N° RG 24/00405 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H24U – ordonnance du 29 janvier 2025

N° RG 24/00405 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H24U

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 29 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE NTM

inscrite au RCS EVREUX N° 978 757 409, venant aux droits de la SCI [P]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique FONTANA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et par M^e Martine LEGENDRE, avocat au barreau de l’EURE, avocat postulant

DÉFENDEURS :

Société OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION

Immatriculée au RCS d'[Localité 4], sous le numéro 917 418 303

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Monsieur [C] [X], [J] [I]

né le 01 Novembre 1971 à [Localité 7] (35)

Profession : Sans profession

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Evelyne BOYER, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER lors des débats : Aurélie HUGONNIER,

DÉBATS : en audience publique du 18 décembre 2024

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le15 janvier 2025, prorogée au 29 janvier 2025,

— signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et séverine MERCIER, directrice des services de greffe.

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N° RG 24/00405 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H24U – ordonnance du 29 janvier 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2022, la SCI [P] a consenti à la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION un bail commercial pour des locaux situés à [Adresse 9], au loyer annuel initial de 26 400 euros, hors taxe et hors charges. Par acte séparé du même jour, [C] [I] s’est porté caution des engagements du preneur.

Selon acte authentique de vente du 5 septembre 2023, la SCI [P] a vendu l’immeuble comprenant le local commercial à la SCI FONCIERE NTM.

Par courrier recommandé avec avis de réception daté du 8 mars 2024, la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION a demandé à la SCI FONCIERE NTM une résiliation amiable du bail au 31 mars 2024 et s’est engagée à régler les loyers impayés avant cette date.

Le 25 mars 2024, la SCI FONCIERE NTM a fait délivrer à la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION un commandement de payer la somme de 12637,13 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail. Cet acte a été dénoncé à [C] [I] le 23 avril 2024.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 23 septembre 2024, la SCI FONCIERE NTM a fait assigner la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION et [C] [I] devant le président de ce tribunal, statuant en référé. Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 13 décembre 2024, elle lui demande de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;ordonner le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au propriétaire de désigner aux frais, risques et périls de la partie expulsée soit en garantie des indemnités d’occupation et réparation locative qui pourrait être due ;condamner solidairement la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION et [C] [I] à lui payer la somme de 35148,98 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayés ;condamner solidairement la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION et [C] [I] à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du loyer contractuel qui aurait été exigible si le bail était poursuivi, outre taxes, charges et accessoires qui sera due jusqu’à la complète libération des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion effective ;condamner solidairement la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION et [C] [I] à lui payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer et la dénonciation du commandement.

Elle fait valoir que :

la libération des lieux n’est effective qu’à compter de la remise des clefs et de l’établissement d’un état des lieux de sortie, sans quoi le bailleur est fondé à réclamer le paiement des loyers ;aucun accord relatif à une résiliation amiable n’est intervenu entre les parties ;la clause stipulant que l’indemnité d’occupation est majorée au double du montant du loyer est claire et précise et peut être appliquée par le juge des référés ;au titre des régularisations de charges pour les années 2023 et 2024 la somme de 794,02 euros HT, soit 952,82 euros TTC, a été créditée sur le compte locataire;elle est donc redevable à son égard de la somme de 2.359,18 euros TTC correspondant aux charges échues des mois de décembre 2023 à novembre 2024 outre celle de 32788,80 euros TTC au titre des loyers, soit un total de 35147,98 euros TTC ;[C] [I], qui s’est porté caution solidaire dans la limite de 79200 euros pour une durée de 9 ans, sera solidairement condamné avec la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION.

Dans leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 19 novembre 2024, la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION et [C] [I] demandent au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

A titre principal,

prononcer l’acquisition de la clause résolutoire au 25 juin 2024 ;constater la libération des lieux au 18 avril 2024 ;rejeter la demande de règlement d’une indemnité d’occupation postérieurement à la date du 18 avril 2024, y compris du double du montant du loyer ;constater l’existence de contestation sérieuse au fond concernant la demande d’indemnité provisionnelle à hauteur de 30084 euros, à défaut pour le bailleur d’avoir effectué mensuellement un décompte de l’eau et d’avoir, annuellement, procédé à la régularisation des charges et justifié de celles-ci auprès du locataire ;rejeter la demande de provision ;A titre subsidiaire,

limiter la demande de provision au montant des loyers des mois d’avril 2023 à octobre 2024 ;lui accorder les plus larges délais de paiement ;En tout état de cause,

rejeter la demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;laisser les dépens à la charge de la SCI FONCIERE NTM.

Ils font valoir que :

n’ayant pu régulariser les arriérés de loyer après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, il y a lieu de constater la résiliation du bail commercial au 25 juin 2024 ;les lieux ayant été libérés le 18 avril 2024, il n’y a pas lieu de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation postérieurement au mois d’avril ;la clause stipulant que l’indemnité d’occupation due est équivalente au double du loyer est une clause pénale susceptible de réduction par le juge et la demande afférente sera rejetée ;le contrat de bail stipulait que le preneur s’engageait à s’acquitter, directement, de toutes les taxes, impôts, redevances et contributions avec une provision de 130 € HT pour la taxe foncière et une provision de 100 euros pour la consommation d’eau ;ladite provision pour charge devait faire l’objet d’une régularisation annuelle ;cependant, le bailleur n’a jamais établi le décompte mensuel des consommations d’eau, pas plus qu’il n’a établi, annuellement, un décompte de charges, alors qu’elle n’utilisait le local que comme un entrepôt de stockage et n’avait aucune consommation d’eau ;par conséquent, la demande de provision est sérieusement contestable ;subsidiairement, l’indemnité provisionnelle devra être limitée au montant mensuel du loyer et jusqu’au mois d’avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

du bail du 23 septembre 2022 (pièce n° 2), qui contient une clause résolutoire,du commandement de payer la somme de 12637,13 euros, arrêtée au 29 janvier 2024 qui a été délivré le 25 mars 2024 avec rappel de la clause résolutoire (pièce n°10),du décompte arrêté au 1er octobre 2024 faisant apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte.La SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 25 avril 2024.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

La libération des lieux s’entend de la remise des clés du local, qui permet de transférer la possession au propriétaire. La seule libération matérielle des locaux ne peut s’entendre comme une libération des lieux.

En l’espèce, la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION a semble-t-il vidé les locaux de ses biens mais n’a pas restitué les clés du local.

Il convient ainsi d’ordonner la libération des lieux, qui s’entend de la remise des clés, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte.

La demande relative à l’enlèvement des biens meubles se trouvant dans les lieux n’appelle pas que le juge des référés statue spécialement à ce sujet, dans la mesure où il s’agit d’une conséquence que les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Loyers et charges échus au jour de la résiliation

La résiliation amiable sollicitée n’ayant pas été acceptée par le bailleur, le bail s’est poursuivi jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire le 25 avril 2024 et la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION demeure redevable des loyers, charges et accessoires jusqu’à cette date.

Au 25 avril 2024, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

sommes dues au titre du commandement de payer : 12637,13 euros ;loyer et charges pour la période en cours lorsque la résiliation est intervenue (mois d’avril 2024) : 2277 euros.

Le contrat de bail (p.7) stipule que le preneur est redevable d’une provision sur charge mensuelle qui doit être régularisée chaque année relative à la taxe foncière et à la consommation d’eau. Le bailleur produit les détails du calcul de la régularisation des charges pour les années 2023 et 2024. Dès lors, la demande de provision n’est pas sérieusement contestable.

Indemnité d’occupation

La libération effective des locaux n’étant pas intervenue, la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVAITON occupe toujours les lieux.

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Ainsi, la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2024, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Les stipulations du bail prévoyant la majoration du loyer pour fixer l’indemnité d’occupation présentent le caractère d’une clause pénale que le juge du fond est susceptible de réduire en application de l’article 1231-5 du code civil. Si le juge des référés n’a pas le pouvoir de faire application de cette disposition, il peut cependant, lorsqu’il détermine le montant de la provision qu’il fixe souverainement, tenir compte du risque que cette réduction intervienne. Ce risque justifie de ne pas faire droit aux demandes.

Il y aura lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 2277 euros, qui sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur, matérialisée par la remise des clés.

Au jour de l’audience, sont d’ores et déjà échues les sommes dues pour les mois de mai, juin, juillet, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2024, soit 2277 * 8 = 18216 euros ;

La somme de 12637,13 euros portera intérêts à compter du commandement de payer.

Les sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance. Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil énonce que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

En l’espèce, la SAS OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION sollicite des délais de paiement mais ne verse aucun élément aux débats permettant d’apprécier la réalité de ses ressources et charges et donc ses capacités à se délivrer effectivement de sa dette. Il convient dès lors de rejeter sa demande.

Sur les sommes dues par [C] [I]

[C] [I], qui s’est porté caution solidaire des engagements du preneur (pièce n°3) sera condamné solidairement avec la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION.

Sur les demandes accessoires

La SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION et [C] [I], qui succombent, seront tenus aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 mars 2024, le coût de l’acte du 23 avril 2024 de dénonciation du commandement à [C] [I], et en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI FONCIERE NTM la somme de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire,

CONSTATE la résiliation du bail du 23 septembre 2022 liant les parties à compter du 25 avril 2024 ;

CONDAMNE la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION à restituer les lieux situés à [Localité 8][Adresse 1] [Adresse 5] dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE solidairement la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION et [C] [I] à payer à la SCI FONCIERE NTM, à titre provisionnel :

-14914,13 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ;

— une indemnité mensuelle d’occupation de 2277 euros à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que la somme de 12637,13 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION et [C] [I] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 25 mars 2024 et le coût de l’acte du 23 avril 2024 de dénonciation du commandement à [C] [I] ;

CONDAMNE solidairement la SASU OPTIMALE COSMETOLOGIE INNOVATION et [C] [I] à payer à la SCI FONCIERE NTM la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La directrice des services de greffe La présidente

Séverine MERCIER Sabine ORSEL