N° RG 24/00339 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HZPP – ordonnance du 20 novembre 2024

Minute N° 2024/437

N° RG 24/00339 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HZPP

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le

1 CE + CCC à M^e PONCET – 13

1 CCC à M^e BRUNEEL-BAÏSSAS – 47

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 20 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. BMH

Immatriculée au RCS d'[Localité 3], sous le numéro 831 213 988

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-yves PONCET, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. AU P’TIT CANON

Immatriculée au RCS d'[Localité 3], sous le numéro 850 613 423

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Carole BRUNEEL-BAÏSSAS, avocat au barreau de l’EURE, substitué par M^e Delphine ABRY-LEMAITRE, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER : Christelle HENRY

DÉBATS : en audience publique du 16 octobre 2024

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, prorogée au 20 novembre 2024

— signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2019, la SCI BMH a consenti à la SARL AU P’TIT CANON un bail commercial pour des locaux situés à [Adresse 4], au loyer annuel initial de 7 200 euros TTC, payable mensuellement d’avance.

N° RG 24/00339 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HZPP – ordonnance du 20 novembre 2024

Le 28 mai 2024, la SCI BMH a fait délivrer à la SARL AU P’TIT CANON un commandement de payer la somme de 8900,10 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 7 août 2024, la SCI BMH a fait assigner la SARL AU P’TIT CANON devant le président de ce tribunal, statuant en référé. Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 15 octobre 2024, elle lui demande de :

— débouter la SARL AU P’TIT CANON de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 juin 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la SARL AU P’TIT CANON et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 60 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner la SARL AU P’TIT CANON à lui payer la somme de 11 267,25 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayés ;

— condamner la SARL AU P’TIT CANON à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation de 600 euros TTC ;

— condamner la SARL AU P’TIT CANON à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer.

Elle fait valoir que :

— la situation financière de la SARL AU P’TIT CANON est dégradée et n’apparaît pas pouvoir s’améliorer, tendant vers la cessation des paiements ;

— la vente du fonds de commerce depuis 2022 n’aboutit pas ;

— le juge des référés devra donc écarter la demande d’échéancier.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 11 octobre 2024, la SARL AU P’TIT CANON demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

— lui accorder un délai de grâce d’une durée de deux ans ;

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;

— dire que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit ;

— débouter la SCI BMH de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI BMH aux dépens.

Elle fait valoir que :

— elle rencontre des difficultés financières en raison d’un contexte économique, notamment la crise du COVID-19, et personnel, la gérante étant tombée malade, difficile ;

— elle cherche à vendre son fonds de commerce moyennant la somme de 40 000 euros ;

— le délai permettrait alors de régler sa dette.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 1er juin 2019 (pièce n°1), qui contient une clause résolutoire,

— du commandement de payer la somme de 8900,10 euros, arrêtée au 22 mai 2024 qui a été délivré le 28 mai 2024 avec rappel de la clause résolutoire (pièce n°2),

— du décompte arrêté au mois de septembre 2024 faisant apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte (pièce n°8).

La SARL AU P’TIT CANON, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

La clause résolutoire est acquise.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil énonce que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose également que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la SARL AU P’TIT CANON sollicite un délai pour s’acquitter de son retard de paiement et sollicite également la suspension de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’elle tente de vendre son fonds de commerce et que ses difficultés sont liées à la pandémie de COVID et à des difficultés de santé de la gérante.

Depuis la délivrance du commandement de payer, puis de l’assignation, la SARL AU P’TIT CANON n’a pas démontré sa capacité à faire face au loyer courant et encore moins à apurer sa dette. Elle ne justifie notamment pas avoir repris le paiement des loyers courants, seuls 2 paiements de 600 euros ayant été faits depuis le commandement.

Par ailleurs les éléments produits démontrent le caractère très hypothétique de la vente du fonds de commerce, notamment le mail de l’agent immobilier du 2 juin 2024 (« il y a beaucoup de personnes qui s’intéressent à votre commerce dans votre commune mais quand il s’agit de me rencontrer je n’ai plus personne »)

Dans ces conditions, la situation ne peut que s’aggraver et il n’y a pas lieu de faire droit à la demande.

Le bail est résilié à compter du 28 juin 2024.

Sur la libération des lieux

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte.

Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Loyers et charges dues au jour de la résiliation

Au 28 juin 2024, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

— sommes dues au titre du commandement de payer : 8900,10 euros ;

— loyer et charges pour la période en cours lorsque la résiliation est intervenue (mois de juin 2024) : 600 euros ;

soit un total de 9500,10 euros.

Indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la SARL AU P’TIT CANON sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2024, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 600 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Paiements intervenus

Il ressort du dernier décompte actualisé que la SARL AU P’TIT CANON a opéré en juin 2024 deux paiements de 600 euros imputés sur les loyers de mai et juin 2023 ;

soit un total de 1200 euros.

Solde

Dès lors, la SARL AU P’TIT CANON sera condamnée à payer les sommes de :

—  9500,10 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation du bail dont à déduire la somme de 1200 euros au titre des paiements intervenus, imputée sur la somme réclamée dans le commandement de payer dont le solde s’élève ainsi à 7700,10 euros. Le solde au titre des loyers et charges échus s’élève ainsi à 8300,10 euros.

— une indemnité mensuelle d’occupation de 600 euros à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

La somme de 7700,10 euros portera intérêts à compter du commandement de payer.

Les sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance. Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

la SARL AU P’TIT CANON, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 mai 2024, et condamné, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI BMH la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire,

REJETTE la demande de délai de grâce ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 28 juin 2024 ;

CONDAMNE la SARL AU P’TIT CANON à restituer les lieux situés à [Adresse 4] dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la SARL AU P’TIT CANON à payer à la SCI BMH, à titre provisionnel :

—  8300,10 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ;

— une indemnité mensuelle d’occupation de 600 euros à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que la somme de 7700,10 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues portera intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

CONDAMNE la SARL AU P’TIT CANON aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 28 mai 2024 ;

CONDAMNE la SARL AU P’TIT CANON à payer à la SCI BMH la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La présidente

Christelle HENRY Sabine ORSEL