REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 23/01817 – N° Portalis DB3E-W-B7H-L6T5

En date du : 18 décembre 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix huit décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 octobre 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES FRENES, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Nicolas MASSUCO, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.A.S. LPCR GROUPE, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Fabien BARNOIN, avocat au postulant barreau de TOULON et assistée de M^e Julien CHEVAL, avocat plaidant au barreau de PARIS,

Grosses délivrées le :

à :

M^e Fabien BARNOIN

M^e Nicolas MASSUCO – 1007

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2013, la SCI LES FRENES a donné à bail commercial à l’EURL LES SENS CIELS, aux droits de laquelle vient la SAS LPCR GROUPE, un local d’une superficie de 135 m2 situé [Adresse 2] à Hyères (83).

Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2015, la SCI LES FRENES a donné à bail commercial à l’EURL LES SENS CIELS, aux droits de laquelle vient la SAS LPCR GROUPE, un second local d’une superficie de 76 m2 situé [Adresse 2] à Hyères (83).

Par acte extrajudiciaire en date du 5 novembre 2020, la SAS LPCR GROUPE a donné son congé au bailleur pour le local de 76 m2 à compter du 14 mai 2021, date d’expiration d’une période triennale.

Par acte extrajudiciaire en date du 28 mars 2022, la SCI LES FRENES a signifié à la SAS LPCR GROUPE un congé avec offre d’indemnité d’éviction pour le local de 135 m2 à compter du 30 septembre 2022, terme du bail de 9 ans consenti le 1er octobre 2013.

La SAS LPCR GROUPE n’ayant pas quitté le local de 135 m2, la SCI LES FRENES a assigné la SAS LPCR GROUPE devant le tribunal judiciaire de céans par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2023, aux fins de résiliation judiciaire du bail commercial du 1er octobre 2013 et d’indemnisation des dégradations commises dans le local objet du bail commercial du 29 avril 2015.

*

Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 15 octobre 2025, la veille de l’audience, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI LES FRENES demande au tribunal de :

Principalement sur la procédure

REJETER les conclusions et pièces de la SAS LPCR notifiées le 15 septembre 2025

Subsidiaire sur la procédure

REVOQUER l’ordonnance de clôture

EN CE QUI CONCERNE LE BAIL DU 1er OCTOBRE 2013

A titre principal,

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial liant la SCI LES FRENES à l’EURL LES SENS CIELS en date du 1er octobre 2013 ;

ORDONNER en conséquence l’expulsion de la SAS LPCR GROUPE ainsi que tout occupant de son chef des locaux situé [Adresse 1] avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNER la SAS LPCR GROUPE à supporter les frais d’expulsion ;

ORDONNER l’enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

ORDONNER la libération des lieux dès la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 1000€ par jour de retard à compter de la date de signification par la SAS LPCR GROUPE CONDAMNER la SAS LPCR GROUPE à une indemnité d’occupation d’un montant de 1350€ par mois du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;

A titre subsidiaire,

DIRE et JUGER valide le congé délivré le 28 mars 2022 par la SCI LES FRENES à la SAS LPCR GROUPE ;

ORDONNER en conséquence l’expulsion de la SAS LPCR GROUPE ainsi que tout occupant de son chef des locaux situé [Adresse 1] avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNER la SAS LPCR GROUPE à supporter les frais d’expulsion ;

ORDONNER l’enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

ORDONNER la libération des lieux dès la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 1000€ par jour de retard à compter de la date de signification par la SAS LPCR GROUPE ;

CONDAMNER la SAS LPCR GROUPE à une indemnité d’occupation d’un montant de 1350€ par mois du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;

EN CE QUI CONCERNE LE BAIL DU 29 AVRIL 2015

CONDAMNER la SAS LPCR GROUPE au paiement de la somme de 5926,80€ au titre des travaux résultant des dégradations commises dans les lieux par la SAS LPCR GROUPE ;

EN TOUTES HYPOTHESES

DEBOUTER la SAS LPCR GROUPE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la SAS LPCR GROUPE au paiement d’une somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ;

ECARTER l’exécution provisoire en cas de condamnation de la SCI LPCR ;

CONDAMNER la SAS LPCR GROUPE aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions avant clôture, signifiées par RPVA le 6 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI LES FRENES demande au tribunal de :

A titre principal,

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial liant la SCI LES FRENES à l’EURL LES SENS CIELS en date du 1er octobre 2013 ;

ORDONNER en conséquence l’expulsion de la SAS LPCR GROUPE ainsi que tout occupant de son chef des locaux situé [Adresse 1] avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNER la SAS LPCR GROUPE à supporter les frais d’expulsion ;

ORDONNER l’enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

ORDONNER la libération des lieux dès la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 1000€ par jour de retard à compter de la date de signification par la SAS LPCR GROUPE CONDAMNER la SAS LPCR GROUPE à une indemnité d’occupation d’un montant de 1350€ par mois du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;

A titre subsidiaire,

DIRE et JUGER valide le congé délivré le 28 mars 2022 par la SCI LES FRENES à la SAS LPCR GROUPE ;

ORDONNER en conséquence l’expulsion de la SAS LPCR GROUPE ainsi que tout occupant de son chef des locaux situé [Adresse 1] avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNER la SAS LPCR GROUPE à supporter les frais d’expulsion ;

ORDONNER l’enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

ORDONNER la libération des lieux dès la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 1000€ par jour de retard à compter de la date de signification par la SAS LPCR GROUPE CONDAMNER la SAS LPCR GROUPE à une indemnité d’occupation d’un montant de 1350€ par mois du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;

EN CE QUI CONCERNE LE BAIL DU 29 AVRIL 2015

CONDAMNER la SAS LPCR GROUPE au paiement de la somme de 5926,80€ au titre des travaux résultant des dégradations commises dans les lieux par la SAS LPCR GROUPE ;

EN TOUTES HYPOTHESES

DEBOUTER la SAS LPCE GROUPE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la SAS LPCR GROUPE au paiement d’une somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER la SAS LPCR GROUPE aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 septembre 2025, la veille de la clôture, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SAS LPCR GROUPE demande au tribunal de :

En ce qui concerne le bail du 1er octobre 2013 :

DEBOUTER la SCI LES FRENES de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial en date du 1er octobre 2013 ;

En conséquence et à titre reconventionnel,

JUGER que la SCI LES FRENES est redevable d’une indemnité d’éviction à hauteur de 478.200 euros en vertu du congé qu’elle a délivré le 28 mars 2022 à la société LPCR GROUPE s’agissant du bail en date du 1er octobre 2013 ;

En ce qui concerne le bail du 29 avril 2015 :

DEBOUTER la SCI LES FRENES de sa demande d’indemnisation à hauteur de 5.926,80 euros ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la SCI LES FRENES à payer à la société LPCR GROUPE la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions précédentes, signifiées par RPVA le 29 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SAS LPCR GROUPE demande au tribunal de :

En ce qui concerne le bail du 1er octobre 2013 :

DEBOUTER la SCI LES FRENES de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial en date du 1er octobre 2013 ;

En conséquence et à titre reconventionnel,

JUGER que la SCI LES FRENES est redevable d’une indemnité d’éviction à hauteur de 487.000 euros en vertu du congé qu’elle a délivré le 28 mars 2022 à la société LPCR GROUPE s’agissant du bail en date du 1er octobre 2013 ;

En ce qui concerne le bail du 29 avril 2015 :

DEBOUTER la SCI LES FRENES de sa demande d’indemnisation à hauteur de 5.926,80 euros ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la SCI LES FRENES à payer à la société LPCR GROUPE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Par ordonnance du 3 juin 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture différée de la procédure au 16 septembre 2025.

A l’audience du 16 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clôture d’instruction

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Enfin, aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

En l’espèce, le juge de la mise en état a fixé la clôture à la date du 16 septembre 2025 dans son ordonnance du 3 juin 2025.

La SAS LPCR GROUPE a signifié des conclusions récapitulatives n°2 par RPVA le 15 septembre 2025, la veille de la clôture, ne permettant pas au demandeur de répliquer avant la clôture. Aux fins de respect du contradictoire, il y a donc lieu d’écarter ces conclusions tardives ainsi que, par voie de conséquence, celles signifiées par la SCI LES FRENES le 15 octobre 2025, veille de l’audience.

S’agissant du bail commercial du 1er octobre 2013

Sur la demande principale de résolution judiciaire du bail commercial

Aux termes de l’article 1217 du code civil : " La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter."

Aux termes de l’article 1227 du code civil : « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

Aux termes de l’article 1229 du code civil : " La résolution met fin au contrat. / La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice…".

Aux termes de l’article 1728 du code civil : " Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

Il résulte de l’article L. 145-16 du code de commerce que :

« En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société réalisée dans les conditions prévues à l’article 1844-5 du code civil ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues aux articles L. 236-6-1, L. 236-22 et L. 236-24 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail… »

Le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du preneur en cas d’inexécution fautive caractérisant des manquements graves et répétés de la part du locataire. Toute violation par le locataire de ses obligations concernant la jouissance des lieux est susceptible d’entraîner la résiliation du bail, que ces obligations résultent du contrat ou de la loi. Le juge peut, de même, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du bailleur, notamment en cas de manquement à l’obligation de délivrance et de jouissance paisible. La résiliation judiciaire est, enfin, susceptible d’être prononcée aux torts communs du preneur et du bailleur.

Pour demander la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 1er octobre 2023 avec l’EURL LES SENS CIELS, aux droits de laquelle vient la SAS LPCR GROUPE, aux torts du preneur, la SCI LES FRENES invoque plusieurs fautes : l’absence de notification de la fusion-absorption, la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur, l’absence de paiement du loyer depuis janvier 2023, la détérioration de la verrière.

La SAS LPCR GROUPE fait valoir qu’aucun des griefs invoqués ne caractérise individuellement ou cumulativement une inexécution suffisamment grave pour justifier une résiliation judiciaire.

En l’espèce, en premier lieu, par un courrier en date du 7 mars 2019, la SAS LPCR GROUPE a informé la SCI LES FRENES de l’opération de fusion absorption réalisée entre les sociétés LES SENS CIEL et LPCR GROUPE. En application des dispositions de l’article L. 145-16 du code de commerce, la SAS LPCR GROUPE est donc devenue titulaire du bail commercial consenti par la SCI LES FRENES à l’EURL LES SENS CIELS. Les stipulations du bail commercial relatives à la cession de droit au bail, à la sous-location et à la cession de fonds de commerce ne trouvent pas à s’appliquer, s’agissant d’une fusion absorption, d’autant que le preneur a informé le bailleur de cette évolution. Aucun manquement contractuel ne peut donc être reproché au preneur sur ce point.

En second lieu, l’absence de paiement du loyer invoquée par la SCI LES FRENES est démentie par la production du Grand livre auxiliaire par la SAS LPCR GROUPE.

En troisième lieu, les allégations relatives à la détérioration de la verrière ne sont étayées d’aucun début de preuve.

En quatrième lieu, toutefois, alors que le bail stipule que le preneur est tenu de « ne faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons… sans le consentement préalable, exprès et par écrit du bailleur ou de son mandataire », il ressort notamment du courrier adressé le 30 octobre 2018 par la SAS LPCR GROUP au conseil du bailleur que des travaux, y compris d’ouverture dans le mur porteur, mais aussi de modification du cloisonnement intérieur, des travaux d’électricité et de modifications d’un point d’eau, ont été effectués sans autorisation préalable du bailleur, au motif qu’il s’agissait de travaux urgents, indispensables pour rendre les locaux conformes aux exigences de l’administration, et parce que les relations avec le bailleur étaient très dégradées. Or, contrairement à ce que fait valoir la SAS LPCR GROUPE, les stipulations du bail relatives aux travaux imposés par l’administration et à la restitution du bien loué en fin de bail ne dispensaient pas le locataire de demander au bailleur l’autorisation d’effectuer lesdits travaux.

Ce manquement contractuel, qui consiste à avoir modifié l’intégrité du bien loué sans autorisation, en allant jusqu’à effectuer un percement dans un mur porteur, est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail du 1er octobre 2013 aux torts du preneur. En application des dispositions de l’article 1229 du code civil, la résiliation judiciaire est prononcée à la date d’assignation, soit le 16 mars 2023.

Il ressort des écritures des parties que la SAS LPCR GROUPE a cessé d’exploiter les lieux le 1er janvier 2025 tout en continuant à payer le loyer. Il y a donc lieu d’ordonner la libération totale des lieux dans un délai de 8 jours à compter de la notification du présent jugement, et de condamner la SAS LPCR GROUPE à payer à la SCI LES FRENES, en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation d’un montant de 1 350€ à compter du 16 mars 2023 et jusqu’à libération complète des lieux et restitution des clés.

Sur la demande reconventionnelle de paiement d’une indemnité d’éviction

La résiliation judiciaire du bail commercial étant prononcée aux torts du preneur, celui-ci ne peut utilement se prévaloir du congé sans offre de renouvellement qui lui a été signifié le 28 mars 2022 pour réclamer le paiement d’une indemnité d’éviction.

La SAS LPCR GROUPE est donc déboutée de sa demande reconventionnelle de paiement d’une somme de 478 200€ à titre d’indemnité d’éviction.

S’agissant du bail commercial du 29 avril 2015

Sur la demande de paiement des travaux de remise en état

Selon l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La SCI LES FRENES soutient que le 14 mai 2021, elle s’est rendue compte que les lieux laissés par la SAS LPCR GROUPE avaient été fortement dégradés. Toutefois, elle n’en justifie pas et sera donc déboutée de sa demande de condamnation de la SAS LPCR GROUPE à lui payer une somme de 5 926,80€ en réparation.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

En l’espèce, la SAS LPCR GROUPE perdant le procès, elle est condamnée aux dépens et à payer une somme de 3 000€ à la SCI LES FRENES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ECARTE du débat les conclusions tardives signifiées par la SAS LPCR GROUPE le 15 septembre 2025 ;

ECARTE du débat les conclusions tardives signifiées par la SCI LES FRENES le 15 octobre 2025 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire, à compter du 16 mars 2023, du bail commercial conclu le 1er octobre 2013 entre la SCI LES FRENES et l’EURL LES SENS CIELS, aux droits de laquelle se trouve la SAS LPCR GROUPE ;

AUTORISE la SCI LES FRENES à procéder à l’expulsion de la SAS LPCR GROUPE et de tous occupants de son chef du local donné à bail commercial le 1er octobre 2013, à défaut de départ volontaire dans le délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200€ par jour de retard pendant 12 mois ;

CONDAMNE la SAS LPCR GROUPE à payer à la SCI LES FRENES, en deniers ou en quittance, une indemnité d’occupation de 1 350 euros par mois à compter du 16 mars 2023 jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE la SAS LPCR GROUPE de sa demande de condamnation de la SCI LES FRENES à lui payer une somme de 478 200€ à titre d’indemnité d’éviction ;

DEBOUTE la SCI LES FRENES de sa demande de condamnation de la SAS LPCR GROUPE à lui payer une somme de 5 926,80€ en réparation des dégradations commises dans le local donné à bail par contrat en date du 29 avril 2015 ;

CONDAMNE la SAS LPCR GROUPE aux dépens ;

CONDAMNE la SAS LPCR GROUPE à payer une somme de 3 000€ à la SCI LES FRENES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

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