COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00298 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KCYQ

Minute N° : 26/00146

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 31 Mars 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e FOUREL-GASSER

Dossier + Copie délivrés à :

M^e VIALLET

Copie délivrée à :

Préfecture de [Localité 2]

le :

DEMANDEUR

Société SCIC H.L.M [Localité 3] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR :

Madame [Q] [G]

née le 17 Janvier 1992 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Emmanuelle VIALLET, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président, assisté de Madame Laëtitia NICOLAS, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Mars 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2021, la société VALLIS HABITAT, aux droits de laquelle vient la [Localité 7] DELTA HABITAT, a consenti à Madame [Q] [G] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] [Adresse 6].

Par exploit du 05 décembre 2024, la société [Localité 3] HABITAT a fait délivrer à Madame [Q] [G] un commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 786,85€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 29 novembre 2024.

Par exploit délivré le 13 mai 2025, la société [Localité 3] HABITAT a fait citer Madame [Q] [G] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— la condamne à lui payer la somme de 1 020,04€ à titre provisionnel et de l’arriéré locatif arrêté au 05 février 2025 ;

— la condamne à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 488,77€ équivalent au loyer actuel et aux charges, en ce compris le remboursement des assurances LNA, à compter du 06 février 2025 jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— la condamne au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Après plusieurs renvois depuis la première audience en date du 26 août 2025, l’affaire est plaidée à l’audience du 17 mars 2026.

La société [Localité 3] HABITAT comparait représentée à l’audience et sollicite le bénéfice de ses conclusions dans lesquelles elle sollicite, outre ses premières demandes, que l’indemnité mensuelle d’occupation soit fixée à la somme de 506,80€ et que Madame [Q] [G] soit déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Madame [Q] [G] a comparu représentée à l’audience et a sollicité le bénéfice de ses conclusions dans lesquelles elle demande au juge des référés de :

à titre principal,

— prononcer l’effacement total de sa dette locative au titre de l’exception d’inexécution en raison des défauts graves affectant les locaux donnés à bail ;

à titre subsidiaire,

— prononcer l’effacement partiel de sa dette locative en raison des défauts graves affectant les locaux donnés à bail ;

— lui accorder des délais de paiement dans la limite maximale de 36 mois ;

en tout état de cause,

— lui accorder un délai pour quitter les lieux dans un délai de 06 mois suivant la fin de la trêve hivernale ;

— laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

— condamner la demanderesse aux entiers dépens.

La décision est mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 2] par voie électronique avec accusé de réception du 15 mai 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée au 26 août 2025.

Par ailleurs, la CAF a été avisée le 31 juillet 2024, au moins deux mois avant l’assignation du 13 mai 2025.

La demande de résiliation formée par la société [Localité 3] HABITAT est donc recevable.

1) Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par ailleurs, l’article 1219 du Code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, il apparaît que la défenderesse se fonde sur un rapport de visite habitat établi le 30 janvier 2025 par l’inspecteur sanitaire du Pôle Urbanisme, Habitat et Ecologie Urbaine de la ville d'[Localité 8] afin d’opposer une exception d’inexécution à la demanderesse consistant à ne plus régler son loyer.

Cependant, il est constant en premier lieu que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée par le locataire qu’en cas d’impossibilité totale d’occuper les locaux (Civ. 3ème, 10 oct. 2024, n°22-24.395), ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par ailleurs, il apparaît que les conclusions du rapport invoqué indiquent l’existence d’infiltrations récurrentes générées par une mauvaise étanchéité de la baignoire de la salle de bain, phénomène impactant à la fois le mur de la chambre et celui de la cuisine mais que la demanderesse rapporte la preuve du remplacement de ladite baignoire en date du 10 mars 2025.

En outre, il est également constant que la dette locative a préexisté au dégât des eaux survenu le 20 janvier 2025 puisque la dernière position créditrice de la défenderesse concernant son décompte locatif remonte au 30 septembre 2023, cet élément démontrant une absence de lien entre les dégradations survenues dans l’appartement et la cessation de paiement des loyers.

Enfin, il apparaît qu’un constat amiable signé en date du 06 septembre 2025 signé par la défenderesse indique que la cause du dégât des eaux survenu le 20 janvier 2025 a été réparée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [Q] [G] n’est pas fondée à se prévaloir d’une quelconque exception d’inexécution pour faire échec à ses obligations locatives en terme de paiement des loyers.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

La société [Localité 3] HABITAT a produit un dernier décompte arrêté au 24 février 2026 faisant état d’une créance locative à la hausse d’un montant de 2 046,74€.

Ainsi, Madame [Q] [G] sera condamnée à payer à [Localité 3] HABITAT la somme de 2 046,74€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 24 février 2026, terme de février 2026 inclus.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société [Localité 3] HABITAT que Madame [Q] [G] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 05 février 2025.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la société [Localité 3] HABITAT depuis le 05 février 2025.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, que le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues si le locataire est en situation de régler sa dette locative et à la condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [Q] [G] a sollicité que lui soient accordés des délais de paiement afin de pouvoir s’acquitter de sa dette locative.

Toutefois, il apparaît que celle-ci n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant à la date de l’audience, raison pour laquelle aucun délai de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourront être ordonnés.

4) Sur l’expulsion et les délais de grâce

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, les articles L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution disposent que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et que la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de la société [Localité 3] HABITAT à compter du 05 février 2025 et Madame [Q] [G] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, la défenderesse devra quitter les lieux, afin que la bailleresse puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

Par ailleurs, la défenderesse indique dans ses conclusions qu’elle a été bénéficiaire d’une offre de relogement en date du 18 février 2026. Il n’y a donc plus lieu de différer son expulsion.

En conséquence et à défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de Madame [Q] [G] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du Code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 05 février 2025, Madame [Q] [G] a causé un préjudice à la société [Localité 3] HABITAT. Il convient donc d’octroyer à celle-ci une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [Q] [G] à verser à titre provisionnel à la société [Localité 3] HABITAT, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 25 février 2026, la somme de 506,80 euros, soit le montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges et assurances comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux.

6) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Madame [Q] [G] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Karim BADENE, Juge des Contentieux de la Protection, agissant en qualité de juge des référés, assisté de Laëtitia NICOLAS, greffière, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition du greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société [Localité 3] HABITAT concernant le contrat de bail du 18 janvier 2021 consenti à Madame [Q] [G] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 7] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 05 février 2025 ;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 05 février 2025 ;

Constatons que Madame [Q] [G] est occupante sans droit ni titre des locaux précités depuis le 05 février 2025 ;

Rejetons l’exception d’inexécution soulevée par Madame [Q] [G] ;

Condamnons Madame [Q] [G] à payer à la société [Localité 3] HABITAT la somme de 2 046,74€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 24 février 2026, terme de février 2026 inclus ;

Rejetons la demande d’octroi de délais de paiement formée par Madame [Q] [G] ;

Rejetons la demande de délai de grâce formée par Madame [Q] [G] ;

Autorisons l’expulsion de Madame [Q] [G] ainsi que de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [Q] [G] à payer à la société [Localité 3] HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 506,80 euros, charges et assurances comprises, à compter du 25 février 2026 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Disons que la présente ordonnance sera transmise aux services de la Préfecture ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a dû exposer ;

Condamnons Madame [Q] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 31 mars 2026.

Le Greffier Le Juge