5AA Minute N°

N° RG 25/00436 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GYSP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 28 NOVEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [U] [C]

DEMANDERESSE

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 3]), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [K] [F], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDEUR

Monsieur [O] [M]

né le 30 Avril 1987 à [Localité 7] (BENIN), demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 OCTOBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 9 mars 2017, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, a donné à bail à Mme [W] [E] [D] et à M. [O] [M] un logement situé à [Adresse 6] (logement 3), moyennant un loyer mensuel de 330,98 € augmenté de la somme de 43,58 € à titre de provisions sur charges.

Par avenant du 28 mai 2024, le bail a été transféré à M. [O] [M] uniquement.

Le 4 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [O] [M] pour un montant de 4 562,15 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025 l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, a fait assigner en référé M. [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de M. [O] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner M. [O] [M] au paiement d’une provision d’un montant de 5 027,20 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ;

— condamner M. [O] [M] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 10 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 5 522,13 € et à indiquer qu’il ne serait pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, conformément aux propositions qui lui ont été faites par le locataire en cours d’instance.

Assigné par dépôt à étude, M. [O] [M] n’a pas comparu à l’audience et n’y était pas représenté.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 24 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CCAPEX de la Vienne le 21 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 4 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 5 avril 2025. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux [Adresse 4], augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 5 522,13 € au 8 octobre 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner M. [O] [M] à verser au bailleur une provision de 5 522,13 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’examen du décompte de créance que M. [O] [M] a repris le paiement des loyers courants, et qu’il s’est engagé à apurer sa dette à raison de mensualités de 400 € en sus du loyer courant, cette proposition ayant reçu un commencement d’exécution par le versement d’une somme de 800 € le 9 septembre 2025. Cette proposition, qui est de nature à régler l’arriéré, a expressément été acceptée par le bailleur à l’audience. Il convient par conséquent de suspendre les effets de la clause résolutoire en contrepartie du respect des conditions rappelées dans le disposition de la présente ordonnance.

Sur les dépens

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner M. [O] [M] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 5 avril 2025 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, et M. [O] [M] portant sur le logement situé à [Adresse 6] (logement 3),

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [O] [M] à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] dénommé EKIDOM à une somme égale au montant du loyer mensuel (355,05 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, augmenté des provisions pour charges à hauteur de 70,32 € ;

CONDAMNONS M. [O] [M] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, une provision de 5 522,13 € (cinq mille cinq cent vingt-deux euros, treize centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 9 octobre 2025, incluant l’indemnité de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à M. [O] [M] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence M. [O] [M] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, à raison de 13 mensualités de 400 € chacune, puis d’une dernière pour le solde, exigibles le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par M. [O] [M], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu’à défaut par M. [O] [M] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [O] [M] sera tenu à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

CONDAMNONS M. [O] [M] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS