N° RG 25/00503 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CZJJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00503 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CZJJ

LE DIX MARS DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [R], munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Madame [A] [O], demeurant [Adresse 2]

Non comparante ni représentée

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 20 Octobre 2025

Première audience : 08 Janvier 2026

DÉBATS

Audience publique du 08 Janvier 2026.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en dernier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00503 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CZJJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mars 2017 , la société SAGIM, devenue la société LOGISSIA , a donné à bail à Madame [A] [O] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 395,75 euros révisable annuellement, outre provisions sur charges.

Le bailleur a repris le logement le 8 janvier 2025.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2025, la société LOGISSIA a mis en demeure Madame [A] [O] de payer la somme de 4 318,08 euros au titre du solde locatif.

Par requête reçue le 24 octobre 2025, la société LOGISSIA a saisi le Juge de contentieux de la protection d’Alençon aux fins de voir condamner Madame [A] [O] à lui payer la somme de 4 318,08 euros au titre des loyers et charges impayés et des frais de remise en état.

Madame [A] [O] a été régulièrement convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 10 décembre 2025.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 8 janvier 2026.

À cette audience, la société LOGISSIA, dûment représentée, a maintenu sa demande dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Madame [A] [O] n’a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [A] [O], régulièrement convoquée, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Madame [A] [O] ayant été touchée à personne, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

La société LOGISSIA sollicite la somme de 4 318,08 euros correspondant à 2 350,20 euros d’arriéré de loyer, 2 233,52 euros de réparations locatives et 165,94 euros de participation aux frais de constat, à déduire le montant du dépôt de garantie de 395,75 euros et la régularisation de charges de 35,83 euros.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

— les loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 24 mars 2017 et du décompte de la créance actualisée, que la la société LOGISSIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers et provisions de charges d’un montant de 2314,37 euros après déduction de la régularisation de charge à hauteur de 35,83 euros.

Madame [A] [O], qui n’a pas comparu, n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ces montants.

Dès lors, Madame [A] [O] est tenue à la somme de 2 314,37 euros au titre des loyers et charges impayés.

— les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. ».

Les réparations de nature locatives sont déterminées par le décret n°87-712 en date du 26 août 1987.

Il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

Il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. »

En l’absence d’une telle grille convenue entre les parties, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

En l’espèce, pour justifier du montant de sa demande, la société LOGISSIA communique:

— un décompte des sommes dues pour un montant de 2 233,52 euros ;

— le contrat de bail du 24 mars 2017 ;

— un état des lieux d’entrée non signé du 24 mars 2017 ;

— un procès verbal de constat établi par commissaire de justice le 8 janvier 2025 lors de la reprise des lieux ;

— un état récapitulatif des indemnités dues pour non exécution des réparations locatives ;

— le barème des réparations locatives et la grille de vétusté élaborés par les membres représentants de la défense des locataires et la SA LOGISSIA, qu’il convient de retenir.

Il convient toutefois de relever que l’état des lieux d’entrée produit n’est pas signé par la locataire.

En conséquence, la locataire est présumée avoir reçus les lieux en bon état d’entretien et de réparations locatives, et doit les rendre tels en application des dispositions de l’article 1731 du code civil.

En l’espèce, la société LOGISSIA sollicite la somme de 2 233,52 euros d’indemnité au titre du nettoyage du logement, de la réfection de certains murs et sols, du détartrage des éléments de robinetterie ou équipement sanitaire et du remplacement du détecteur incendie, déposé, et de la poignée de la porte d’entrée recouverte de peinture.

L’état du logement tel qu’il résulte des constatations du commissaire de justice résultant du procès verbal du 8 janvier 2025 qui détaille précisément les importantes détériorations commises sur les sols et murs du logement, l’état généralisé de saleté et encrassement, l’entartrement et l’encrassage des éléments sanitaires, ainsi que les dégradations du détecteur incendie et de la poignée de la porte d’entrée, justifient du bien fondé des frais de remise en état du logement, sauf toutefois à déduire ou réduire les frais de nettoyage des murs et sols lorsqu’ils font double emploi avec les frais de remise en état octroyés pour ces mêmes éléments.

En conséquence, seront déduits des frais de remise en état sollicité les postes suivants :

— Entrée : Lessivage murs et sol : – 80,00 euros ;

— Cuisine : Lessivage murs et sol : – 80,00 euros ;

— Pièce de rangement : Lessivage murs : – 40,00 euros ;

— Séjour : Lessivage murs : – 40,00 euros ;

— Salle de bain : Lessivage murs et sol : – 80,00 euros ;

— Chambre 1 : Lessivage sol : – 40,00 euros ;

— Chambre 3 : Lessivage sol : – 40,00 euros ;

— Chambre 5 : Lessivage murs : – 40,00 euros

Soit à déduire : – 440,00 euros

Pour le surplus, les tarifs appliqués sont conformes au barème retenu et, s’agissant de la reprise des murs et sols, l’évaluation tient justement compte de la vétusté à hauteur de 72 % au regard de l’occupation du logement pendant plus de 7 ans.

Dès lors, les frais de remise en état serontainsi justement évalués à la somme de 1 793,52 euros (2233,52 – 440,00 euros) qui sera mise à la charge de Madame [A] [O].

— les frais de constat

Il convient également de mettre à la charge de la locataire la moitié des frais du constat établi par le commissaire de justice en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit la somme de 143,82 euros (287,64/2).

— le montant de la condamnation

En conséquence, et après déduction du dépôt de garantie de 395,75 euros versé par la locataire, Madame [A] [O] sera condamnée à payer à la société LOGISSIA la somme de 3 855,96 euros (2 314,37+ 1 793,52 + 143,82– 395,75), au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives du logement sis [Adresse 3] à [Localité 1].

II. LES DEPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Madame [A] [O], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort :

CONDAMNE Madame [A] [O] à payer à la la société LOGISSIA la somme de 3 855,96 euros au titre du solde locatif du logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] ;

DÉBOUTE la société LOGISSIA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [A] [O] aux dépens de l’instance ;

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION