TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 1]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01711 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RGGY

JUGEMENT

DU : 09 Avril 2026

Syndic. de copro. CHAMPS ELYSÉES II représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS

C/

Mme [Y] [F]

M. [E] [O]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 09 Avril 2026.

DEMANDERESSE:

Syndic. de copro. [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Jennifer POIRRET, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDEURS:

Madame [Y] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Monsieur [E] [O]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentés par M^e Julie PITOT, avocat au barreau de MELUN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 19 Janvier 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e POIRRET

CCC M^e PITOT

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés [Adresse 6].

Le 9 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA SENART GATINAIS, a fait assigner Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] devant le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner solidairement Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] à lui payer la somme de 621,05 €, au titre des charges impayées au 1er juillet 2025, Appel provisions sur charges 01/07/2025 3/4 inclus,

condamner solidairement Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] à lui payer la somme de 3 500,00 €, à titre de dommages et intérêts,

condamner solidairement Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] à lui payer la somme de 994,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

condamner solidairement Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] à lui payer la somme de 1 200,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

dire et juger que les sommes porteront intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 20 septembre 2024, date de la mise en demeure ;

si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cités par actes remis à l’étude d’huissiers pour Madame [Y] [F] et à l’étude d’huissiers pour Monsieur [E] [O], ceux-ci sont représentés par leur conseil. Ils ne contestent pas le principe de la créance réclamée et sollicitent l’octroi de délais de paiement ainsi que le rejet de la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires. Ils précisent que Madame [F] a été déclarée recevable à la procédure de surendettement le 23 mai 2024 et que Monsieur [O] l’a été le 2 janvier 2025. Les deux procédures ont été orientées vers un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

L’affaire est mise en délibéré au 9 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] sont propriétaires du lot 411 situé [Adresse 6],

un décompte daté du 1er juillet 2025,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 29 novembre 2021, 13 février 2023, 22 décembre 2022, 21 octobre 2024 et 9 septembre 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 621,05 € (hors frais).

Le demandeur justifie également de la clause de solidarité liant les copropriétaires indivis prévue à la page 57 du règlement de copropriété.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] au paiement de la somme de 621,05 €, au titre des charges dues à la date du 1 juillet 2025, APPEL PROVISIONS SUR CHARGES 01/07/2025 3/4 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 octobre 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires CHAMPS ELYSEES II est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] seuls, la somme de 74,00 € correspondant aux frais de mise en demeure, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] seront condamnés solidairement à payer la somme de 74,00 € au syndicat des copropriétaires CHAMPS ELYSEES II au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 octobre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] ont, chacun de leur côté, été déclarés recevables à la procédure de surendettement des particuliers et leur dossier a été orienté vers un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

Dans ces conditions, il y a lieu de dire que leur dette devra être réglée dans la limite et selon les modalités qui seront retenues dans le cadre de cette procédure, actuellement en cours de traitement. La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci in solidum à payer au syndicat des copropriétaires CHAMPS ELYSEES II la somme de 200,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] à verser au syndicat des copropriétaires CHAMPS ELYSEES II, représenté par son syndic, la société FONCIA SENART GATINAIS, la somme de 621,05 €, au titre des charges dues à la date du 1 juillet 2025, APPEL PROVISIONS SUR CHARGES 01/07/2025 3/4 inclus, ainsi que la somme de 74,00 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] ;

DIT que la dette sera réglée dans la limite et selon les modalités qui seront retenues dans le cadre des procédures de traitement des situations de surendettement de Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA SENART GATINAIS, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] ELYSEES II, représenté par son syndic, la société FONCIA SENART GATINAIS, la somme de 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [F] et Monsieur [E] [O] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,