T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/07955 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K4VQ

MINUTE n° : 2026/90

DATE : 11 Février 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDEURS

Monsieur [H] [W], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [E] [W], demeurant [Adresse 2]

Madame [Q] [W], demeurant [Adresse 3]

Madame [S] [O] épouse [W], demeurant [Adresse 1]

représentées par M^e Philippe HAGE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

S.A.S. DEI, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

Madame [A] [Y], demeurant [Adresse 5]

non comparante

DÉBATS :Après avoir entendu à l’audience du 19 Novembre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 21 Janvier 2026 puis a été prorogée au 11 Février 2026. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Philippe HAGE

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Philippe HAGE

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié en date du 5 septembre 2024, Madame [S] [O] épouse [W], Monsieur [H] [W], Madame [Q] [W] et Monsieur [E] [W] ont acquis auprès de Madame [A] [Y] une villa sise [Adresse 6] à [Localité 1] moyennant le prix de 550 000 euros.

Exposant que ledit bien immobilier est affecté de désordres (traces d’infiltrations) et suivant exploits de commissaire de justice des 20 et 21 octobre 2025, Madame [S] [O] épouse [W], Monsieur [H] [W], Madame [Q] [W] et Monsieur [E] [W] ont fait assigner devant le juge des référés du présent tribunal Madame [A] [Y] et la SAS DEI, ayant réalisé le diagnostic de performance énergétique du bien immobilier préalablement à la vente, aux fins, à titre principal et sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de désignation d’un expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière et notamment la mission détaillée dans l’assignation, de voir condamner les requis à verser à titre provisionnel aux consorts [W] la somme de 5000 euros à valoir sur l’indemnisation à venir de leurs préjudices, outre de voir réserver les dépens.

Dans leurs dernières conclusions en date du 13 novembre 2025, auxquelles ils se réfèrent à l’audience du 19 novembre 2025 et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, Madame [S] [O] épouse [W], Monsieur [H] [W], Madame [Q] [W] et Monsieur [E] [W] maintiennent l’ensemble de leurs demandes, prétentions et moyens.

Sur les assignations remises à étude de commissaire de justice, Madame [A] [Y] et la SAS DEI n’ont pas constitué avocat ni présenté leurs observations.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est relevé que l’article 472 du code de procédure civile, applicable en référé lorsque le défendeur ne comparaît pas, impose au juge de statuer sur la demande et de n’y faire droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, par application de l’article 474 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.

Il sera rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du code de procédure civile en sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 145 du code de procédure civile permet à tout intéressé de solliciter en référé l’organisation d’une mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Pour l’application de ce texte, il doit être démontré l’existence d’un litige potentiel dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment caractérisés, et d’une prétention non manifestement vouée à l’échec.

Madame [S] [O] épouse [W], Monsieur [H] [W], Madame [Q] [W] et Monsieur [E] [W] versent aux débats l’acte de vente du 5 septembre 2024 assorti du diagnostic de performance énergétique du 14 juin 2023, ainsi que les rapports d’expertise établis en date des 31 janvier et 9 septembre 2025 par la société ASSISTANCE EXPERTISE BATIMENT. Il ressort du premier rapport d’expertise la présence de « traces du dégât des eaux survenu le 5 septembre 2024 et celles d’infiltrations antérieures. » Il est précisé que : « concernant le dégât des eaux du 5 septembre, il ne s’agit pas d’un vice caché, car il a été constaté le matin même de la signature de l’acte. », que " la fuite s’est produite alors que Madame [Y] était encore propriétaire du bien, ce qui justifie la volonté des assurés de lui réclamer cette prise en charge. « Il est noté que : » quant aux anciennes traces d’infiltration, la notion de vice caché pourrait être envisagée. Ces traces, bien que visibles, restent infimes et difficilement détectables par un non-professionnel « , » […] les constatations confirment que ces traces sont bien antérieures à la vente. Les écrits de Madame [Y] laissent entendre qu’elle en était informée. « Par ailleurs, il est indiqué que » les assurés souhaitent tout d’abord un diagnostic de la couverture et de la charpente, car un léger affaissement est visible de l’extérieur. […] les fuites persistent depuis longtemps, elles pourraient avoir fragilisé la structure porteuse de la charpente. « Il ressort du second rapport d’expertise que : » les traces anciennes de coulures, relevées par DECOBAT 83, montrent que les infiltrations d’eau étaient déjà présentes avant la vente du bien. […] "

Les requérants produisent également aux débats le procès-verbal de constat établi en date du 14 octobre 2025 par Maître [R] [X], commissaire de justice, duquel il ressort la présence de désordres affectant la toiture, des traces d’infiltrations, des traces de reprises de peintures et de moisissures, ainsi que des décollements.

L’existence de désordres est suffisamment plausible pour justifier une expertise judiciaire.

En l’état des éléments versés aux débats ainsi que des investigations techniques à mener pour la résolution du litige, il échet de faire droit à la demande d’expertise judiciaire qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés de Madame [S] [O] épouse [W], Monsieur [H] [W], Madame [Q] [W] et Monsieur [E] [W]. L’expertise sera ordonnée au contradictoire des deux parties, tant la venderesse que la société DEI ayant réalisé le diagnostic de performance énergétique à raison du défaut d’isolation du bien immobilier allégué par les requérants.

La mission de l’expert sera fixée dans les conditions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, des mesures de constatation et consultation ne paraissant pas suffisantes au vu de l’importance des vérifications techniques à effectuer, et selon les éléments donnés dans le dispositif de la présente ordonnance, étant rappelé que le juge dispose en la matière d’un pouvoir souverain pour déterminer la mission pertinente. (Cass.Civ.1ère, 26 novembre 1980, numéro 79-13.870)

Sur la demande à titre de provision, l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une opposition aux demandes adverses. La contestation est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions adverses n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

Quant au montant de la provision, elle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, il est fourni par les requérants un rapport d’expertise non contradictoire (les deux rapports étant établis par la même société), dont les conclusions ne sont pas corroborées par un autre élément de preuve, même non contradictoire.

Pour établir sans contestation sérieuse la preuve d’une responsabilité dans les désordres, il demeure ainsi nécessaire que des vérifications techniques soient réalisées au contradictoire des parties, par l’expertise judiciaire ordonnée.

Dans cette attente, il ne peut être considéré qu’une obligation non sérieusement contestable de réparer soit prouvée à l’égard des deux défenderesses par la démonstration évidente d’une faute en lien avec un préjudice des requérants.

En effet, les éléments sont clairement insuffisants à l’égard de la société DEI à l’égard de laquelle aucune faute n’est invoquée à ce stade.

Quant à la venderesse, présentée comme professionnelle de la vente immobilière, il sera relevé qu’elle ne peut être qualifiée sans contestation possible comme une professionnelle de la construction et qu’il ne peut être conclu qu’aucune clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne puisse être appliquée en l’espèce. Dès lors, en l’absence de preuve évidente de ce qu’elle avait connaissance des désordres en litige, il n’est pas établi d’obligation non sérieusement contestable de réparer les préjudices des requérants au sens des articles 1641 et suivants du code civil.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision et les consorts [W] en seront déboutés.

Les demandeurs, compte tenu de la nature de l’instance et du fait qu’ils ont intérêt à la mesure d’expertise, conserveront la charge des dépens de la présente instance. Il n’est pas opportun de réserver les dépens dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder :

Monsieur [D] [F]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.82.68.30.17

Mèl : [Courriel 1]

Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux, sis [Adresse 6] à [Localité 1],

— rechercher les conventions verbales et écrites entre les parties, étudier les documents contractuels et les annexer à son rapport,

— examiner et décrire le bien immobilier litigieux, vérifier la réalité des désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d’instance et relatés dans les rapports d’expertise établis en date des 31 janvier et 9 septembre 2025 par la société ASSISTANCE EXPERTISE BATIMENT, ainsi que dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 14 octobre 2025,

— si ces désordres sont constatés : les décrire, en précisant la date de leur apparition, en rechercher la cause, en précisant s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— dire s’ils sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la prise de possession, ou lors des procès-verbaux de réception,

— dans l’hypothèse où les vices auraient été cachés, préciser dans la mesure du possible la date à laquelle ils se sont révélés ; préciser les éléments laissant penser que les désordres pouvaient être connus au moment de la vente d’un acquéreur non professionnel de l’immobilier et de la construction normalement diligent et qu’ils pouvaient être connus avant la vente d’un vendeur professionnel de l’immobilier, mais non de la construction, normalement diligent ;

— préciser la nature des désordres en indiquant notamment s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage en cause ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, et le rendent impropre à leur destination ; dire si les éléments d’équipement défectueux font ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ; préciser si les désordres diminuent particulièrement l’usage attendu du bien immobilier ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités,

— identifier les travaux de mise en conformité à réaliser, des réparations et de consolidation, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport ; dans l’hypothèse où les parties n’ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise ; donner toute indication relative aux préjudices éventuellement subis par Madame [S] [O] épouse [W], Monsieur [H] [W], Madame [Q] [W] et Monsieur [E] [W], en précisant la durée des travaux de reprise ; en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés ;

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

DISONS que Madame [S] [O] épouse [W], Monsieur [H] [W], Madame [Q] [W] et Monsieur [E] [W] verseront au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 8000 euros (HUIT MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert au plus tard le 11 JUIN 2026, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 11 DECEMBRE 2027,

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DISONS que les opérations d’expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de Madame [S] [O] épouse [W], Monsieur [H] [W], Madame [Q] [W] et Monsieur [E] [W] et les DEBOUTONS de ce chef,

LAISSONS les dépens à la charge de Madame [S] [O] épouse [W], Monsieur [H] [W], Madame [Q] [W] et Monsieur [E] [W],

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

Le greffier Le président