T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/06277 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K2NQ

MINUTE n° : 2026/17

DATE : 07 Janvier 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSES

S.C.I. PIESTA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

S.A.R.L. PRIMADIER, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentées par M^e Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [K] [M], demeurant [Adresse 2] [Adresse 8]

représentée par M^e Nordine OULMI, avocat au barreau de TOULON

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 08 Octobre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 10 Décembre 2025 puis a été prorogée au 07 Janvier 2026. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Grégory KERKERIAN

M^e Nordine OULMI

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Grégory KERKERIAN

M^e Nordine OULMI

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié en date du 15 avril établi en l’étude de Maître [T] [D], notaire à LORGUES, en présence de Maître [G] [S], notaire à SAINTE-MAXIME, la SCI PIESTA a acquis de Madame [K] [M] un bien et droits immobiliers, situé au [Adresse 6] à LORGUES (83), et la SARL PRIMADIER a acquis de la SAS CARPE DIEM le fonds de commerce de chambre d’hôte située à la même adresse.

Exposant que de nombreux désordres affectent le bien vendu et suivant exploit de commissaire de justice du 18 août 2025, auquel elles se réfèrent à l’audience du 8 octobre 2025 et auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, la SCI PIESTA et la SARL PRIMADIER ont fait assigner devant le juge des référés du présent tribunal Madame [K] [M] aux fins, à titre principal et sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de désignation d’un expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière et notamment la mission détaillée dans l’assignation, outre de voir réserver les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 octobre 2025, auxquelles elle se réfère à l’audience du 8 octobre 2025 et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, Madame [K] [M] présente ses protestations et réserves d’usage et sollicite du juge des référés de voir dire et juger que l’expert éventuellement désigné sera qualifié en pathologie du bâtiment et devra émettre un avis sur les désordres observables en prenant soin de les qualifier suivant la dichotomie vices cachés / vices apparents, outre de dire que l’expertise judiciaire se déroulera aux frais avancés des requérantes et les condamner à consigner dans un délai de deux mois auprès du greffe du Tribunal de céans, ainsi que de voir réserver les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du code de procédure civile en sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 145 du code de procédure civile permet à tout intéressé de solliciter en référé l’organisation d’une mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Pour l’application de ce texte, il doit être démontré l’existence d’un litige potentiel dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment caractérisés, et d’une prétention non manifestement vouée à l’échec.

La SCI PIESTA et la SARL PRIMADIER versent aux débats le procès-verbal de constat du 19 mai 2025 établi par Maître [A] [C], commissaire de justice à Draguignan, duquel il ressort la présence de désordres affectant le plafond (infiltrations), la toiture (réparation d’une tuile cassée et non-conformité du solin autour du conduit de cheminée), la piscine, les volets roulants (accroches des volets qui se cassent), l’électricité (défaut de conformité, pas de protection sur le répartiteur, fils à nu alimentés, les sections de câbles qui ne sont pas bonnes et mal calibrées sur les disjoncteurs. Le disjoncteur qui alimente le chalet n’est pas individualisé, le disjoncteur différentiel qui alimente tout le tableau est faible et il est notamment relevé des risques pour la sécurité.

Les requérantes produisent également aux débat le bail commercial de la SARL PRIMARDIER du 16 avril 2025, ainsi que le rapport d’expertise du 20 janvier 2018 établi par le cabinet AAZ, l’analyse des désordres structurels établie par FREYSSINET et l’avis technique de présence de fissures établi en date du 25 octobre 2024 par l’expert Madame [R] [U], outre des attestations de l’entreprise EM RENOVATION établies en date des 18, 20 et 21 mai 2025, sur lesquelles il est noté : « qu’un tuyau en PCV de diamètre 100 pour l’évacuation de la douche côté piscine n’était pas relié, qu’il était cassé et plein de racines. » ; " nous devrons changer l’intégralité de l’ouvrage pour non-respect des normes de pose d’une terrasse en bois […] « ainsi que » au niveau de la douche de la suite parentale, […] une fuite est dû à une malfaçon au niveau de la cheminée. "

L’existence de désordres est suffisamment plausible pour justifier une expertise judiciaire.

En l’état des éléments versés aux débats ainsi que des investigations techniques à mener pour la résolution du litige, il échet de faire droit à la demande d’expertise judiciaire qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés de la SCI PIESTA et la SARL PRIMADIER.

Il sera donné acte à Madame [K] [M] de ses protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité.

La mission de l’expert sera fixée conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile en simplifiant la mission proposée par les requérantes aux seuls éléments paraissant pertinents.

Par ailleurs, il sera partiellement fait droit à la demande reconventionnelle de Madame [K] [M] sur la demande de désignation d’un expert qualifié en bâtiment ainsi que sur l’extension de la mission expertale aux fins de vérifier et décrire les éventuels désordres observables, en précisant leur nature, et leur cause et d’indiquer les éléments permettant de dire s’ils sont imputables à des vices apparents ou cachés. Il n’appartient pas à l’expert de qualifier lui-même ces notions juridiques. Il sera également laissé un délai supérieur à deux mois aux requérantes pour s’acquitter de la consignation prévue, et ce afin de laisser le temps aux parties de se rapprocher éventuellement pour envisager une expertise conventionnelle.

Les demanderesses, compte tenu de la nature de l’instance et du fait qu’elles ont intérêt à la mesure d’expertise, conserveront la charge des dépens de la présente instance. Il n’est pas opportun de réserver les dépens dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder :

Monsieur [V] [N] (1959)

Architecte DPLG

[Adresse 3]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 10]. : 06.10.23.47.84

Courriel : [Courriel 7]

Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux, sis [Adresse 6] à [Localité 9] (83),

— rechercher les conventions verbales et écrites entre les parties, étudier les documents contractuels et les annexer à son rapport,

— examiner et décrire lesdits biens immobiliers litigieux, vérifier la réalité des désordres et non-conformités invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d’instance et relatés dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 mai 2025,

— si ces désordres sont constatés : les décrire, en précisant la date de leur apparition, en rechercher la cause, en précisant les moyens d’investigation employés, et dire en particulier s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une mauvaise surveillance du chantier, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— indiquer les éléments permettant de dire s’ils sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la prise de possession, ou lors des procès-verbaux de réception ; dans l’hypothèse où les vices auraient été cachés, préciser dans la mesure du possible la date à laquelle ils se sont révélés, ainsi que les éléments permettant de déterminer s’ils étaient apparents au moment de la vente à un acquéreur normalement diligent non professionnel de l’immobilier ou de la construction et avant la vente d’un vendeur présentant les mêmes caractéristiques,

— préciser la nature des désordres en indiquant notamment s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage en cause ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, et le rendent impropre à leur destination ; dire si les éléments d’équipement défectueux font ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ; indiquer dans quelle mesure les désordres diminuent l’usage auquel le bien était destiné ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités,

— identifier les travaux de mise en conformité à réaliser, des réparations et de consolidation, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport ; dans l’hypothèse où les parties n’ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise ; donner toute indication relative aux préjudices (matériels et immatériels) éventuellement subis par la SCI PIESTA et la SARL PRIMADIER notamment dans l’exploitation du fonds de commerce, en précisant la durée des travaux de reprise ; en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés ;

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

DISONS que la SCI PIESTA et la SARL PRIMADIER verseront au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 10 000 euros (DIX MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert au plus tard le 7 MAI 2026, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 7 DECEMBRE 2027,

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DISONS que les opérations d’expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

DONNONS ACTE à Madame [K] [M] de ses protestations et réserves,

LAISSONS les dépens à la charge de la SCI PIESTA et la SARL PRIMADIER,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,