obtenus dans le cadre de la procédure d’assurance, l’option laissée aux bénéficiaires en cas de sinistre prévoyant uniquement la subrogation des bénéficiaires dans les droits des promettants à l’égard de l’assureur en cas de levée d’option malgré un sinistre. Il s’ensuit que les consorts [C] n’ont pas commis la faute qui leur est reprochée par les époux [I], de sorte que toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par ceux-ci seront rejetées.

De manière surabondante, il est observé qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la faute alléguée et les frais de notaire, la promesse

unilatérale de vente ayant été établie préalablement au sinistre. S’agissant de l’impossibilité de scolariser leurs enfants dans l’école a proximité du bien objet de la promesse, ils ne prouvent pas en quoi la scolarisation dans cette école plutôt qu’une autre leur occasionne un préjudice, et qu’ils ont été empêché d’acquérir un bien équivalent, également pour se rapprocher de la sœur d'[B] [I]. Quant au préjudice résultant de travaux, force est de constater que les époux [I] sont à l’origine de leur propre préjudice puisque ce sont eux qui ont décidé d’acquérir du parquet et une chaudière avant d’avoir levé l’option, ce qu’ils n’ont pas fait, étant rappelé que la promesse unilatérale de vente indiquait « qu’aucun travaux ne devra être entrepris dans les lieux acquis avant la vente définitive, peu importe que le prêt ait été obtenu ou le bien assuré : tous travaux entrepris malgré cette mise en garde le sera sous la seule responsabilité des parties en cas de difficultés survenues. »

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner solidairement les consorts [C], dont la demande a été rejetée au titre de l’indemnité d’immobilisation, in solidum aux dépens. Les consorts [C] étant in solidum condamnés aux dépens, il n’y a pas lieu à distraction des dépens au bénéfice de leur conseil.

La demande des époux [I] en paiement de dommages et intérêts ayant néanmoins été rejetée, leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée, ainsi que celle formée par [J] [U] veuve [C], [Y] [C] et [V] [C].

Il est aussi justifié de condamner [J] [U] veuve [C], [Y] [C] et [V] [C] à payer à la SAS VXL NOTAIRES la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de [J] [U] veuve [C], [Y] [C] et [V] [C] de condamner [T] [I] et [B] [A] épouse [I] à leur verser la somme de 17.200 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2020 au titre de la promesse unilatérale de vente du 4 juin 2020 portant sur une maison d’habitation sise, [Adresse 7] à [Localité 10] (77) ainsi que la demande d’ordonner la capitalisation des intérêts ;

Ordonne à la SAS VXL NOTAIRES, de restituer à [T] [I] et [B] [A] épouse [I] la somme de 8.600 euros séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation p prévue à la promesse unilatérale de vente du 4 juin 2020 portant sur une maison d’habitation sise, [Adresse 7] à [Localité 10] (77) ;

Rejette la demande de [T] [I] et [B] [A] épouse [I] en paiement de dommages et intérêts pour la somme totale de 9.945,78 euros dirigée solidairement contre [J] [U] veuve [C], [Y] [C] et [V] [C] au titre du préjudice moral et financier ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne [J] [U] veuve [C], [Y] [C] et [V] [C] in solidum aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à distraction des dépens ;

Condamne [J] [U] veuve [C], [Y] [C] et [V] [C] à payer à la SAS VXL NOTAIRES la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par [T] [I] et [B] [A] épouse [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par [J] [U] veuve [C], [Y] [C] et [V] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 11] le 09 Septembre 2025

La Greffière Le Président

Mélanie VAUQUELIN Robin VIRGILE