T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/05649 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KYTR

MINUTE n° : 2026/265

DATE : 29 Avril 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires ALPHA représenté par son syndic en exercice, la SARL ALARCON IMMOBILIERS à l’enseigne EUROPE IMMO CONSEIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence PARENT-MUSARRA, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE

S.A.S. SYNDUP, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 25 Février 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Laurence PARENT-MUSARRA

M^e Thibault POZZO DI BORGO

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Laurence PARENT-MUSARRA

M^e Thibault POZZO DI BORGO

FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier délivré le 23 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] assignait la SAS Syndup devant le juge des référés sur le fondement des articles 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du CC.

Le syndicat des copropriétaires exposait que le règlement de copropriété prévoyait à l’article « plaque évoquant une activité » que les plaques et identifications professionnelles devaient correspondre aux prescriptions du plan « Enseigne façade Nord » établi par Monsieur [P] [Y] le 13 novembre 2021.

Les occupants des locaux à usage de bureaux de l’immeuble pourraient placer des enseignes dans la mesure des autorisations administratives préalables, du respect des règles de sécurité, de la souscription des assurances nécessaires et du respect de l’harmonie de l’immeuble et de leur entretien constant ou encore du plan susmentionné.

Par acte de vente en l’état futur d’achèvement du 1er juillet 2022 la SCI Le balota avait fait l’acquisition de 4 lots de copropriétés dont 2 locaux de bureaux au 2e étage du bâtiment, les lots numéro 69 et 70. La SCI avait donné à bail commercial à la SAS Syndup, exerçant l’activité de syndic, portant sur les locaux commerciaux.

La SAS Syndup avait fait apposer sur la façade de l’immeuble une enseigne commerciale dont le texte était «Synd’up », ainsi qu’un bandeau publicitaire collé sur les 4 fenêtres des locaux loués dans le texte était « syndic de copropriété ».

Ni l’enseigne ni le bandeau ne respectait la charte prévue par le règlement de copropriété. Par courrier en date du 9 août 2023, puis du 24 août 2024, la [Adresse 3] avait demandé à la SAS Syndup de retirer l’enseigne et le bandeau, puis l’avait mise en demeure par courrier RAR en date du 24 février 2025, en vain.

Après avoir fait établir un constat par commissaire de justice, établissant que l’enseigne comprenait des lettres de couleur orange sur fond noir, et était différente des autres enseignes, le syndicat des copropriétaires sollicitait la condamnation de la défenderesse d’avoir à déposer et retirer l’enseigne commerciale « Syndup» et le bandeau publicitaire « Syndic de copropriété » qu’elle avait installés sur la façade et les quatre fenêtres de l’immeuble dans le délai de 8 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, et sous astreinte de 300 € par jour de retard.

Il demandait que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte, condamne la défenderesse à lui verser la somme provisionnelle de 2000 € pour résistance abusive, la somme de 2500 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens comprenant le coût du constat de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024 avec distraction au profit de son conseil.

Dans ses conclusions et responsives n° 3 le syndicat des copropriétaires persistait dans l’intégralité de ses demandes à titre principal.

À titre subsidiaire, au vu des contestations systématiques de la défenderesse, dans l’hypothèse où la juridiction s’estimerait insuffisamment éclairée, elle sollicitait la désignation d’un expert pour vérifier la réalité des atteintes à l’harmonie de l’immeuble et au règlement de copropriété.

Par conclusions en réponse n° 4 signifiées par voie électronique le 9 février 2026, la SAS Synd’up soutenait qu’il n’y avait lieu à référé.

Aucun trouble manifestement illicite ne pouvait être caractérisé dans la mesure où le règlement de copropriété autorisait explicitement la position d’enseigne sur les façades fenêtre et baies vitrées. Le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas l’existence d’une interdiction précise, claire et opposable qui serait méconnue par la concluante.

Le plan annexé au règlement de copropriété ne correspondait pas au bâtiment construit et aucune démonstration n’était rapportée de l’actualisation ou de l’opposabilité effective de ce document, le maître d’ouvrage n’ayant pas obtenu la conformité du bâti par rapport aux plans initiaux.

Ainsi le syndicat des copropriétaires prétendait préserver l’harmonie d’un immeuble qui n’était pas lui-même conforme aux plans invoqués. D’autre part le plan annexé ne pouvait se servir de fondement incertain et opposable à une action en référé, de sorte qu’il existait une contestation sérieuse sur l’application de ce dernier.

En toute hypothèse elle observait que le règlement de copropriété n’était pas appliqué de manière uniforme et non discriminatoire à l’ensemble des copropriétaires et occupants. La tolérance prolongée du syndicat pouvait être prise en compte par le juge pour apprécier la proportionnalité de la sanction demandée voir l’existence d’un abus de droit. Elle avait fait établir un constat montrant les disparités des enseignes présentes et non conformes aux prescriptions invoquées.

Elle observait que la notion de rupture d’harmonie ne pouvait être présumée et devait être caractérisée notamment au regard de la destination de l’immeuble qui était d’accueillir des entreprises.

Elle soutenait que dans la mesure où le syndic demandeur à la procédure était en concurrence et en litige dans le cadre d’une autre affaire avec le concluant, l’action en référé relevait de l’abus de procédure.

Elle concluait donc au rejet de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires y compris la demande de désignation d’un expert judiciaire en l’absence de motif légitime, et demandait sa condamnation à lui verser la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’irrespect du règlement de copropriété constitue une atteinte au droit de propriété et un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Le procès-verbal de constat établi le 27 septembre 2024 à la demande du syndicat des copropriétaires montre que les enseignes « Ostéopathe D. O », « Planète zen et sens » « Centre de bien-être » « Yes Academy organisme de formation » étaient toutes composées de lettres en relief, de couleur claire, directement posées sur la façade.

L’enseigne de la société Synd’up était composé d’une plaque accrochée en façade de fond noir, lettres orange. Apposée contre la fenêtre en 4 panneaux du local, à l’intérieur de celui-ci, une banderole barrant les 4 panneaux sur toute leur largeur et leur hauteur était en caractères noirs sur fond orange.

Le règlement de copropriété prévoyait en 2e partie que l’immeuble était destiné à titre exclusif à recevoir des bureaux.

L’article relatif à l’harmonie et à l’aspect de l’immeuble interdisait toute modification des fenêtres volets et fermetures extérieures même concernant leur peinture et leurs matériaux sans autorisation de l’assemblée générale. De même la pose de stores était autorisée sous réserve que l’atteinte et la forme soit choisie par l’assemblée générale.

Aucun aménagement ni aucune décoration ne pourrait être apportée aux loggias qui extérieurement romprait l’harmonie de l’immeuble.

L’apposition d’enseignes à l’extérieur des parties privatives notamment sur les fenêtres, baies, portes et fermetures particulières étaient autorisées.

À l’article « Plaque évoquant une activité » il était stipulé que toute plaque ou identification professionnelle était admise telle que prévu au plan « Enseigne façade Nord » établie par l'[Y] le 13 novembre 2021, ledit plan étant annexé au règlement de copropriété.

Des enseignes pourraient être placées sous réserve d’autorisation administrative préalable, du respect des règles de sécurité et des assurances et du respect de l’harmonie de l’immeuble.

En l’espèce, il résulte du constat établi à la demande du syndicat des copropriétaires que la SAS Syndup a choisi de ne pas se conformer à la charte graphique, et en toute hypothèse, de ne pas adopter le même type d’enseigne que les autres entreprises installées dans l’immeuble.

Comme dans tout règlement de copropriété, le but recherché par ces stipulations est d’éviter les éléments disparates qui nuiraient à l’esthétique, au standing et à la destination de l’immeuble.

Ne serait-ce qu’en rompant avec le mode d’affichage des trois autres entreprises installées dans les locaux, il n’est pas contestable que la SAS Syndup ait causé un trouble manifestement illicite à la copropriété.

Celle-ci ne saurait se prévaloir de la tolérance passée de la copropriété. Le règlement de copropriété a toujours force obligatoire entre les parties, et les instances de la copropriété sont toujours fondées en exiger le respect.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de retrait de l’enseigne et banderole querellées dans le délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, et à l’issue sous astreinte quotidienne de 300 € par jour de retard.

La liquidation de l’astreinte restera de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la résistance abusive

En refusant délibérément de retirer l’enseigne et la banderole litigieuses, malgré deux courriers recommandés et une mise en demeure, la SAS Syndup, à laquelle la force obligatoire d’un règlement de copropriété et d’une charte graphique annexée n’a pas pu échapper, a fait preuve de résistance abusive. Elle sera condamnée à verser à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 €.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La défenderesse, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance incluant le coût du constat de Maître [X] en date du 27 septembre 2024 avec distraction au profit de Maître Laurence [Localité 1] – Musara.

Elle est condamnée à verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC au syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, statuant après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

Condamnons la SAS Synd’up, à retirer l’enseigne et la banderole installées sur la façade et derrière les quatre fenêtres de la résidence [Etablissement 1], dans le délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance,

Disons qu’au terme de ce délai une astreinte de 300 € par jour de retard s’appliquera pendant une durée de six mois, à l’issue de laquelle il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte par le juge de l’exécution,

Rejetons la demande tendant à ce que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte,

Condamnons la SAS Synd’up à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme provisionnelle de 1000 euros au titre de la résistance abusive,

Condamnons la SAS Synd’ Up aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du constat de Maître [X] en date du 27 septembre 2024 avec distraction au profit de Maître Laurence [Localité 1]-Musara,

Condamnons la SAS Synd’up à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE