TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 24/01789

Références : R.G N° N° RG 24/00873 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBKE

JUGEMENT

DU : 12 Décembre 2024

M. [I] [Y]

C/

Mme [M] [X]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 12 Décembre 2024.

DEMANDEUR:

Monsieur [I] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Mathilde BAUTRANT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [M] [X]

[Adresse 4],

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 10 Octobre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e BAUTRANT

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 21/04/2017, Mme [M] [X] était locataire d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 9], et appartenant à M. [I] [Y].

La locataire a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 25/05/2023.

Par acte en date du 3/06/2024, M. [I] [Y] a fait assigner Mme [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 8] et demande :

— la condamnation de Mme [M] [X] à payer la somme de :

. 1.060 euros au titre des loyers et charges impayés,

. 1.302,85 euros de régularisation de charges 2017-2018,

. 2.134,20 euros de régularisation de charges 2018-2019,

. 3.859,28 euros de régularisation de charges 2019-2020,

. 650,62 euros de régularisation de charges 2020-2021,

. 755,62 euros de régularisation de charges 2021-2022,

. 7.430,50 euros et 500 euros (nettoyage) au titre l’indemnité de réparations locatives due à la sortie des lieux,

— dire que les intérêts au taux légal courront à compter du constat du 25/05/2023,

— la condamnation de Mme [M] [X] à payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamnation du défendeur à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le prononcé de l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— la condamnation de Mme [M] [X] aux entiers dépens.

A l’audience, M. [I] [Y], représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Citée par acte d’huissier délivré par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [M] [X] n’a pas comparu.

Par note en délibéré autorisé, M. [I] [Y] fournit un tableau détaillé de comparaison des états des lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 12/12/2024.

*

* *

SUR QUOI

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur les loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu qu’ aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; quelles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; que l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Que le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenus à sa disposition ; mais que dès lors que les exigences légales sont remplies, le locataire est tenu de s’acquitter des charges locatives ;

Attendu que M. [I] [Y] verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges, ainsi que les relevés de régularisations de charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies que la dette s’élève à la somme de 9.620,73 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 25/05/2023, avec proratisation ;

Que Mme [M] [X] sera donc condamnée au versement de ladite somme au bailleur ;

Sur les réparations locatives

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, saud si elles sont occasionnées par la vétusté ;

Attendu que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application ;

Que l’article 1732 du code civil prévoit que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ; qu’ainsi, une présomption de faute pèse sur le locataire qui devra en principe répondre de toute dégradations ou pertes constatées ;

Attendu que M. [I] [Y] sollicite la somme de 7.430,50 euros au titre des réparations engagées suite au départ du locataire, ainsi qu’une somme de 500 euros au titre de frais de nettoyage ; que cependant, le bailleur indique que la somme de 7.430,50 euros correspond à des fournitures rendues nécessaires (avec nombreuses factures à l’appui) pour réaliser les travaux et non au coût des réparations elles-mêmes, lesquelles sont chiffrées par un devis de l’entreprise FP Construction visant les “Travaux de remise en état d’un appartement” du 27/06/2023 pour un montant total de 42.768 euros, correspondant en réalité à une remise à neuf de tout l’appartement.

Qu’il est rappelé qu’il ne peut être demandé à la locataire, dès lors qu’elle a vécu dans les lieux de 2017 à 2023, de les rendre dans un état de rénovation complète, mais seulement en état d’usage ; qu’elle doit seulement répondre des dégradations ou détériorations constatées ;

Attendu que l’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 21/04/2017 et l’état des lieux de sortie, établi par procès-verbal de constat d’huissier, sans preuve de ce que le locataire a été dûment convoqué, le 25/05/2023 ;

Qu’il résulte de la comparaison de ces deux états des lieux que l’appartement était en “bon état” ou “très bon état” à l’entrée et qu’il est globalement dans un état d’usage à la sortie, avec des zones de saleté importantes et un certain nombre de dégradations ;

Que concernant l’entrée, on observe un revêtement du sol abîmé, des murs avec traces et saleté, un plafond avec traces noirâtres et une porte, non évoquée par l’huissier ; que ce poste de réparation sera retenu à hauteur de 250 euros, les photos figurant dans le constat d’huissier ne démontrant pas l’existence de détériorations anormales au regard d’une occupation des lieux pendant 6 ans ;

Que concernant le séjour, on constate un carrelage au sol sale avec traces et auréoles, des murs et plafond avec traces et écailles par endroit ; que ce poste de réparation sera retenu à hauteur de 450 euros pour la même raison que précédemment ;

Que concernant la chambre 1 (sise à droite de la cuisine), on note une porte avec impacts, un parquet sale et quelques rayures, des murs et plafond avec traces et écailles par endroit ; que ce poste de réparation sera retenu à hauteur de 500 euros, afin de prendre en compte des impacts profonds dans un des murs de la chambre ;

Concernant la chambre 2 (sise à gauche des toilettes), on relève une poignée de porte avec jeu et traces sur la porte, un parquet sale avec avec traces blanches et quelques rayures, des murs et plafond avec traces et écailles par endroit et quelques fissures, une prise décrochée et une tringle à rideau par terre ; que ce poste de réparation sera retenu à hauteur de 400 euros, les photos figurant dans le constat d’huissier ne démontrant pas l’existence de détériorations anormales au regard d’une occupation des lieux pendant 6 ans, l’existence de fissures ne pouvant en outre être imputée au locataire ;

Concernant la cuisine, on distingue un sol carrelé sale, avec traces et auréoles, un carreau de crédence brisé, murs et plafond avec traces et taches, des meubles et appareils électroménagers détériorés, sales et encrassés ; que ce poste de réparation sera retenu à hauteur de 1.000 euros, compte tenu de la nécessité, outre les dégradations relevées, de remplacer du mobilier de cuisine, et ce au regard du devis produit qui comporte seulement un chiffrage global ;

Concernant la salle de bains, on remarque un sol carrelé sale, avec avec traces blanches et quelques rayures, un carrelage mural sale, un plafond avec traces et moisissures, une VMC encrassée, baignoire et lavabos sales et des meubles de rangements du meuble vasque abîmés ; que ce poste de réparation sera retenu à hauteur de 850 euros, compte tenu de la nécessité, outre les dégradations relevées avec notamment de fortes moississures au plafond, de remplacer du mobilier afférent à la vasque, ce au regard du devis produit qui comporte seulement un chiffrage global ;

Concernant les toilettes, on note de la peinture écaillée et une VMC encrassée ; que ce poste de réparation sera retenu à hauteur de 200 euros, les photos figurant dans le constat d’huissier ne démontrant pas l’existence de détériorations anormales au regard d’une occupation des lieux pendant 6 ans ;

Qu’enfin, il convient de rappeler qu’à défaut de clause contractuelle imposant le nettoyage du bien loué, ce poste ne fait pas partie des obligations en réparation légalement imputables à un locataire sortant, sauf à démontrer un état de saleté avancé de la maison ;

Qu’en l’espèce, le constat d’huissier laisse apparaître un état de saleté dépassant largement la normale et l’abandon de nombreux détritus dans les pièces ; qu’il sera donc fait droit à l’indemnisation de frais de nettoyage pour une somme de 500 euros, selon facture de l’entreprise Eddy Soulier ;

Attendu qu’aux termes de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elle soient dûment justifiées;

Qu’en l’espèce, le dépôt de garantie de 700 euros viendra en déduction des sommes précitées ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments, qu’il convient de condamner Mme [M] [X] à payer à M. [I] [Y] une somme de 3.450 euros au titre des réparations nécessaires à la remise en état du bien ;

Sur les dommages et intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Qu’en l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ; que la dégradation des lieux fait l’objet d’un dédommagement et que le bailleur ne justifie pas d’un préjudice réparable supplémentaire ; que le bailleur ne justifie pas davantage d’un préjudice réparable supplémentaire au titre d’un délai exorbitant de remise en location du bien imputable au locataire, étant rappelé que le risque attaché à la location d’un bien pèse sur le bailleur, sauf en cas de dégradations anormales des lieux , ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; que seul l’état de saleté apparaît manfestement anormal, mais a fait l’objet d’une réparation ;

Qu’en conséquence, M. [I] [Y] sera débouté de ses demandes en paiement de dommages-intérêts ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu que Mme [M] [X] succombe à l’instance, et qu’en conséquence ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;

Attendu que, par application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [M] [X] doit être condamnée à payer à M. [I] [Y] qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu’il paraît équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ;

*

* *

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [M] [X] à verser à M. [I] [Y]:

— la somme de 9.620,73 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 25/05/2023,

— la somme de 3.450 euros d’indemnité au titre des réparations locatives,

ces sommes étant assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE M. [I] [Y] de sa demande de dommages et intérêts ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [M] [X] à verser à M. [I] [Y] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [X] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier

Le Président