TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 12]-[Localité 11]

1ère Chambre A

MINUTE N°

DU : 31 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 21/05281 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-ODRU

NAC : 50F

Jugement Rendu le 31 Janvier 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SOCIETE [Adresse 16], Société civile immobilière au capital de 2 000 euros dont le siège social est situé [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 877900886

Représentée par Maître Dominique TROUVE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE plaidant,

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [I] [O], né le 12 Mars 1947 à [Localité 14] (91), de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Madame [J] [U] épouse [O], née le 20 Février 1947 à [Localité 15], de nationalité Française,, demeurant [Adresse 5]

Représentés par Maître Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocats au barreau de PARIS plaidant,

Maître [D] [Z], Notaire soussigné, membre de la Société d’Exercice Libéral par Action Simplifiée dénommée “[D] [Z] et [T] [E], notaires associés” , titulaire d’un Office Notarial situé [Adresse 2]

Représenté par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS plaidant,

SOCIETE AXELITE IMMO, société par actions simplifiée au capital social de 80 000 euros, dont le numéro SIREN 849222575 RCS [Localité 13], , dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par Maître Pacome BAGUET de la SELEURL BTD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,

Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,

Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Greffiers : Madame Laurence DE MEYER, greffière lors des débats, Madame Morgiane ACHIBA, Directrice des services de greffe judiciaires lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 Octobre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Décembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 31 Janvier 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Il convient, pour l’exposé plus ample des faits, des moyens et prétentions, de se référer aux écritures et aux pièces des parties en la présente cause.

En substance, suivant acte authentique de vente du 13 février 2020, passé devant Me [D] [Z], notaire à Villeneuve le Roi (94), les époux [O] ont vendu à la SCI [Adresse 16] le bien suivant dans le ressort de céans moyennant un prix de 106.000 euros :

Un immeuble sis [Adresse 6] [Localité 8] [Adresse 9], constitué :

. au rez-de-chaussée : un garage,

au 1er étage : deux appartements de deux pièces – type loft, comprenant cuisine et salle de bain,

figurant au cadastre Section B, V n°[Cadastre 4].

Observation étant ici faite par le vendeur qui a déclaré que la désignation qui précède est issue de l’acte antérieur du 18 mars 1988 était la suivante :

« Un atelier – hangar, consistant en un atelier avec plancher formant grenier»

Sans entrer dans le détail superflu de l’argumentation des parties, mais pour la bonne compréhension du dossier, il convient de rappeler que l’immeuble dont s’agit était anciennement un hangar, transformé sans autorisation par des prédécesseurs des époux [O] en garage en rdc et deux appartements à usage d’habitation à l’étage. Après avoir caressé l’idée de créer un lavomatic, les acquéreurs ont finalement décidé de rénover les appartements pour les mettre en location.

Ultérieurement à la vente, les acquéreurs, qui nourrissaient donc des projets de changement de destination de leur nouveau bien, ont appris que ledit bien était classé en « zone rouge », classement rendant non régularisables et non modifiables les constructions édifiées sans autorisation.

Les acquéreurs ont assigné les vendeurs et la notaire instrumentaire par actes des 8 et 9 septembre 2021 en annulation de la vente et paiement de diverses indemnités.

Les acquéreurs avaient également assigné l’agence immobilière @XELITE IMMO, qui a constitué mais pas conclu, puis se sont désistés devant le JME, de telle sorte que le désistement est parfait.

Mme [O] fait l’objet d’une ordonnance de mise sous sauvegarde de justice du 1er septembre 2023, sans effet sur sa capacité à agir en la présente cause.

Tous les défendeurs ayant constitué, la présente décision est donc contradictoire.

L’ordonnance de clôture est du 10 octobre 2024.

Le dossier a été plaidé le 13 décembre 2024 et mis en délibéré au 31 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le dol du vendeur et ses conséquences :

1-1 Attendu qu’il est constant que les vendeurs, dûment et expressément informés par un courrier de la Mairie de [Localité 10] (pièce 6 en demande) du 3 août 2017, soit avant la vente litigieuse, n’ont pas cru devoir aviser les acquéreurs du classement en « zone rouge » du bien dont s’agit ;

Attendu qu’il est totalement indifférent que les acquéreurs aient été conscients que le bien acquis était en zone inondable et objectivement proche de deux cours d’eau ; qu’est également complètement dénué de pertinence l’argument selon lequel les acquéreurs, qui avaient été informés que les constructions avaient été réalisées sans autorisation (ce qui ne signifie pas « non régularisables ») et avaient déclaré dans l’acte de vente en faire leur affaire, auraient pu renoncer à leurs projets locatifs et affecter le bien à un usage commercial ; qu’enfin sera jugée aussi outrecuidante que fantaisiste l’affirmation que les acquéreurs « étaient en mesure d’accéder à toutes les informations » par eux-mêmes, sans qu’il soit besoin de les leur fournir ;

Attendu plus sérieusement que, contrairement aux allégations des vendeurs, les acquéreurs ne sont nullement tenus de justifier que la constructibilité du fonds dont s’agit était une condition déterminante de leur consentement ; que, à l’inverse, à supposer une telle clause licite, il aurait appartenu aux vendeurs, ce à quoi ils échouent, de démontrer que les acheteurs avaient renoncé, expressément ou tacitement, à ladite constructibilité ;

Attendu en définitive que cette abstention coupable des vendeurs s’analyse sans le moindre doute en une réticence dolosive, laquelle justifie la demande d’annulation de la vente ainsi viciée ;

1-2 Attendu qu’il échet d’ordonner la remise en l’état antérieure à la vente, consistant en des restitutions respectives, de l’immeuble d’une part, du prix de vente d’autre part ;

Attendu qu’il sera fait droit à la demande de la SCI en assortissant la restitution de la somme de 106 000 euros de l’intérêt légal au jour de l’assignation et du bénéfice de l’anatocisme ;

1-3 Attendu que les acquéreurs sont également fondés à solliciter le remboursement des frais notariés (847 euros) et des taxes fiscales (6 261, 47 euros) y afférents, le tout également assortis de de l’intérêt légal au jour de l’assignation et du bénéfice de l’anatocisme ;

Attendu que les acquéreurs justifient avoir effectué en pure perte des travaux de rénovation pour un montant de 20 086, 62 euros, dont les vendeurs leur doivent dédommagement, assorti de de l’intérêt légal au jour de l’assignation et du bénéfice de l’anatocisme ;

Attendu en revanche que, faute pour eux d’avoir sollicité une somme précise consolidée au jour de l’audience de plaidoirie, les acquéreurs seront déboutés de leur demande de remboursement de l’assurance et des intérêts du prêt contracté pour l’achat en cause, le tribunal ne pouvant statuer ultra petita ni inventer une somme de toutes pièces ;

1-4 Attendu que la demande des époux [O] d’être garantis par la notaire des éventuelles condamnations prononcées contre eux ne saurait qu’être repoussée, faute pour eux d’établir, ni même d’alléguer, que ladite notaire s’est rendue complice de leur dol ;

Sur la faute de la notaire et sa réparation :

2-1 Attendu qu’il est constant que la notaire instrumentaire n’a pas cru devoir informer les acquéreurs que le bien litigieux était classé en « zone rouge », alors qu’elle en avait elle-même été avisée par la Mairie de [Localité 10] par lettre du 26 septembre 2019 (pièce 2 en demande), soit avant la réitération de la vente par acte authentique, et que ladite Mairie avait expressément invité la notaire à « attirer l’attention des acquéreurs » sur le caractère non régularisable des constructions illicites existant sur le bien vendu ;

Attendu que, nonobstant ses tentatives laborieuses et pénibles d’expliquer que ce manquement serait dénué de toute conséquence et d’une parfaite innocuité, les acquéreurs « ne pouvant ignorer les risques naturels d’inondation » (sic), la notaire a évidemment commis une faute grave dont elle doit réparation ;

2-2 Attendu qu’en effet, par la faute de la notaire, les acquéreurs ont subi une perte de chance de renoncer à l’achat dont s’agit ou d’en obtenir un meilleur prix ;

Attendu que ce préjudice sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 20 000 euros ;

Sur les autres chefs :

3-1 Attendu qu’il n’apparaît pas inéquitable de laisser aux parties l’entière charge des frais irrépétibles qu’elles ont pu exposer ;

3-2 Attendu que l’exécution provisoire est de droit ; que les craintes exprimées par la notaire sont purement chimériques et vexatoires, en tout cas non étayées ;

3-3 Attendu que les entiers dépens seront à la charge in solidum des défendeurs succombants ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, contradictoirement et en premier ressort, par voie de mise à disposition,

ANNULE à raison du dol commis par les époux [O] la vente intervenue entre les époux [I] et [J] [O] d’une part, et la SCI [Adresse 16] d’autre part, suivant acte authentique du 13 février 2020, passé devant Me [D] [Z], notaire à Villeneuve le Roi (94), et portant sur le bien suivant figurant au cadastre Section B, V n°[Cadastre 4] :

Un immeuble sis [Adresse 7], constitué :

. au rez-de-chaussée : un garage,

au 1er étage : deux appartements de deux pièces – type loft, comprenant cuisine et salle de bain,

DIT que l’immeuble en cause réintègre le patrimoine des époux [O],

ORDONNE la restitution par les époux [O] à la SCI PORT AUX BOULANGERS du prix de vente de 106 000 euros assortie de l’intérêt légal à compter du 8 septembre 2021 et du bénéfice de l’anatocisme,

CONDAMNE les époux [O] à verser à la SCI [Adresse 16] les sommes suivantes assorties de l’intérêt légal à compter du 8 septembre 2021 et du bénéfice de l’anatocisme :

*847 euros au titre des frais notariés

*6 261, 47 euros au titre des taxes fiscales

*20 086, 62 euros au titre des travaux de rénovation

CONDAMNE Me [D] [Z] à verser à la SCI PORT AUX BOULANGERS la somme de 20 000 euros en réparation de la perte de chance causée par sa faute professionnelle,

REJETTE toutes autres demandes principales et reconventionnelles plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, nonobstant appel,

CONDAMNE in solidum les époux [O] et Me [D] [Z] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront les frais de publicité foncière à venir,

Ainsi fait et rendu le TRENTE ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président, assisté de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,