REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 07 JANVIER 2026

__________________________

N° RG 25/06293 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K2QT

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 19 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Janvier 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [P] [N], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Patrick GIOVANNANGELI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [Y] [N], demeurant [Adresse 3]

assisté par M^e Patrick GIOVANNANGELI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [M] [I], demeurant [Adresse 1]

Madame [B] [T], demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par Madame [Z] [E] épouse [T], munie d’un pouvoir

Madame [Z] [E] épouse [T], demeurant [Adresse 1]

comparante

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Patrick GIOVANNANGELI

— Monsieur [M] [I]

— Madame [B] [T]

— Madame [Z] [E] épouse [T]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2023 ayant pris effet le 1er mars 2023, Madame [P] [N] et Monsieur [Y] [N] ont consenti à Monsieur [M] [I] et Madame [B] [T] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 615,00 €, incluant une provision pour charges de 15 euros.

Madame [Z] [T] s’est portée caution des locataires.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, Madame [P] [N] et Monsieur [Y] [N] ont fait signifier à Monsieur [M] [I] et Madame [B] [T] un commandement de payer pour un montant de 1948,72 € en principal, au titre de loyers et charges impayés, commandement de payer qu’ils ont régulièrement dénoncé à la caution.

Par notification électronique du 21 mai 2025, Madame [P] [N] et Monsieur [Y] [N] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, Madame [P] [N] et Monsieur [Y] [N] ont fait assigner Monsieur [M] [I], Madame [B] [T] et Madame [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner conjointement et solidairement les défendeurs à leur payer par provision la somme de 3075 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er mars 2025 au 20 juillet 2025 et 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement de payer. Ils s’opposent par ailleurs à toute demande de délais de paiement.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 29 juillet 2025.

À l’audience du 19 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, les demandeurs, représentés par un conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 4 305,00 € arrêtée au 19 novembre 2025 (mois de septembre 2025 inclus). Les bailleurs font valoir qu’ils ont reçu un courrier de leurs locataires annonçant un départ le 19 août 2025, mais que ce courrier n’a été envoyé que le 25 août 2025. Ils rappellent que le bail restait opposable aux locataires nonobstant la procédure d’expulsion en cours. Ils affirment par ailleurs que l’appartement a été rendu en mauvais état et sollicitent une provision sur les frais de remise en état.

Monsieur [M] [I] et Madame [B] [T] étaient représentés par Madame [Z] [T], présente en personne.

Elle demande au tribunal de rejeter la demande de loyer du mois de septembre 2025 (600 euros), constater que la somme réelle due au titre des loyers impayés s’élève à 2.875 euros et accorder un délai de 24 mois, rejeter ou réduire les sommes réclamées pour réparations locatives faute d’un état des lieux non conformes et de justificatifs précis et rejeter la demande d’article 700 du Code de procédure civile compte tenu de la situation financière des défendeurs.

Elle fait valoir qu’en raison de la procédure d’expulsion en cours, les locataires n’ont pas considéré utile de régulariser un préavis. Elle affirme que le logement a été libéré fin août et que le loyer de septembre 2025 n’est pas dû. Sur les dégradations dans l’appartement, elle reconnaît que 3 portes ont bien été cassées ou abimées mais considère que les autres détériorations reprochées par les bailleurs ne résultent que de la vétusté normale et que le devis présenté est excessif.

Aucun diagnostic social et financier n’ayant été reçu des services sociaux du Département ou ledit diagnostic reçu ayant fait l’objet d’un PV de carence, il n’a pu en être donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

A titre liminaire, le tribunal prend acte qu’en raison du départ des locataires de l’appartement objet du litige, les bailleurs ne formulent plus aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives aucune demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire ni à l’expulsion ou encore au versement d’une indemnité d’occupation.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 29 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [P] [N] et Monsieur [Y] [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 21 mai 2025, soit dans un délai de 6 semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [P] [N] et Monsieur [Y] [N] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Si le juge des référés, juge de l’évidence, n’a pas naturellement compétence pour statuer sur la résiliation judiciaire d’un bail, sujette à discussion et de nature à faire naître des contestations sérieuses, en l’espèce il est acquis aux débats que les locataires ont quitté les lieux, de sorte qu’ils ne discutent pas le bien fondé de la résiliation du bail dont il ne se prévalent plus.

Il y a donc pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail, dont l’évidence découle des faits de l’espèce.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et charges

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 20 mai 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 19 novembre 2025 à la somme de 4 305,00 €, que Madame [P] [N] et Monsieur [Y] [N] rapportent la preuve de l’arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par Monsieur [M] [I], Madame [B] [T] et Madame [Z] [T].

Si les défendeurs affirment que le loyer du mois de septembre 2025 n’est pas dû, il ne peut qu’être constaté qu’aucune résiliation du bail n’est régulièrement intervenue entre la saisine de la présente juridiction et la formulation des dernières demandes des bailleurs.

Le seul courrier non daté adressé par les locataires annonçant leur départ le 19 août 2025 ne suffit pas à établir qu’ils ont effectivement quitté les lieux à cette date, étant relevé, comme le précisent les demandeurs, que ledit courrier n’a été posté que le 25 août 2025.

Il est toutefois acquis entre les parties que Monsieur [I] et Madame [T] avaient quitté le logement au plus tard à la fin du mois de septembre et restitué les clés, récupérées par les bailleurs dans la boîte aux lettres, de sorte que la résiliation du bail peut être fixée à la date du 30 septembre 2025.

La créance de Madame [P] [N] et Monsieur [Y] [N] portant sur les mois de mars à septembre 2025 n’est donc pas sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [I], Madame [B] [T] et Madame [Z] [T] à payer à Madame [P] [N] et Monsieur [Y] [N] la somme provisionnelle de 4 305,00 €, au titre des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire assure l’entretien courant du logement et assume les réparations locatives, sauf celles dues à vétusté, malfaçon ou force majeure.

En l’espèce, la dégradation de 3 portes dans le logement n’est pas contestée, ni en son principe, ni relativement au montant réclamé à ce titre par les demandeurs.

En revance, l’appréciation du préjudice éventuellement subi par Madame [P] [N] et Monsieur [Y] [N] relativement à la dégradation de l’état général du logement ne relève pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, étant par nature sujet à contestation et à débat de fond et étant en l’espèce contestée par les défendeurs, en son principe comme relativement auxsommes réclamées sur ces postes, considérées comme excessives.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [P] [N] et Monsieur [Y] [N] sur la dégradation générale du logement, à l’exception de la réparation des portes qui n’est pas contestée et pour laquelle les défendeurs seront condamnés par provision à payer une somme de 540 euros HT, soit 594 euros TTC.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [I], Madame [B] [T] et Madame [Z] [T] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [M] [I], Madame [B] [T] et Madame [Z] [T] à payer à Madame [P] [N] et Monsieur [Y] [N] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [P] [N] et Monsieur [Y] [N] aux fins de résiliation judiciaire concernant le bail d’habitation consenti à Monsieur [M] [I] et Madame [B] [T] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation conclu le 20 février 2023 entre Madame [P] [N] et Monsieur [Y] [N] d’une part, et Monsieur [M] [I] et Madame [B] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], à la date du 30 septembre 2025,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [I], Madame [B] [T] et Madame [Z] [T] à payer à Madame [P] [N] et Monsieur [Y] [N] la somme provisionnelle de 4 305,00 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse),

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [I], Madame [B] [T] et Madame [Z] [T] à payer à Madame [P] [N] et Monsieur [Y] [N] la somme provisionnelle de 540 euros HT, soit 594 euros TTC au titre des réparations locatives non contestables,

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes indemnitaires formées par Madame [P] [N] et Monsieur [Y] [N] au titre des réparations locatives contestées ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [I], Madame [B] [T] et Madame [Z] [T] à payer à Madame [P] [N] et Monsieur [Y] [N] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [I], Madame [B] [T] et Madame [Z] [T] aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE