TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° R.G : 25/00262 – N° Portalis DBZQ-W-B7J-F3K7

N° Minute : 26/00016

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE MONT [Adresse 4] FLANDRES pris en la personne de son syndic en exercice, la société VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS, SAS au capital de 5.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°530 453 810, ayant son siège [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [F], demeurant [Adresse 1]

N’ayant pas constitué avocat

Madame [P] [F], demeurant [Adresse 1]

N’ayant pas constitué avocat

PRÉSIDENT : Stéphanie CLAUSS

GREFFIER : Lucie DARQUES

DÉBATS : Audience publique en date du 18 Décembre 2025

ORDONNANCE réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [F] et madame [P] [F] sont copropriétaires dans l’immeuble de la résidence [Adresse 6] situé [Adresse 8] ([Adresse 2]) des lots suivants :

— lot n°12 : appartement,

— lot n° 122 : parking extérieur.

Malgré relance en date du 16 novembre 2022 et mise en demeure du 9 décembre 2022, les époux [F] n’ont régularisé aucun règlement de charges pour l’année 2021.

Le 12 décembre 2023, le conciliateur de justice mandaté par le [Adresse 9] [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SAS VACHERAND IMMOBILIER, a dressé un constat d’échec de la tentative de conciliation au sujet d’un arriéré de charge de copropriété afférentes aux lots appartenant aux époux [F].

Par acte du 20 août 2025, les époux [F] ont été mis en demeure par le conseil du syndic de la copropriété d’avoir à régler des impayés de régularisation de charges de copropriété pour les années 2020, 2021 et 2022 ainsi qu’à régler les frais de mis en demeure relatifs à ces impayés, pour un montant total de 11.542,56 euros.

En l’absence de régularisation, le [Adresse 9] [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SAS VACHERAND IMMOBILIER, a, par acte de commissaire de justice signifié le 7 octobre 2025 et enregistré sous le numéro RG 25/00262, fait assigner monsieur [S] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Dunkerque, à l’audience du 13 novembre 2025, aux fins d’obtenir du tribunal judiciaire de Lille (sic), sa condamnation à lui payer les sommes provisionnelles de :

—  11.470,56 euros au titre des arriérés de régularisation de charges des années 2020,2021 et 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 20 août 2025,

—  510,00 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêt au taux légal à compter du 20 août 2025,

—  1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2025 enregistré sous le numéro RG 25/00299, le [Adresse 9] [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SAS VACHERAND IMMOBILIER a fait assigner madame [P] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Dunkerque, à l’audience du 18 décembre 2025, aux fins d’obtenir la jonction de la procédure avec celle enregistrée sous le numéro RG 25/00262 ainsi la condamnation solidaire de cette dernière et de monsieur [S] [F] à lui payer les sommes provisionnelles de :

—  11.470,56 euros au titre des arriérés de régularisation de charges des années 2020,2021 et 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 20 août 2025,

—  654,00 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêt au taux légal à compter du 20 août 2025,

—  1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le [Adresse 9] [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, réitère les prétentions formulées aux actes introductifs d’instance.

En défense, monsieur [S] [F] et madame [P] [F], régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat dans le cadre de la présente procédure relevant de la représentation obligatoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, d’ordonner la jonction de l’affaire numéros RG 25/00262 à l’affaire numéros RG 25/00299, et ce sous le numéro RG 25/00262.

Sur la demande en paiement provisionnel

Il ressort de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses”.

L’article 14-1 de la même loi dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En application de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.”

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires réunie les 22 juillet 2021, 16 décembre 2022, 7 juillet 2023, et 17 juin 2025 a respectivement approuvé les comptes des exercices des années 2020, 2021, 2022 et 2024. Les relevés de régularisation des charges des exercices 2020, 2021, 2022 et 2024 sont également versés aux débats.

Aucune contestation n’a été élevée par les époux [F] dans le délai de deux mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort de ces éléments et des décomptes produits que les époux [F] sont redevables, de manière non sérieusement contestable, de la somme de 11.470,46 euros au titre des reliquats des exercices précédents approuvés en assemblée générale.

Les époux [F] seront en conséquence condamnés, à titre provisionnel, à payer solidairement cette somme au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2025, date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Il est demandé de condamner les défendeurs à payer les frais prévus au contrat de syndic, à hauteur de 654,00 euros, correspondant à deux mises en demeure à 36,00 euros, aux frais de constitution du dossier transmis à conciliateur de justice pour 150,00 euros, et à une transmission du dossier au contentieux pour un montant de 432,00 euros.

Le contrat de syndic prévoit en effet les frais de suivi et de transmission de dossier, et il est établi qu’il a été contractuellement prévu de mettre à la charge du copropriétaire indélicat les frais de recouvrement ainsi prévus au contrat de syndic.

Partant, et dès lors que les sommes ci-dessus mentionnées ont été facturées au [Adresse 9] [Adresse 6], il sera fait droit à la demande, à titre provisionnel, les intérêts au taux légal courant cependant à compter de la présente décision.

Sur la demande de provision sur dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, aucun élément produit par le demandeur ne permet d’établir la mauvaise foi ou la résistance abusive des défendeurs.

Au surplus, si le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic soutient subir un préjudice “ certain” et “distinct de celui réparé par les intérêts moratoires”, il ne produit aucune pièce de nature à permettre l’évaluation de ce dernier, dans sa nature ni dans son quantum, ni aucun élément permettant de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de la nécessité d’avoir dû faire valoir ses droits et intérêts en justice, ce qui sera réparé sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de dommages et intérêts présentée à titre provisionnel par le [Adresse 9] [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SAS VACHERAND IMMOBILIER sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les époux [F] qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du [Adresse 9] [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SAS VACHERAND IMMOBILIER l’intégralité des frais exposés par lui en marge des dépens pour faire valoir ses droits et intérêts en justice.

Les époux [F] seront condamnés à payer au demandeur une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphanie Clauss, président du tribunal judiciaire, juge des référés, statuant publiquement par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile:

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Ordonnons la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 25/00262 et RG 25/00299,

et ce sous le numéro RG 25/00262 ;

Condamnons monsieur [S] [F] et madame [P] [F] à payer solidairement, et à titre provisionnel, au [Adresse 9] [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SAS VACHERAND IMMOBILIER, les sommes de :

—  11.470,56 euros de au titre des arriérés de régularisation de charges des années 2020,2021 et 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2025 ;

—  654,00 euros, au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboutons [Adresse 9] [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SAS VACHERAND IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboutons le [Adresse 9] [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SAS VACHERAND IMMOBILIER de ses demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons monsieur [S] [F] et madame [P] [F] à payer solidairement au [Adresse 9] [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SAS VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons monsieur [S] [F] et madame [P] [F] aux dépens de la présente instance ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé le 22 janvier 2026 au tribunal judiciaire de Dunkerque, par ordonnance mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT