TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à

M^e TESTARD

ME VIDAL DE [Localité 8]

M^e RONZEAU

■

9ème chambre 3ème section

N° RG 23/06010

N° Portalis 352J-W-B7H-CZT7A

N° MINUTE : 6

Assignation du :

17 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [G] [S] veuve [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Clément TESTARD de l’AARPI TESTARD COURTEILLE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0539

DÉFENDERESSES

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Patrick VIDAL DE VERNEIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1331

S.A.S. LEXFAIR NOTAIRES

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

Décision du 12 Décembre 2024

9ème chambre 3ème section

N° RG 23/06010 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZT7A

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Béatrice CHARLIER-BONATTI, Vice-présidente

Gilles MALFRE, Vice-président

Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente

assistés de Chloé DOS SANTOS, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 24 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Béatrice CHARLIER-BONATTI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue le 12 décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [S] épouse [T] a reçu le 19 avril 2018 une offre de prêt viager hypothécaire « Foncier Réversimmo » de la part du Crédit Foncier de France.

Le contrat de prêt notarié a été conclu 28 mai 2018 par Madame [G] [S], reçu par Maître [W] [V], Notaire et signé par Madame [Y] [R], Notaire stagiaire, pour le compte de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE.

Les caractéristiques du prêt étaient les suivantes :

— Objet du prêt : prêt viager hypothécaire « Foncier Reversimmo » ;

— Montant : 275.000,00 euros ;

— Garanties : Hypothèque et pacte commissoire ;

— Bien hypothéqué : appartement estimé 770.000 euros ;

— Taux d’intérêt : 4,80% ;

— Taux effectif global du prêt :

o 5,87% après 7 années ;

o 5,55% après 10 années.

Par courriers en date du 22 mars 2023, le conseil de Madame [S] s’est rapproché du CREDIT FONCIER DE FRANCE et de l’étude notariale LEXFAIR NOTAIRES en leur adressant à chacun une mise en demeure en vue d’un rapprochement amiable avant assignation.

Dans le courrier adressé au CREDIT FONCIER DE FRANCE, Madame [S] lui a reproché de ne pas avoir respecté l’obligation d’information à son égard préalablement à la conclusion du contrat de prêt viager hypothécaire et a sollicité à ce titre des dommages-intérêts à hauteur de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral, demandé le remboursement des intérêts dûs au jour du courrier et la transmission d’un nouveau tableau d’amortissement prenant en compte la substitution au taux légal et sans capitalisation et demandé le remboursement des frais d’entrée de 15.000 euros.

Dans le courrier adressé à la société LEXFAIR NOTAIRES, Madame [S] a reproché à l’office notarial de ne pas avoir respecté son obligation d’information, de conseil et de mise en garde à son égard et a sollicité à ce titre des dommages-intérêts à hauteur de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral, demandé le remboursement des intérêts dûs au jour du courrier pour les ramener au taux légal et sans capitalisation et enfin le remboursement des frais d’entrée de 15.000 euros.

Ses courriers n’ont pas fait l’objet de réponse.

Par exploit en date du 17 avril 2023, Madame [S] a assigné le CREDIT FONCIER DE FRANCE et la société LEXFAIR NOTAIRES devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par conclusions en date du 16 mai 2024, Madame [S] demande au tribunal de :

“A TITRE PRINCIPAL :

— PRONONCER la nullité de l’acte notarié du 28 mai 2018 et des actes subséquents ;

— ORDONNER la mainlevée de l’inscription hypothécaire ;

— PRONONCER la caducité de l’offre de prêt du 19 avril 2018 ;

— ORDONNER le replacement des parties dans l’état antérieur à la signature du contrat de l’acte notarié du 28 mai 2018 ;

— CONDAMNER solidairement le Crédit Foncier de France et l’étude notariale LexFair à verser à Madame [G] [S] la somme de 15.000 euros venant en réparation de son préjudice matériel, sauf à parfaire ;

— CONDAMNER solidairement le Crédit Foncier de France et l’étude notariale LexFair à verser à Madame [G] [S] la somme de 50.000 euros venant en réparation de son préjudice moral.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Au titre des manquements à l’obligation d’information, au devoir de conseil et à l’obligation de mise en garde :

— JUGER responsable le Crédit Foncier de France du fait de ses manquements à son obligation d’information, à son devoir de conseil et à son obligation de mise en garde ;

— JUGER responsable l’étude notariale LexFair du fait de ses manquements à son obligation d’information, à son devoir de conseil et à son obligation de mise en garde ;

— CONDAMNER solidairement le Crédit Foncier de France et l’étude notariale LexFair à verser à Madame [G] [S] la somme de 87.647,40 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la perte de chance de ne pas contracter, sauf à parfaire ;

— CONDAMNER solidairement le Crédit Foncier de France et l’étude notariale LexFair à verser à Madame [G] [S] la somme de 50.000 euros venant en réparation de son préjudice moral;

Au titre des irrégularités de TAEG et de coût du crédit :

A titre principal,

— PRONONCER la déchéance totale du droit aux intérêts.

A titre subsidiaire,

— PRONONCER la nullité de la clause de stipulation d’intérêts des prêts litigieux ;

— PRONONCER la substitution du taux légal applicable au moment de l’octroi du prêt, soit 0,89%, au taux d’intérêt conventionnel ;

— ORDONNER l’imputation sur les intérêts dus à ce jour de la différence entre le montant des intérêts capitalisé en application du taux conventionnel et le montant des intérêts au taux d’intérêt légal depuis la conclusion du contrat jusqu’au jour de la présente, sauf à parfaire ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DEBOUTER le Crédit Foncier de France et l’étude notariale Lexfair de leurs demandes ;

— PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER solidairement le Crédit Foncier de France et l’étude notariale LexFair à verser à Madame [G] [S] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement le Crédit Foncier de France et l’étude notariale LexFair aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.”

A titre principal, Madame [S] reproche à l’acte authentique d’être entaché de nullité, invoquant la faute de l’étude LEXFAIR NOTAIRES d’avoir fait signer le contrat de prêt pour le compte du CREDIT FONCIER DE FRANCE par Madame [Y] [R], notaire stagiaire de l’étude notariale, contrairement à ce que prévoyait le pouvoir accordé par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’étude LEXFAIR NOTAIRES.

Madame [S] reproche subsidiairement au CREDIT FONCIER DE FRANCE et à l’étude LEXFAIR NOTAIRES d’avoir manqué à leur obligation d’information et à leur devoir de conseil et de mise en garde à son endroit.

Enfin, Madame [S] conteste le calcul du TAEG et le coût du crédit qu’elle a souscrit.

Par conclusions en date du 12 mars 2024, le CREDIT FONCIER DE FRANCE demande au tribunal de :

“- DEBOUTER Madame [S] de sa demande de nullité de l’acte notarié de prêt du 28 mai 2018 ;

— DEBOUTER Madame [S] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son prétendu préjudice matériel et moral ;

— DEBOUTER Madame [S] de ses demandes de dommages et intérêts formulées à titre subsidiaire au titre des manquements par la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE de son obligation d’information, devoir de conseil et d’obligation de mise en garde ;

— DEBOUTER Madame [S] de ses demandes relatives au TAEG et à sa demande de déchéance totale du droit aux intérêts ;

— CONDAMNER Madame [S] aux entiers dépens ;

Subsidiairement,Si par impossible, le Tribunal prononçait la nullité de l’acte de prêt.

— CONDAMNER Madame [S] à rembourser au CREDIT FONCIER DE FRANCE la somme de 275.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2018 ;

— JUGER qu’en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus depuis plus d’une année porteront eux-mêmes intérêts ;

— REJETER la demande d’exécution provisoire et à défaut, la subordonner à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle suffisante pour le compte de toute restitution et réparation et ce, conformément aux dispositions de l’article 517 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [S] au paiement d’une somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement,

— RECEVOIR la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE en ses demandes reconventionnelles ;

Si par impossible, le tribunal prononçait la nullité de l’acte de prêt faite des fautes, imprudences, négligences de Maître [W] [V] de l’Etude Notariale LEXFAIR,

— JUGER que Maître [V] et l’Etude Notariale LEXFAIR doivent réparer le préjudice économique et financier subi par la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE du fait de cette annulation ;

En conséquence,

— VOIR CONDAMNER, in solidum Maître [W] [V] et l’étude Notariale LEXFAIR à lui payer la somme de 54 278,90 €, valeur 31 août 2023, correspondant à la différence entre les intérêts au taux légal découlant de la nullité de l’acte de prêt au taux d’intérêt contractuel ;

— CONDAMNER, in solidum Maître [W] [V] et l’Etude Notariale LEXFAIR à lui payer la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;

— CONDAMNER, in solidum Maître [W] [V] et l’Etude Notariale LEXFAIR à lui payer la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Maître [W] [V] et l’Etude Notariale LEXFAIR aux entiers dépens”.

La Société CREDIT FONCIER DE FRANCE soutient que les demandes principales de Madame [S] devront être rejetées dès lors qu’elle n’a pas qualité à agir en nullité de l’acte notarié.

En outre, le CREDIT FONCIER DE FRANCE rejette également les manquements allégués aux devoirs d’information, de conseil et de mise en garde au titre de la négociation et de la conclusion du prêt viager hypothécaire conclu le 28 mai 2018.

Par conclusions en date du 18 juin 2024 l’étude LEXFAIR NOTAIRES demande au tribunal de :

“- DECLARER Madame [G] [S] irrecevable à solliciter la nullité de l’acte notarié du 28 mai 2018 en raison d’un prétendu défaut de pouvoir du mandataire pour représenter le CREDIT FONCIER DE France ;

Décision du 12 Décembre 2024

9ème chambre 3ème section

N° RG 23/06010 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZT7A

En tout état de cause,

— DEBOUTER Madame [G] [S] de sa demande de nullité de l’acte notarié du 28 mai 2018, et de toutes ses demandes subséquentes ;

— JUGER que Madame [G] [S] succombe dans la charge de la preuve lui incombant à défaut de faire la démonstration d’un manquement de la SAS LEXFAIR NOTAIRES, qui soit à l’origine d’un préjudice indemnisable ;

En conséquence,

— DEBOUTER Madame [G] [S] de l’intégralité de ses demandes de condamnations formulées à l’encontre de la SAS LEXFAIR NOTAIRES ;

— DECLARER irrecevable la demande de condamnation dirigée par le CREDIT FONCIER DE France à l’encontre de Maître [V], non assigné ;

— DEBOUTER le CREDIT FONCIER DE FRANCE de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles dirigées à l’encontre de la SAS LEXFAIR NOTAIRES,

— DEBOUTER Madame [G] [S] et le CREDIT FONCIER DE FRANCE de leurs demandes de condamnation de la SAS LEXFAIR NOTAIRES en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [G] [S] à payer à la SAS LEXFAIR NOTAIRES, une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [G] [S] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile ;

— JUGER n’y avoir lieu d’assortir de l’exécution provisoire le jugement à intervenir”.

L’étude LEXFAIR NOTAIRES soutient que l’acte n’est pas entaché de nullité, la nullité n’étant en tout état de cause pas demandée par le CREDIT FONCIER DE FRANCE.

Létude LEXFAIR NOTAIRES rejette également tout engagement de la responsabilité du notaire en raison de manquement à son devoir de conseil au titre de la négiciation et de la conclusion du contrat de prêt viager hypothécaire conclu le 28 mai 2018.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 août 2024 avec fixation à l’audience du juge rapporteur du 24 octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

SUR CE,

I. Sur la demande de nullité de l’acte notarié et de tous les actes subséquents

Madame [S] soutient que l’acte notarié de prêt viager hypothécaire signé le 28 mai 2018 doit être annulé en raison du défaut de signature valable de cet acte par le CREDIT FONCIER DE FRANCE.

Aux termes de l’article 41 du décret n°2005-973 du 10 août 2005 : "Tout acte fait en contravention aux dispositions contenues aux 1°, 2° et 3° (1er alinéa) de l’article 9 de la loi du 25 ventôse an XI, et aux articles 2, 3, 4, aux premier et dernier alinéas de l’article 10 et à l’article 26 du présent décret est nul, s’il n’est pas revêtu de la signature de toutes les parties ; et lorsque l’acte sera revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaudra que comme écrit sous signature privée, sauf dans les deux cas, s’il y a lieu, les dommages-intérêts contre le notaire contrevenant."

L’article 1998 du code civil précise que "Le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement."

La nullité d’un contrat pour absence de pouvoir du mandataire, ne peut être demandée que par la partie représentée.

Au cas présent, l’irrégularité affectant la représentation conventionnelle à l’acte notarié concerne le prêteur, à savoir le CREDIT FONCIER DE FRANCE. Cette irrégularité de représentation n’est pas de nature à faire perdre à l’acte son caractère authentique en l’absence de contestation de la part du CREDIT FONCIER DE FRANCE. Ce dernier a fait valoir dans ses écritures qu’il ne souhaitait pas remettre en cause sa représentation par Madame [Y] [R] lors de la signature de l’acte authentique de prêt en date du 28 mai 2018 et a en outre exécuté volontairement l’acte depuis sa signature en mettant les fonds à disposition de Madame [S].

En conséquence, Madame [S] sera déboutée de sa demande de nullité de l’acte authentique du 28 mai 2018.

II. Sur les manquements à l’obligation d’information, au devoir de conseil et à l’obligation de mise en garde du CREDIT FONCIER DE FRANCE

L’article L. 315-15 du code de la consommation dispose que : le montant de la dette de l’emprunteur ou de ses ayants droit, dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire, ne peut jamais exéder la valeur de l’immeuble appréciée lors de l’échéance du terme. A l’échéance du terme, si la dette est inférieure à la valeur de l’immeuble, la différence entre les deux sommes est versée à l’emprunteur ou à ses héritiers, selon le cas. Si la dette est supérieure à la valeur du bien, aucun versement complémentaire ne sera demandé au bénéfice du prêteur.

Le devoir de mise en garde, l’obligation d’information et l’obligation de conseil de la banque s’apprécient au regard des facultés financières de l’emprunteur.

Au cas présent, il ressort des éléments du dossier que l’octroi de ce prêt au bénéfice de Madame [S] soit disproportionné par rapport à ses capacités financières, ni qu’il fasse peser sur cette dernière le risque d’un endettement excessif. La somme empruntée par Madame [S] est d’un montant de 275.000 euros et la valeur estimée du bien hypothéqué en garantie du remboursement de ce prêt est de 770.000 euros ce qui n’apparaît pas particulièrement disproportionné pour l’emprunteur.

En conséquence, Madame [S] sera déboutée de ses demandes à ce titre.

III. Sur les irrégularités affectant le TAEG et le coût du crédit

Aux termes de l’article L. 314-1 du code de la consommation, dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l’emprunteur et connus du prêteur à la date d’émission de l’offre de crédit ou de l’avenant au contrat de crédit, ou dont le montant peut être déterminé à ces mêmes dates, et qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées.

Madame [S] soutient que le TAEG serait erroné car les frais d’expertise seraient mentionnés pour zéro; cependant elle ne démontre pas avoir payé ces frais et donc le CREDIT FONCIER DE FRANCE, ne les a pas inclus à juste titre.

En ce qui concerne les frais de garantie, Madame [U] soutient qu’ils auraient dû être intégrés dans l’offre avant de figurer dans le calcul du TAEG; cependant elle vise des dispositions du code de la consommation qui ne sont pas applicables au prêt viager hypothécaire régi par l’article 314-1 ci-dessus rappelé.

En conséquence, Madame [S] sera déboutée de ses demandes à ce titre.

IV. Sur la responsabilité de l’étude LEXFAIR NOTAIRES

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

Le devoir de conseil du notaire n’implique pas de veiller à l’opportunité d’une opération, notamment par rapport à l’actif successoral de son client mais il implique en revanche, en présence de relations d’affaires anciennes et prolongées avec son client, de rechercher ou d’être attentif à des indices révélateurs de l’incapacité de son client à contracter.

Au cas présent, Madame [U] ne faisait l’objet d’aucune mesure de protection, est apparue déterminée dans ses intentions et sa volonté de signer l’acte authentique réitérant le prêt hypothécaire.

Elle était présente lors du rendez-vous de signature de l’acte et en a reçu lecture avant de le signer. Par sa signature, elle a confirmé que les termes de l’acte étaient exacts et conformes à sa volonté.

Lors de ce rendez-vous, aucun signe ni aucune déclaration de Madame [S] n’a permis au notaire d’avoir un quelconque doute sur sa capacité à contracter et sur sa volonté. Elle s’est engagée en étant parfaitement informée. Il est rappelé que le notaire n’a pas à apprécier l’opportunité économique d’une opération.

Madame [S] souhaitant obtenir des liquidités, le prêt viager hypothécaire était adapté à sa situation et lui permettait de se maintenir dans son logement dont elle restait propriétaire jusqu’à son décès.

En conséquence, aucun manquement à son devoir de conseil ne peut être reproché à l’étude LEXFAIR NOTAIRES et Madame [S] sera déboutée de ses demandes à ce titre.

V. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant à l’instance, Madame [G] [S] sera condamnée aux dépens, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Cependant, compte tenu de la nature de l’affaire, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE Madame [G] [S] épouse [T] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [G] [S] épouse [T] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 7] le 12 Décembre 2024.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE