RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 19 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00691 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RAHS

PRONONCÉE PAR

Anne-Gael BLANC, 1ère Vice Présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 7 novembre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. Can [Localité 4]

dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE

représentée par Maître Morgan JAMET de la SELEURL MJ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0739

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. PSD

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Benjamin SCETBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0268

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Can [Localité 4] est propriétaire de locaux à usage commercial (local 60) dans la galerie marchande du centre commercial situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Le 24 septembre 2021, ces locaux ont été donnés à bail à M. [U] [V] aux droits duquel vient désormais la société PSD.

Le 28 juillet 2023, un protocole transactionnel a été signé aux termes duquel le preneur a reconnu devoir la somme de 45 512,26 euros TTC et s’est engagé à la régler de manière échelonnée.

Le 5 novembre 2024, la société Can [Localité 4] a fait délivrer à la société PSD un commandement de payer des loyers et charges.

Par acte délivré le 13 juin 2025, elle l’a assignée devant le président du tribunal judiciaire d’Evry statuant en référé aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et condamner celle-ci au paiement à titre provisionnel de la dette locative et d’une d’indemnité d’occupation.

Initialement appelée le 22 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour être finalement plaidée le 7 novembre 2025.

A cette date, la société Can [Localité 4], représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions écrites aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

« – CONSTATER la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date ;

— ORDONNER l’expulsion de la société SAS PSD et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

— CONDAMNER la société SAS PSD, à titre provisionnel, à payer à la SCI Can Villebon la somme en principal d’un montant de 100.307,14 euros TTC, selon le décompte locatif établi à la date du 14 octobre 2025, à parfaire ;

— CONDAMNER la société SAS PSD au paiement d’une d’indemnité d’occupation d’un montant forfaitaire établi sur la base du double du loyer global de la dernière année de facturation, soit la somme de 309,03 euros par jour, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, à compter du 6 décembre 2024, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés à la SCI Can Villebon ;

— DIRE que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10% à compter du 7 novembre 2024 et jusqu’à parfait paiement ;

— DIRE que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront également productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance respective ;

— DIRE que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à la SCI Can Villebon en sa qualité de bailleur

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER la société SAS PSD à payer à la SCI Can Villebon la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie ».

Se rapportant oralement à ses conclusions déposées à l’audience, la société PSD demande pour sa part au juge des référés de :

« – CONSTATER que la SCI CAN VILLEBON ne produit aucun justificatif de régularisation annuelle des charges,

— CONSTATER que le montant de la dette locative alléguée par la SCI CAN [Adresse 5] n’est pas sérieusement établi, faute pour le bailleur de justifier de la régularisation annuelle des charges, du détail des dépenses de marketing et de la validité des honoraires réclamés ;

En conséquence : – DÉBOUTER la SCI CAN [Adresse 5] de sa demande en paiement provisionnel et en constatation de la résiliation du bail ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— RAPPELER que, conformément à l’article L.145-41 du Code de commerce, le juge a la faculté de suspendre les effets de la clause résolutoire,

— ACCORDER à la société PSD un délai de vingt-quatre (24) mois pour apurer sa dette locative, soit par 24 mensualités égales, en sus du règlement des loyers et des charges courantes,

— DIRE ET JUGER que le respect de cet échéancier suspendra les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir joué en cas de complet respect,

— DIRE ET JUGER qu’à défaut de paiement d’une seule échéance du plan d’apurement ou des loyers courants, le solde deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion pourra être ordonnée, avec indemnité d’occupation égale au loyer majoré des charges et taxes ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la SCI CAN VILLEBON aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, et la DÉBOUTER de toutes demandes plus amples ou contraires ».

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

En cours de délibéré, la société PSD a sollicité la réouverture des débats au motif qu’elle aurait rencontré une difficulté concernant la communication à son contradicteur de ses pièces 13 à 17. La société Can [Localité 4] s’y est opposée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réouverture des débats et le sort des pièces communiquées après la clôture de ceux-ci

Il convient de rejeter la demande de réouverture des débats qui ne saurait être motivée par la volonté de transmettre postérieurement à la clôture de ceux-ci des pièces non communiquées antérieurement.

Par suite, les pièces n°13 à 17 transmises par la société défenderesse après l’audience seront écartées des débats.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de ces textes, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail commercial en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Dans ce cadre, le commandement doit être délivré de bonne foi. Il doit, pour être efficace, permettre au locataire de connaître l’étendue de ses obligations et, ainsi, de déterminer à concurrence de quelle somme précise, il doit s’exécuter et de quelle autre il peut contester sa dette mais, dès lors que la créance revendiquée est établie pour partie et qu’il peut être constaté que le locataire est redevable d’une certaine somme, le commandement reste valable à concurrence de celle-ci.

Au cas présent, le bail comprend une clause résolutoire (page 64 du contrat).

Par exploit de commissaire de justice du 5 novembre 2024, un commandement de payer la somme totale de 54 509,91 euros a été signifié au preneur.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire du bail et rappelle les articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

Pour contester l’acquisition de la clause résolutoire, la société preneuse fait valoir différentes contestations.

Cependant, concernant le caractère confus des imputations de ses paiements et l’existence de chèques qui n’auraient pas été encaissés aux dates convenues, elle procède par simples affirmations de sorte que ce moyen ne saurait caractériser une contestation sérieuse.

Par ailleurs, si le preneur conteste le montant de la dette locative en indiquant que les charges n’ont pas été régularisées, que les contributions marketing ne sont pas justifiées et que les honoraires réclamés sont indus, il n’en demeure pas moins que la créance visée par le commandement est incontestablement établie au moins pour les loyers de sorte que le commandement reste valable à concurrence de ceux-ci.

En outre, le décompte reste lisible et permet à la société preneuse de comprendre l’étendue de ses obligations.

Or, en l’absence de preuve de tout versement entre le 5 novembre et le 5 décembre 2024, les causes, même ainsi limitées, de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois que sa délivrance faisait courir.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 décembre 2024 à minuit.

Sur la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au cas présent, au soutien de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, la société PSD fait valoir sa bonne foi constante, sa recherche de financement et le nécessaire maintien de son activité commerciale dans les locaux.

Cependant, au regard du montant de la dette locative et de ses capacités de paiement, la société preneuse ne justifie pas être en mesure de régler de manière échelonnée de sorte que sa demande de suspension ne pourra qu’être rejetée et son expulsion ordonnée selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Au cas présent, la société PSD, qui occupe de manière illicite les locaux malgré la résiliation du bail, sera condamnée au paiement à titre provisionnel d’une d’indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer contractuel, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, à compter du 6 décembre 2024, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clés à la société Can [Localité 4].

Il n’y a en revanche pas lieu à référé sur la demande de voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer, la clause contractuelle le prévoyant s’analysant en clause pénale susceptible de conférer un avantage manifestement excessif au bailleur et d’être par suite modérée par le juge du fond.

Par ailleurs, si le principe du paiement du loyer n’est pas sérieusement contestable, la société preneuse oppose à juste titre que les provisions sur charges ne sont pas justifiées faute de justificatifs et de preuve de leur régularisation annuelle. De la même manière, à l’exception de celles appelées au titre des loyers (loyer minimum garanti), les autres sommes et notamment les honoraires ou les « contributions fonds marketing » sont sérieusement contestables dans leur principe ou dans leur montant.

Il convient dès lors de limiter le montant de la provision accordée à la somme des loyers minima garantis appelés par le bailleur, déduction faite des versements de la société preneuse soit un total restant incontestablement dû de 51 226,98 euros TTC, au 14 octobre 2025, l’allocation du surplus résultant de l’appréciation exclusive du juge du fond.

Enfin, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de majoration de 10% de cette somme, ni de majoration des intérêts, ni de conservation du dépôt de garantie, les clauses contractuelles le prévoyant s’analysant en clauses pénales de nature à conférer un avantage excessif au bailleur et par suite susceptibles de modération par le juge du fond.

Sur les demandes accessoires

La société PSD supportera les dépens qui seront dus dans les conditions de l’article 695 du code de procédure civile sans qu’il y ait lieu d’y ajouter.

Elle sera en outre condamnée au paiement de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire sans qu’il y ait lieu d’ordonner l’exécution provisoire s’agissant d’une ordonnance de référé.

Par ces motifs :

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

REJETTE la demande de réouverture des débats ;

ECARTE des débats les pièces n°13 à 17 transmises par la société PSD ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 5 décembre 2024 à minuit ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE l’expulsion de la société PSD et de tous occupants de son chef, avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des lieux loués (local 60), dans la galerie marchande du centre commercial situé [Adresse 3] à [Localité 6] ;

RAPPELLE que, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXE le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation au montant du loyer contractuel, outre les charges et indexation telles que prévues au bail ;

CONDAMNE la société PSD à payer à la société Can [Localité 4] la somme provisionnelle de 51 226,98 euros TTC, arrêtée au 14 octobre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE la société PSD aux dépens ;

CONDAMNE la société PSD à payer à la société Can [Localité 4] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,