TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03351

N° Portalis DBX4-W-B7I-TIOU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 24 Janvier 2025

[B] [W]

C/

[K] [U]

[V] [C]

[F] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à la SELARL LEFEVRE-LE BIHAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 24 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [W]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne, assisté de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [U]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [V] [C]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Madame [F] [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 07 novembre 2021, [B] [W] a loué à [K] [U] et [V] [C] un appartement meublé à usage d’habitation sis [Adresse 5]) à [Localité 9] assorti d’une place de stationnement (n°20), d’une surface habitable de 60 m² et moyennant un dépôt de garantie et un loyer initial de 675 euros et une provision sur charges de 68 euros.

Par acte distinct du 07 octobre 2021, [F] [R] s’est engagée en qualité de caution solidaire des locataires.

L’état des lieux de sortie avec la précédente locataire a été établi de façon contradictoire le 09 novembre 2021.

L’état des lieux d’entrée relatif aux nouveaux occupants a été signé par le seul bailleur le 11 mai 2022.

Invoquant un arriéré locatif, [B] [W] a fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 décembre 2023, ledit exploit ayant ensuite été signifié à la caution le 26 décembre 2023.

Par exploits des 1er et 03 juillet 2024, [B] [W] a finalement fait assigner [G] [U], [V] [C] et [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant:

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion de [G] [U] et [V] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— la condamnation solidaire de [G] [U], [V] [C] et [F] [R] à payer les sommes suivantes :

* la somme provisionnelle de 2 860 euros au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire,

* une indemnité d’occupation de 743 euros, et ce jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* les dépens, en ce compris le commandement de payer, l’assignation et la notification à la préfecture.

Le 13 août 2024, le commissaire de justice mandaté par le bailleur a dressé un état des lieux de sortie en l’absence des locataires sortants, pourtant régulièrement convoqués.

L’affaire a été appelée à plusieurs reprises aux fins d’établissement d’un solde de tout compte, notamment lors de l’audience du 11 octobre 2024 lors de laquelle le demandeur était représenté et les défendeurs tous présents.

A l’audience de renvoi du 29 novembre 2024 lors de laquelle il était assisté de son conseil, [B] [W] a finalement sollicité :

— la condamnation solidaire de [G] [U], [V] [C] et [F] [R] à payer les sommes provisionnelles suivantes :

* 4 671.81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 août 2024,

* 4 696.58 euros au titre des réparations locatives,

* 401.45 euros au titre des convocation et constat d’état des lieux de sortie,

* 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* les dépens, dont le commandement de payer, l’assignation, la notification à la préfecture, la convocation à l’état des lieux de sortie et le procès-verbal d’état des lieux de sortie.

— le rejet de la demande reconventionnelle de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, [B] [W] a notamment fait valoir les moyens suivants :

— sur le bien-fondé de la demande au titre des réparations locatives,

* les défendeurs auraient insisté pour entrer dans le logement la veille de la prise d’effet du bail, soit le jour du départ de la précédente locataire, s’arrangeant avec cette dernière concernant le ménage, et il aurait lui-même procédé à quelques reprises à leur arrivée,

* les défendeurs n’auraient jamais versé le dépôt de garantie visé au contrat,

* les défendeurs n’auraient jamais signé l’état des lieux d’entrée, quoique celui-ci ait été bien été dressé, et ne se sont pas présentés à l’état des lieux de sortie, ayant uniquement remis les clés deux jours plus tôt,

* les défendeurs n’auraient jamais adressé la moindre récrimination quant à l’état de propreté de l’appartement et au raccordement à la fibre,

— sur l’opposition aux délais de paiement sollicités en défense, le demandeur aurait perdu son emploi en juillet 2024, aurait toujours un crédit immobilier en cours pour l’appartement et aurait perdu confiance dans les défendeurs (ayant déjà proposé un plan d’apurement amiable sur un an que les intéressés n’auraient respectés que pendant six mois).

Comparants, [K] [U] et [V] [C] ont pour leur part reconnu le principe comme le montant de la dette locative, expliquant avoir rencontré des problèmes financiers lors de la grossesse de Madame, son employeur ayant alors cessé de lui verser son salaire. Ils ont toutefois contesté la somme réclamée au titre des réparations locatives, estimant que le demandeur avait fait refaire l’appartement à neuf à leurs frais alors que l’appartement présentait un état de saleté important lors de l’entrée dans les lieux (excréments de chat dans le potager, poisson pourri dans le four), n’était pas raccordé à la fibre contrairement à ce qui était annoncé et supportait déjà des traces sur les murs causés par les meubles de l’ancienne locataire. S’ils ont reconnu être responsables des dégradations sur les portes, ils ont qualifié d’excessif le coût de remplacement desdites huisseries. S’agissant de l’état des lieux de sortie, ils ont expliqué avoir été dans l’impossibilité de s’y rendre, Monsieur travaillant et Madame ayant un enfant en bas-âge mais aucun véhicule pour se déplacer. Ils ont sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, [K] [U] percevant entre 1 400 et 2 000 euros selon les mois et [V] [C] percevant pour sa part 750 euros, outre la PAJE à hauteur de 180 euros. [K] [U] a fait état d’un crédit à la consommation en cours à hauteur de 168 euros par mois et ils ont ajouté avoir déposé une demande de prêt en raison de leur découvert actuel et de la nécessité de changer de véhicule.

Récipiendaire d’un avis de renvoi lors de la précédente audience, [F] [R] n’a pas comparu à l’audience de jugement et ne s’y est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l’état civil du défendeur :

L’assignation et les conclusions ont été établies à l’encontre de “[G]” [U] alors que le bail et les autres pièces produites par le demandeur, en ce compris le procès-verbal de signification desdites assignation et conclusions orthographient le prénom du défendeur comme étant “[K]”.

L’intéressé a produit ses extraits de relevés bancaires sur lesquels son prénom est également orthographié “[K]”, ce qui invite donc à retenir cet orthographe comme étant le bon.

Si l’assignation et les conclusions apparaissent donc erronées à cet égard, il s’agit d’une simple erreur de plume sans conséquence procédurale, lesdits documents ayant été signifiés avec le bon orthographe et l’intéressé ayant comparu à l’audience pour faire valoir sa défense. En tout état de cause, le logement concerné et la colocataire étant parfaitement identifiés, il n’y avait aucun doute possible sur le fait que le défendeur était bien concerné par la présente procédure.

Sur les demandes pécuniaires de [B] [W] :

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut “dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable […] accorder une provision au créancier”.

— Sur le montant de l’arriéré locatif :

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

[B] [W] produit un décompte arrêté au 13 août 2024 selon lequel les défendeurs restaient lui devoir la somme totale de 4 671.81 euros se décomposant comme suit :

—  3 914.50 euros au titre des loyers et provisions sur charges,

—  757.31 euros au titre de la régularisation des charges.

N’ayant pas comparu, [F] [R] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester la somme ainsi réclamée.

Cependant, [K] [U] et [V] [C] ont reconnu le principe comme le montant de la dette locative lors des débats.

Par conséquent, [K] [U], [V] [C] et [F] [R] seront donc solidairement condamnés à verser à [B] [W] cette somme provisionnelle de 4 671.81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 août 2024.

— Sur le coût des réparations locatives imputables aux locataires sortants :

L’article 7 susvisé dispose également que “le locataire est obligé : […]

c) de répondre des dégradations et pertes locatives qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Selon l’article 1731 du Code civil, “s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire”.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée contradictoire entre les parties n’est versé aux débats, celui produit par le demandeur n’ayant été signé que de sa seule main alors que les défendeurs avaient reçu une demande en ce sens. La présomption légale de bon état susmentionnée était donc susceptible de s’appliquer au présent litige.

Pour autant, alors que cette présomption était de nature à lui bénéficier largement, le bailleur propose de retenir comme base de comparaison l’état des lieux qu’il a signé le 11 mai 2022 et qui détaille un certain nombre de dégradations qu’il considère donc comme n’étant pas imputables aux défendeurs.

Toutefois, il produit également l’état des lieux de sortie signé par lui-même et l’ancienne locataire le 09 novembre 2021 aux termes duquel cette dernière lui aurait remis les clés le 07 novembre 2021 et qui diffère par certains points de l’état des lieux susvisé signé le 11 mai 2022.

Or, s’agissant de la date d’entrée effective du couple [U]/[C] dans l’appartement, si le demandeur a évoqué la veille de la prise d’effet du bail lors de l’audience, il semblerait que son épouse et les défendeurs convergent pour leur part vers une entrée effective au 07 novembre 2021, ce qui correspond d’ailleurs à la date de remise des clés selon l’état des lieux d’entrée signé par le bailleur lui-même.

Partant, il apparaît que les défendeurs ont pris possession du logement bien avant la date de signature par le bailleur de l’état des lieux d’entrée et, surtout, avant même l’établissement de l’état des lieux de sortie de la précédente locataire le 09 novembre 2021.

Par conséquent, il existe une contestation sérieuse sur l’état du logement à la date d’arrivée des défendeurs supposant un examen au fond des éléments du dossier afin de trancher le degré d’imputabilité au défendeur des désordres que le bailleur entend imputer aux défendeurs.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

— Sur les frais liés à l’établissement de l’état des lieux de sortie :

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose notamment que l’état des lieux “est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles […].

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par huissier de justice, sur l’initative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire […]”.

En l’espèce, [B] [W] ne rapporte pas la preuve d’un refus des locataires sortants de procéder à un état des lieux amiable ayant imposé le recours à un commissaire de justice.

Si ceux-ci n’étaient effectivement pas présents lors du rendez-vous fixé le 13 août 2024, ils ont expliqué leur absence par une indisponibilité et non pas par une volonté de faire obstacle à la restitution du logement, ayant d’ailleurs rendu les clés deux jours plus tôt.

Enfin, le demandeur ne justifie ni du montant ni du règlement effectif de la somme réclamée au titre desdits frais d’état des lieux de sortie.

Par conséquent, [B] [W] sera débouté de sa demande de condamnation solidaire des défendeurs au titre desdits frais d’établissement de l’état des lieux de sortie par voie d’huissier.

Sur la demande de délais de paiement formulée par les défendeurs :

L’article 1343-5 du Code civil dispose que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, les premiers impayés remontent à novembre 2022 et la dette locative est particulièrement élevée puisqu’elle avoisine les 5 000 euros, les défendeurs n’ayant plus intégralement réglé le terme courant depuis novembre 2023.

Cependant, il résulte du décompte produit par [B] [W] que les défendeurs ont, sauf rares exceptions, toujours procédé à un paiement mensuel voire même qu’ils ont versé un surmensualité aux fins d’apurement pendant plusieurs mois, ce qui démontre leur volonté de juguler l’accroissement de la dette et de respecter dans la mesure du possible leur obligation de payer le terme courant, et ce malgré leurs difficultés financières.

En outre, le logement ayant finalement été restitué, la dette locative ne pourra plus augmenter.

Pour autant, si les défendeurs ont fait état de leurs charges diverses et justifié des revenus de [K] [U], leur demande d’étalement de la dette à raison de mensualités de 100 euros par mois supposerait une 24ème mensualité de 2 371.81 euros, qu’ils ne seront manifestement pas en capacité d’assumer compte-tenu de leurs faibles ressources.

Par conséquent, il apparaît préférable de lisser le remboursement de façon homogène sur le délai légal de deux ans imposé en la matière et de prévoir des mensualités de remboursement de 195 euros.

Partant, [K] [U], [V] [C] et [F] [R] seront autorisés à se libérer de la dette selon les modalités visées au dispositif.

L’octroi desdits délais de paiement suspend toute mesure d’exécution forcée.

Cependant, il convient de prévoir que tout défaut de paiement rendra le solde de la dette intégralement exigible et autorisera [B] [W] à reprendre d’éventuelles mesures d’exécution forcée.

Sur les demandes accessoires :

Parties perdantes, [K] [U], [V] [C] et [F] [R] supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer, l’assignation et la notification à la préfecture. Cependant, le surplus de la demande de [B] [W] au titre des dépens concernant les frais d’état des lieux de sortie est sans objet, celle-ci faisant doublon avec sa demande de condamnation pécuniaire de ce chef.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [B] [W], [K] [U], [V] [C] et [F] [R] seront également condamnés à lui verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNONS solidairement [K] [U], [V] [C] et [F] [R] à verser à [B] [W] la somme provisionnelle de 4 671.81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 août 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de [B] [W] tendant à la condamnation solidaire de [K] [U], [V] [C] et [F] [R] au titre des réparations locatives ;

DEBOUTONS [B] [W] de sa demande tendant à la condamnation solidiaire de [K] [U], [V] [C] et [F] [R] au titre des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie par voie d’huissier ;

AUTORISONS [K] [U], [V] [C] et [F] [R] à s’acquitter de la somme susvisée de 4 671.81 euros en 23 mensualités de 195 euros chacune, outre une 24ème ayant vocation à solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que les délais de grâce ainsi accordés à [K] [U], [V] [C] et [F] [R] suspendent toute procédure d’exécution forcée à son encontre ;

DISONS cependant que toute mensualité restée impayée par [K] [U], [V] [C] et [F] [R] sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que la dette redevienne intégralement exigible et autorisera [B] [W] à engager une procédure d’exécution forcée ;

CONDAMNONS in solidum [K] [U], [V] [C] et [F] [R] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONSTATONS que le surplus de la demande de [B] [W] au titre des dépens concernant les frais d’état des lieux de sortie est sans objet, ayant déjà été tranché par la demande pécuniaire formulée de ce chef ;

CONDAMNONS in solidum [K] [U], [V] [C] et [F] [R] à verser à [B] [W] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge