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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 30 Janvier 2026

Première Chambre – Cabinet 6

DOSSIER : N° RG 25/00202 – N° Portalis DB2R-W-B7J-D327

DEMANDEUR

Monsieur [J] [M],

domicilié [Adresse 5]

représenté par la SARL ALFIHAR, avocats au barreau d’ANNECY

DÉFENDERESSE

S.A.S. SAS ODALYS RESIDENCES

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS

Mathilde LAYSON, Présidente du TJ de [Localité 2]

GREFFIÈRE

Aude WERTHEIMER

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Janvier 2026 et prorogée au 30 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

ORDONNANCE

Contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe par Mathilde LAYSON, assistée de Aude WERTHEIMER.

I. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, Monsieur [J] [M] a fait assigner en référé la SAS ODALYS RESIDENCES devant le président du tribunal judiciaire de Bonneville aux fins de voir :

— dire et juger que la société ODALYS RESIDENCES n’a pas réglé les causes du commandement de payer délivré suivant exploit d’huissier en date du 16 janvier 2025,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail commercial à la date du 17 février 2025,

— dire et juger que le bail est résilié de plein droit à compter du 17 février 2025,

— ordonner l’expulsion de la société ODALYS RESIDENCES ainsi que celle de tout occupant de son chef, ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la condamner sous une astreinte qui ne saurait être inférieure à 300,00 euros par jour de retard à compter de la délivrance de la présente assignation,

— se réserver la liquidation des astreintes,

— condamner la société ODALYS RESIDENCES aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, Monsieur [J] [M] fait valoir qu’il a consenti, par acte sous-seing privé du 22 avril 2016, un bail commercial à la SAS ODALYS RESIDENCES portant sur la résidence de tourisme « Isatis » située à [Localité 3], [Adresse 4]. Il indique que le bail a été conclu pour une durée de onze ans, pour un loyer hors taxe annuel de 9.220 euros devant être payé le 15 du mois qui suit la fin de chaque trimestre.

Il ajoute qu’à compter du 1er trimestre 2020 et jusqu’au quatrième trimestre 2021, de nombreux loyers n’ont pas été acquittés ou acquittés que partiellement, pour un montant de 6.435,18 euros, et qu’il a ainsi fait délivrer un commandement de payer les loyers en date du 16 janvier 2025.

Il indique que par courrier du 3 février 2025, la SAS ODALYS RESIDENCES a refusé de faire droit à sa demande en paiement au motif que la suspension des loyers relèverait de la clause de sauvegarde présente dans le contrat de bail commercial.

Appelée à l’audience du 9 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois aux fins d’échanges entre les parties représentées par leurs conseils respectifs.

A l’audience du 11 décembre 2025, Monsieur [J] [M], représenté par son conseil, réitère ses demandes.

La SAS ODALYS RESIDENCES, représentée par son conseil, demande au juge des référés, à titre principal, de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [M] et de le renvoyer à mieux se pourvoir au fond, à titre subsidiaire de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, de prendre acte de ce qu’elle s’engage à apurer la dette locative résultant de l’application des franchises « COVID » dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail liant les parties.

En tout état de cause, elle demande au juge des référés de débouter Monsieur [M] de l’intégralité de ses demandes, de dire n’y avoir lieu à prononcer d’une astreinte, et de condamner Monsieur [M] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa défense, elle fait valoir qu’une clause du bail commercial lui permet d’appliquer une franchise de loyers durant les périodes de fermetures administratives de la résidence, et qu’une telle clause relèverait de l’appréciation du juge du fond.

Elle affirme avoir fait l’objet de fermetures administratives totales à plusieurs reprises en raison de l’épidémie de COVID-19, d’une activité fortement réduite sur cette période, et considère donc que l’application de franchises de loyers était une nécessité.

Elle ajoute que c’est à la juridiction de fond de décider si une réfaction du prix peut être accordée conformément à l’article 1223 du Code civil, et indique qu’il existe une contestation sérieuse quant au quantum de l’arriéré locatif.

En outre, elle indique que la clause résolutoire ne peut être invoquée par Monsieur [J] [M], ce dernier ayant agi de mauvaise foi dans la mise en œuvre de cette clause alors qu’elle a toujours, quant à elle, agi de bonne foi lors de cette crise sanitaire.

A titre subsidiaire, elle entend voir suspendre les effets de la clause résolutoire et obtenir des délais de paiement, le non-paiement des loyers ne résultant pas de sa mauvaise foi mais de circonstances particulièrement exceptionnelles.

Elle estime par ailleurs que la demande du bailleur en paiement des loyers est irrecevable en partie en ce que certains loyers sont couverts par la prescription quinquennale applicable aux créances périodiques.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, prorogée au 30 janvier 2026.

II. MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit d’un bail.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être prise le cas échéant par le juge du fond.

L’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose quant à lui que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 13 du contrat de bail commercial conclu entre les parties le 22 avril 2016 contient une clause résolutoire qui est ainsi libellée : « Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements et qu’en cas de non-paiement des loyers à l’une de ses échéances ou de non-respect de ses obligations, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat. Cette résiliation interviendra de plein droit, sans qu’il soit besoin de recourir en justice, un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou une sommation par huissier de justice, restée infructueuse. »

La clause résolutoire apparaît claire et précise et ne peut ainsi donner lieu à la moindre interprétation qui excèderait les pouvoirs du juge des référés.

La SAS OSALYS RESIDENCES se prévaut, pour justifier du non-paiement des loyers, des conséquences sur son activité des mesures prises par les pouvoirs publics pour limiter la propagation de la pandémie de COVID-19. Elle oppose ainsi plusieurs contestations sérieuses.

A/ Sur la contestation sérieuse liée à l’article 8 du bail commercial

Conformément aux arrêts de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 30 juin 2022 (n°21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190), les mesures de confinement et de restriction de circulation prises au cours de la crise sanitaire ne sont, en matière de baux commerciaux, susceptibles de caractériser :

— ni un manquement du bailleur à son obligation de délivrance prévue à l’article 1719 du Code civil, susceptible d’engendrer un trouble de jouissance ou de permettre la mise en jeu de l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du même Code,

— ni un cas de force majeure opposable dès lors qu’elles ne caractérisent aucune impossibilité de payer les loyers et que le créancier, qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit, ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant cette notion (article 1218 du code civil),

— ni une perte partielle ou totale de la chose louée, susceptible de fonder une diminution du loyer au sens de l’article 1722 du code civil, dès lors que ces interdictions étaient générales, temporaires, avaient pour seul objectif de préserver la santé publique et étaient sans lien avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat.

En l’espèce, l’article 8 du bail commercial prévoit que « Dans le cas où l’indisponibilité du bien loué résulterait :

— Soit du fait ou d’une faute du bailleur,

— Soit de l’apparition de désordres de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnellement graves (telles qu’incendie de l’immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le versement du loyer défini ci-avant sera suspendu, ledit loyer ne redevenant exigible qu’à l’issue du mois suivant la fin du trouble de jouissance mais serait couvert soit par la garantie perte de loyers souscrite par le syndic de l’immeuble dans le contrat multirisques immeuble soit par la garantie perte d’exploitation souscrite par le Preneur. »

La société Odalys Résidences soutient que les mesures qui ont été prises par le gouvernement au cours de la période de crise sanitaire en vue de lutter contre la propagation du virus du Covid-19 peuvent constituer des « circonstances exceptionnellement graves (telles qu’incendie de l’immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison » au sens de l’article 8 du contrat, lui permettant d’appliquer une franchise sur le montant des loyers dus au cours de cette période et considère qu’à tout le moins, le débat sur l’application de cette clause relèverait du juge du fond.

Cette clause est toutefois claire et précise et n’est dès lors sujette à aucune interprétation, en ce qu’elle vise soit des manquements personnels du bailleur, soit des circonstances exceptionnelles affectant le bien lui-même.

En l’occurrence, même si les mesures décidées par les pouvoirs publics de fermeture et restrictions, notamment la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public et limitant la libre circulation des personnes, ont impacté les conditions d’exploitation de la résidence, il ne s’agit pas, de toute évidence, de dysfonctionnements ayant affecté les biens loués eux-mêmes.

En effet, la baisse de recettes qu’elles ont induite ne résulte pas de circonstances intrinsèques aux biens eux-mêmes dès lors qu’aucune mesure n’a été prise pour en interdire la jouissance effective et normale conformément à la destination auxquels ils étaient destinés. De même, aucune mesure n’a entraîné une modification des parties communes, leur mauvais entretien ou leur fonctionnement.

Dès lors, cet article ne saurait s’appliquer lorsque l’exploitation du bien s’effectue de façon conforme aux clauses du contrat de bail, notamment celles correspondant à la désignation, la description et la destination contractuelle de celui-ci, bien qu’entravée par les mesures de confinement et de restriction administrative en raison de l’épidémie de Covid-19. De telles mesures sont extrinsèques au bien et indépendantes de la volonté ou du comportement des bailleurs.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de la SAS ODALYS RESIDENCES sur le fondement de l’article 8 du contrat de bail.

B/ Sur la contestation sérieuse liée à l’article 1223 du Code civil

L’article 1223 du code civil dispose : « En cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d’en réduire de manière proportionnelle le prix. L’acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit. Si le créancier a déjà payé, à défaut d’accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix. »

En l’espèce, la SAS ODALYS RESIDENCES considère qu’une juridiction peut accorder une réduction du prix au locataire qui le demanderait, au constat de l’exécution imparfaite du bail pendant les périodes où les locaux étaient en tout ou partie inexploitables en raison d’une mesure de police administrative, et qu’en conséquence l’obligation de délivrance de l’immeuble et de jouissance paisible des lieux n’a pas été parfaitement observée par le bailleur, le preneur ayant été privé de la jouissance des locaux.

Cependant, l’effet des mesures générales et temporaires concernant la fermeture au public de certains établissements, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne sauraient être imputable au bailleur. Au cours de ces fermetures administratives, Monsieur [J] [M] a continué à laisser les locaux loués à la disposition de la SAS ODALYS RESIDENCES, satisfaisant ainsi à son obligation de délivrance et de jouissance paisible de la chose louée.

En conséquence, il ne saurait être reproché à Monsieur [J] [M] une exécution imparfaite de la prestation et il n’existe aucune contestation sérieuse à cet égard.

Il convient donc de rejeter la demande de la SAS ODALYS RESIDENCES sur le fondement de l’article 1223 du code civil.

C/ Sur la contestation sérieuse liée au quantum de l’arriéré locatif

La SAS ODALYS RESIDENCES indique que le quantum de l’arriéré locatif de 6.435,18 euros revendiqué par Monsieur [J] [M] est erroné et considère que le montant total des franchises COVID s’élève à la somme de 4.485,04 euros.

Elle considère donc que la demande tendant à voir acquise la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse.

Toutefois, le commandement de payer les loyers n’en restait pas moins valable, à minima, à hauteur de la somme non contestée par la SAS ODALYS RESIDENCES de 4.485,04 euros, de sorte que la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1104 du Code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Sur le fondement des dispositions de ce texte, les parties doivent rechercher si une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives est nécessaire en cas de circonstances particulières.

Toutefois, une telle demande réalisée par l’un des contractant ne dispense pas ce dernier d’exécuter ses obligations contractuelles tant que la négociation du contrat n’a pas abouti. Il en est ainsi pour un preneur, qui doit continuer à régler ses loyers.

En l’espèce, la SAS ODALYS RESIDENCES a décidé de façon unilatérale d’appliquer des franchises de loyers de 34,13% en 2020 et 35% en 2021, modifiant ainsi les stipulations contractuelles sans accord de son cocontractant.

Elle indique également par courrier du 24 juin 2020 qu’en cas de non accord formel des bailleurs, elle se réserve le droit d’adapter le loyer du 3e trimestre à venir en fonction du chiffre d’affaires réalisé et constaté à la fin de l’été, ne laissant guère le choix à Monsieur [J] [M].

Dès lors, le moyen tiré d’un manquement à la bonne foi contractuelle ne peut prospérer et à défaut pour la SAS ODALYS RESIDENCE d’avoir apuré les causes du commandement de payer les loyers, quand bien même elles seraient réduites à la somme de 4.485,04 euros, la clause résolutoire du bail est acquise au 17 février 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier ».

Rien ne permet de contredire le fait que la SAS ODALYS RESIDENCES ne serait pas en mesure, dans un délai d’un mois, de s’acquitter de son arriéré locatif, dont le montant apparaît relativement infime au regard de son chiffre d’affaires.

En conséquence, il convient d’accorder à la SAS ODALYS RESIDENCES des délais de paiement sur la somme non contestable de 4.485,04 euros, selon les modalités précisées au dispositif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée au bail.

Il doit être précisé que si la SAS ODALYS RESIDENCES se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée n’avoir jamais joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et le bail se trouvera résilié de plein droit. L’expulsion du preneur, devenu alors occupant sans droit ni titre, sera le cas échéant ordonnée dans une telle hypothèse, avec le concours éventuel de la force publique.

Par contre, compte tenu du recours possible à la force publique, aucune astreinte ne sera ordonnée. Les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

La SAS ODALYS RESIDENCES, succombant, sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 16 janvier 2025, ainsi qu’à payer à Monsieur [J] [M] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rejeter les demandes formées à ce titre par la SAS ODALYS RESIDENCES.

Par ces motifs

Nous, Mathilde LAYSON, présidente du tribunal judiciaire de Bonneville, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail commercial à la date du 17 février 2025,

ACCORDONS à la SAS ODALYS RESIDENCES des délais de paiement pour s’acquitter de la somme non contestable de 4.485,04 euros au titre de l’arriéré locatif,

AUTORISONS la SAS ODALYS RESIDENCES à s’acquitter de cette somme, en une seule échéance, payable dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement de la somme due à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, le bail se trouvera alors résilié de plein droit et l’expulsion de la SAS ODALYS RESIDENCES pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef,

ORDONNONS, dans une telle hypothèse, l’expulsion de la SAS ODALYS RESIDENCES, avec le concours de la force publique si nécessaire,

DEBOUTONS Monsieur [J] [M] de sa demande tendant au prononcé d’une astreinte,

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la SAS ODALYS RESIDENCES à payer à Monsieur [J] [M] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS ODALYS RESIDENCE aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 16 janvier 2025,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par Mathilde LAYSON, présidente, et Aude WERTHEIMER, greffière, présente lors de la mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE DES RÉFÉRÉS,

Aude WERTHEIMER Mathilde LAYSON