N° RG 25/00158 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D67M /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° RG 25/00158 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D67M

Minute n° 25/00303

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. O.P.H.A.C 36 pris en la personne de son représentant légal, [Adresse 11]

représentée par M. [I], muni d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [U],

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [Y] [F]

née le 06 Février 1995 à [Localité 8] ([Localité 10]-et-[Localité 9]),

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 23 Mai 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 27 Juin 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00158 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D67M /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 16 novembre 2023, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 7] a loué à Mme [Y] [F] et M. [M] [U], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 441,90 euros hors charges.

Par courrier réceptionné par le bailleur le 27 novembre 2024, Mme [Y] [F] a donné congé.

Par actes de commissaire de justice du 8 janvier 2025, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 7] a fait délivrer à Mme [Y] [F] et M. [M] [U] un commandement de payer la somme de 2 441,36 euros au titre des loyers et charges échus, mois de novembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 janvier 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l’Indre a fait assigner Mme [Y] [F] et M. [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel il a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner aux défendeurs ainsi qu’à tous occupants de leur chef de quitter les lieux après en avoir remis les clés et à défaut, d’ordonner leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner les défendeurs :° solidairement à payer la somme de 4 229,69 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 10 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 441,36 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

° in solidum à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux,

° in solidum à payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 7] le 18 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 23 mai 2025.

À cette audience, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 7], représenté par son préposé, a sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 913,81 euros au titre des loyers et charges échus au 22 mai 2025. Il a précisé ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.

Citée par acte délivré à l’étude, Mme [Y] [F] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

M. [M] [U] a quant à lui indiqué connaître une situation difficile, ne percevant que le revenu de solidarité active, mais reprendre le travail en intérim à compter du mois suivant. Il a mentionné souhaiter se maintenir dans le logement et a proposé d’apurer l’arriéré locatif par mensualités de 50 euros en plus du loyer courant, sollicitant en outre la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 15 I de cette loi dispose notamment que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Son article 8-1 VI énonce quant à lui que la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 7] verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges et le congé donné par [Y] [F].

La lecture de ce dernier permet de constater que l’ancienne locataire ne se prévaut pas d’un délai de préavis réduit à un mois et qu’elle doit donc se voir appliquer le délai de trois mois.

Par ailleurs, le contrat de bail stipule, en son article 9-3, que « Il est expressément stipulé que les concubins, lorsqu’ils sont cotitulaires du bail, sont tenus solidairement et indivisiblement de toutes les dettes nées à leur charge de l’exécution du contrat et de ses suites, même en cas de congé délivré par l’un d’eux, pendant une durée d’un an à compter de la date d’effet dudit congé. La présente clause de solidarité couvre le paiement du loyer, des charges, des réparations locatives, du SLS, de l’indemnité d’occupation et de manière générale de toutes les obligations découlant du contrat de location ».

Cette clause, qui ne respecte pas les termes de la loi en ce qu’elle allonge défavorablement pour le locataire le délai de solidarité, doit se voir pour partie substituer les dispositions de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 s’agissant du délai d’extinction de la solidarité, ramené à six mois.

Ainsi, le congé de Mme [Y] [F] ayant été réceptionné le 27 novembre 2024, le délai de préavis a pris fin le 27 février 2025. À défaut de preuve de l’existence d’un nouveau colocataire, Mme [Y] [F] demeure solidaire du paiement des loyers et charges jusqu’au 27 août 2025.

Il ressort des pièces fournies qu’au 22 mai 2025, la dette locative de Mme [Y] [F] et M. [M] [U] s’élève à la somme de 1 913,81 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Il convient de condamner solidairement Mme [Y] [F] et M. [M] [U] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 8 janvier 2025 pour la somme de 2 441,36 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement formée par M. [M] [U]

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, compte tenu de la situation financière du défendeur exposée à l’audience, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de l’accord du bailleur, il y a lieu d’accorder à M. [M] [U] un échelonnement de la dette sur une durée de trente-six mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 50 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales (…) ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 7] justifie avoir saisi la CCAPEX le 13 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mars 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 mai 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le VII du même texte dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si les relations contractuelles entre le demandeur et Mme [Y] [F] ont pris fin à l’issue du délai de préavis, le défendeur reste tenu par le bail et il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Il ressort du décompte que ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 8 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Toutefois, durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, conformément à la demande du locataire. En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier et acquittement du loyer et des charges courants, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Il convient d’attirer l’attention de M. [M] [U] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme, la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, Mme [Y] [F] et M. [M] [U] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 532,90 euros, jusqu’au 27 août 2025. À compter du 28 août 2025 et jusqu’à la libération des lieux, la même obligation pèsera sur M. [M] [U] seul. Il pourra en outre être procédé à l’expulsion de M. [M] [U] selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Y] [F] et M. [M] [U] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 7] à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [F] et M. [M] [U] à verser à l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 7] la somme de 1 913,81 euros (décompte arrêté au 22 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025 sur la somme de 2 441,36 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [M] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en trente-cinq mensualités de 50 euros chacune et une trente-sixième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 16 novembre 2023 entre l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 7] d’une part, et M. [M] [U] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 19 février 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

DIT qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet à compter du 19 février 2025 ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 7] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [Y] [F] et M. [M] [U] soient condamnés solidairement à verser à l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 7] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 532,90 euros, à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier jusqu’au 27 août 2025, puis que M. [M] [U] soit seul redevable de cette indemnité du 28 août 2028 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de l’Office public de l’habitat, d’aménagement et de construction de l'[Localité 7] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [F] et M. [M] [U] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,