N° RG 25/00202 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IDDY – ordonnance du 31 décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 31 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

S.N.C. ISIS

Immatriculée au RCS d'[Localité 10], sous le numéro 391 292 786

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Olivier JOLLY, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice FONCIA NORMANDIE, immatriculée au RCS de [Localité 11], sous le numéro 394 288 401, dont le siège social se situe au [Adresse 8]

représenté par M^e Quentin ANDRE, avocat au barreau de l’EURE,

PRÉSIDENT : François BERNARD

GREFFIER : Christelle HENRY,

DÉBATS : en audience publique du 17 septembre 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 29 octobre 2025, prorogée au 03 décembre 2025 puis au 31 décembre 2025

— signée par François BERNARD, premier vice-président et Christelle HENRY, greffier

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 31 décembre 2009, la SNC ISIS, propriétaire d’un immeuble situé à [Adresse 13], a fait procéder un état de descriptif du bien en 7 lots contenant règlement de copropriété.

Le lot n°1 est demeuré la propriété de la SNC ISIS, et les cinq autres lots, constitués de locaux à aménager en logement, ont été vendus à des particuliers.

N° RG 25/00202 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IDDY – ordonnance du 31 décembre 2025

Les compromis de vente ont prévu la prise en charge par la SNC ISIS des travaux de ravalement de façade de l’immeuble, y compris les peintures des volets et le crépi, la réalisation d’un porche pris sur les parties communes ainsi que la rénovation des communs.

Les travaux ont été autorisés par la mairie de [Localité 12] en 2017 après dépôt des demandes d’autorisations administratives nécessaires.

Se plaignant de l’absence de réalisation des travaux, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, a, par acte du 14 février 2019, fait assigner la SNC ISIS devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir condamner cette dernière au paiement d’une provision à titre d’avance sur les travaux de rénovation des façades du bâtiment.

Par ordonnance du 24 avril 2019, le juge des référés de ce tribunal a fait droit à la demande de provision pour un montant de 49 641,44 euros et a condamné la SNC ISIS au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Par arrêt du 11 mars 2020, la cour d’appel de Rouen a confirmé les dispositions de ladite ordonnance à l’exception de celles relatives aux frais irrépétibles.

Invoquant une absence de possibilité de recouvrement des sommes dues par la SNS ISIS, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, a, par acte du 23 juillet 2020, fait assigner [C] [K], [J] [K] et [W] [K], associés de la SNC ISIS, devant le tribunal judiciaire d’Évreux aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 58 175,50 euros.

Par jugement du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire d’Évreux a fait droit à la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2].

Se plaignant que les travaux finalement réalisés par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] portaient atteinte à son droit de propriété, la SNC ISIS a fait réaliser un constat de commissaire de justice le 21 décembre 2021. Un nouveau constat de commissaire de justice a été établi le 10 mars 2025.

Par acte du 5 mai 2025, la SNC ISIS a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, devant le président de ce tribunal, statuant en référé.

Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 16 septembre 2025, elle demande au juge des référés de :

— ordonner au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, de procéder sous huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :

— au débarras et au parfait nettoyage du lot n°1 de l’immeuble ;

— au débarras des objets mobiliers encombrant le fond B ;

— à la dépose de l’isolation extérieure en façade arrière de l’immeuble ;

— dire qu’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard s’appliquera ensuite à compter du neuvième jour ;

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, à lui payer la somme de 25 000 euros à titre de provision à valoir sur dommages-intérêts ;

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, aux entiers dépens ;

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— déclarer irrecevable, ou à tout le moins débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires comme reconventionnelles.

Elle fait valoir que :

— le syndicat des copropriétaires s’est octroyé servitude de passage et d’utilisation sur le fonds B X [Cadastre 6] de la SNC ISIS en s’arrogeant la qualité de fonds dominant et en transformant la propriété de la la SNC ISIS en fonds servant, par la création de deux portes sur la façade arrière ;

— le syndicat des copropriétaires s’est accaparé le lot n° 1 de l’immeuble XB 187 partie privative de la SNC ISIS et ce sans faire exécuter les travaux de réalisation d’un proche pour lesquelles elle avait reçu les sommes ;

— le syndicat se rend coupable d’un empiètement sur le fonds B suite aux travaux d’isolation par l’extérieur qu’elle a fait réaliser après division des lots ;

— ces agissements portant atteinte au droit de propriété de la SNS ISIS et constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser

— dès lors qu’aucun autre accès au lot B n’existe que par le lot A, il ne peut être dénié que les objets entreposés sur son lot n°1 appartiennent à des copropriétaires et doivent être enlevés ;

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 21 août 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

A titre principal,

— débouter la SNC ISIS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SNC ISISà lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SNC ISIS aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire et reconventionnel ;

— condamner la SNC ISIS à réaliser le proche conformément à son engagement, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard :

— en présentant un projet de travaux au syndic dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— en déposant une déclaration préalable à la mairie de [Localité 12] dans un le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— en effectuant les travaux de réalisation du proche dans un délai de six mois à compter de l’approbation des travaux par l’assemblée générale ;

— débouter la SNC ISIS du surplus de ses demandes ;

— condamner la SNC ISIS à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SNC ISIS aux entiers dépens.

Il fait valoir que :

— dans le cadre de la vente des lots il était prévu la réalisation de travaux de ravalement des façades qui ont été effectués aux frais avancés du syndicat des copropriétaires ainsi que ceux d’un porche au niveau du lot n° 1 et le syndicat n’a jamais reçu la moindre somme de la part de la SNS ISIS ou de ses associés pour effectuer les travaux du porche ;

— le local constituant le lot n° 1 devant devenir un porche que la SNC ISIS n’a toujours pas réalisé est le seul et unique endroit pouvant recevoir les poubelles de la copropriété ;

— faute de réalisation du porche par la SNC ISIS les occupants de la copropriété n’ont d’autres choix que d’entreposer les poubelles dans le lot n° 1 le temps pour la SNC ISIS de faire les travaux de réalisation du porche , la société étant à l’origine du préjudice qu’elle invoque ; la SNC ISIS a été condamnée à lui payer une provision pour rénover la façade, et non réaliser un porche, de sorte qu’il lui incombe toujours de le faire ;

— il avait été convenu lors des ventes que le lot n°1 deviendrait un porche aux fins d’entreposer les poubelles, sans aucune charge pour la copropriété, et c’est en raison de la carence de la SNC ISIS que les poubelles sont entreposées à cet endroit, de sorte qu’aucune condamnation ne pourra être prononcée ;

— la demande de réalisation forcée du porche n’est pas prescrite étant donné que l’obligation a été rappelée par courrier en 2017 et dans l’assignation de décembre 2021 ;

— il ne pourra être condamné à débarrasser le lot n°1 et le fond B des meubles puisqu’il n’est pas possible d’identifier les personnes à l’origine du dépôt des objets ;

— l’isolant extérieur n’empiète pas sur sa propriété puisqu’il ne dépasse pas le débord de la toiture, qui est la limite de propriété entre les deux fonds, et non au droit de la façade du bâtiment ;

MOTIFS

Sur la demande tendant à voir procéder au débarras et au nettoyage du lot 1 de l’immeuble cadastré XB n° [Cadastre 5] partie privative de la SNC ISIS

La SNC ISIS soutient que le lot n°1 cadastré XB [Cadastre 5] dépendant de la copropriété du [Adresse 4], dont elle est propriétaire à titre privatif et qui est censé servir d’emprise à un porche, a été accaparé par la copropriété et assigné en local poubelles.

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Il ressort des pièces du dossier et notamment de l’état descriptif de division que le lot n°1 de la copropriété simple local donnant accès à l’arrière de l’ensemble immobilier de la copropriété est la propriété exclusive de la SNC ISIS.

Il est précisé dans le règlement de copropriété que ce local devait être supprimé : « Lot Numéro 1 : Bâtiment unique au rez de chaussée, un local à supprimer en vue de sa transformation en porche.»

Il convient à cet égard de rappeler que la SNC ISIS, dans le cadre de la vente à chacun des acquéreurs futurs copropriétaires des lots n° 2 à 7, a pris l’engagement de procéder à la rénovation des façades mais également à la création d’un porche comme prévu dans l’état descriptif de copropriété, ce porche devant être réalisé « sans bourse délier» c’ est à dire au frais de la SNC ISIS et « au profit de tous». Il ne saurait être contesté que ce porche affecté dans le règlement de copropriété que d’une quote-part de 1/1000ème devait servir à abriter les poubelles de la copropriété.

Or, force est de relever que les travaux de réalisation du porche n’ont pas à ce jour été réalisés comme il ressort du constat de commissaire de justice du 27 juin 2025.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’affirme la SNC ISIS si les travaux de ravalement ont été effectués par le syndicat des copropriétaires au lieu et place de la SNS ISIS suite à la condamnation de cette dernière et de ses associés tenus indéfiniment responsables à lui régler la somme de [Localité 7] euros, il ressort des termes de l’ordonnance de référé du 24 avril 2019 confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 11] du 3 novembre 2020 et du devis de travaux JS CONSTRUCTION accompagné de l’ordre de service de FONCIA que les travaux de création du porche litigieux n’étaient nullement concernés par la somme provisionnelle allouée au syndicat qui n’a désintéressé ce dernier que du coût des travaux de ravalement.

Dans ces conditions, s’il est constant que des poubelles ont pu être entreposés par les différents occupants de la copropriété dans l’emprise du lot n° 1 qui avait vocation à être vendu au syndicat des copropriétaires une fois les travaux du porche réalisés, aucun trouble manifestement illicite ne saurait être caractérisé dans la mesure où la SNC ISIS n’a toujours pas procédé ni financé la réalisation du porche litigieux et qu’aucun autre espace commun permettant d’entreposer les poubelles n’a pas été prévu dans l’attente de cette réalisation. Par ailleurs il n’est pas justifié que des détritus et encombrants qui ont pu être entreposés en sus de poubelles dans le local du lot n° 1 l’aient été par les occupants de l’immeuble, ledit lot étant accessible par la rue situé derrière l’immeuble.

Dans ces conditions, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande présentée par la SNC ISIS tendant à voir ordonner au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, de procéder sous astreinte au débarras et au parfait nettoyage du lot n°1 de l’immeuble.

Dès lors il n’y a pas lieu de statuer sur la demande présentée à titre subsidiaire et reconventionnelle par le syndicat des copropriétaires de condamnation de la SNC ISIS à réaliser les travaux du proche.

Sur la demande tendant au débarras des objets mobiliers encombrants le lot B cadastré XB n° [Cadastre 6]

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Il ne peut être établi avec la certitude requise devant le juge des référés que les meubles présents sur le lot B cadastré XB [Cadastre 6] propriété de la SNC ISIS aient été déposés par les copropriétaires de la résidence et que ce dépôt soit donc imputable au syndicat des copropriétaires.

Dès lors, en l’absence de preuve de l’illicéité du trouble invoqué il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction sous astreinte présentée de ce chef par la SNC ISIS.

Sur la demande de dépose de l’isolation extérieure de la façade arrière

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

La SNC ISIS allègue que l’isolant extérieur posé sur la façade arrière de l’immeuble XB [Cadastre 5] par le syndicat des copropriétaires empiète sur le lot B qui est sa propriété exclusive et porte ainsi atteinte à son droit de propriété, soutenant en s’appuyant sur le plan de division établi par le géomètre expert le 12 décembre 2009 que la limite de propriété se situe au droit de la façade du bâtiment.

Le syndicat des copropriétaires allègue quant à lui que la limite de propriété se situe au débord de la toiture et que, par conséquent, aucun empiétement ne peut être constat et relevé.

Il existe ainsi un désaccord entre les parties sur la limite des propriétés entre le lot A et le lot B, que le seul plan de division versé aux débats par la SNC ISIS ne permet de trancher avec l’évidence requise en référé.

En l’absence de tout autre élément permettant d’apprécier avec la certitude requise en référé la limite de propriété séparant les fonds A et B, il sera dit n’avoir lieu à référé sur cette demande de dépose de l’isolation extérieure de la façade arrière.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier ».

La SNC ISIS ayant été déboutée de ses demandes et aucun trouble à la jouissance paisible de son droit de propriété n’étant établie, la demande de provision présentée par cette dernière à titre de dommages-intérêts sera également rejetée.

Sur les frais du procès

La SNC ISIS, qui succombe, sera tenue aux dépens.

Elle sera en outre tenue de payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, la somme de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande présentée par la SNC ISIS à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] tendant à voir procéder sous astreinte au débarras et au nettoyage du lot 1 de l’immeuble cadastré XB n° [Cadastre 5] partie privative de la SNS ISIS ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande présentée par la SNC ISIS à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] tendant au débarras sous astreinte des objets mobiliers encombrants le lot B cadastré XB n° [Cadastre 6] ;

DIT n’avoir lieu à référé sur la demande de dépose de l’isolant extérieur de la façade arrière présentée par la SNC ISIS à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] ;

REJETTE la demande de provision présentée par la SNC ISIS ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire;

CONDAMNE la SNC ISIS aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SNC ISIS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA NORMANDIE, la somme de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge