RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 19 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00715 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RABB

PRONONCÉE PAR

Anne-Gael BLANC, 1ère Vice Présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 7 novembre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [U] [D]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Isabelle MARAND de la SELARL GAS-MARAND, avocate au barreau de l’ESSONNE

Madame [C] [N]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Isabelle MARAND de la SELARL GAS-MARAND, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL A2C IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [D] et Mme [C] [N] épouse [D] sont propriétaires d’un appartement au sein de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte délivré le 16 juin 2025, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice la société A2C Immo, devant le président du tribunal judiciaire d’Evry statuant en référé au visa de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée pour les dommages causés à M. et Mme [D] dans leur appartement, du fait de la défaillance de la VMC, trouvant son origine dans les parties communes,

Par conséquent,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à leur verser :

— la somme provisionnelle de 5.000 euros afin qu’ils puissent faire réaliser eux-mêmes les travaux de remise en état de leur appartement dans les plus brefs délais,

— la somme provisionnelle de 12.210,51 euros correspondant à la perte de loyers pour la période allant du mois de mars 2024 au mois d’avril 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Initialement appelée le 15 juillet 2025 et après un premier renvoi au 23 septembre suivant, l’affaire a été plaidée à l’audience du 7 novembre 2025 au cours de laquelle les demandeurs, représentés par leur conseil, ont déposé leurs pièces telles que visées dans leurs écritures et soutenu leurs conclusions aux termes desquelles, ils répondent aux arguments adverses et actualisent leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au titre de la perte de loyers pour la période allant du mois de mars 2024 au mois d’octobre 2025 à la somme provisionnelle de 17.846,13 euros.

Au soutien de leur prétentions, ils exposent que :

— propriétaires d’un appartement qu’ils donnent habituellement en location, ils ont constaté la présence de moisissures dans les lieux, ce dont les précédents locataires ont averti l’agence en charge de la gestion locative ainsi que le syndic,

— la matérialité des désordres est établie par l’état des lieux de sortie du 16 février 2024, qui met clairement en lumière les conséquences de l’humidité présente dans le logement, faisant état de nombreuses moisissures et traces très visibles dans le salon et dans les chambres,

— depuis février 2024, le bien n’est plus loué, les locataires ayant quitté les lieux du fait de leur état dégradé,

— la société qui s’est rendue sur place a conclu qu’il s’agissait d’une défaillance de la VMC collective,

— ils ont déclaré le sinistre auprès de leur assurance, la MATMUT, laquelle a refusé de prendre en charge les désordres, compte tenu de leur origine,

— afin de tenter de mettre fin à cette situation, ils se alors sont tournés vers leur gestionnaire, sans succès,

— par courrier daté du 10 octobre 2024, ils ont mis en demeure le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire du syndic A2C IMMO, de procéder à leur indemnisation pour la perte de loyers consécutive au sinistre et de leur verser les fonds nécessaires à la remise en état des lieux estimée à la somme de 3.515,60 euros, en vain,

— le syndic a pris attache avec son assurance, qui a mandaté un expert afin d’évaluer les dégradations dans leur logement ainsi que dans les trois autres logements touchés par le sinistre, lequel a rendu son rapport en avril 2025 suite à la réunion du 10 janvier 2025 sans qu’ils soient destinataires d’un exemplaire,

— les travaux doivent impérativement être réalisés dans les plus brefs délais et une indemnisation doit être envisagée au plus vite s’agissant de la perte des loyers qui nuit considérablement à leur situation financière.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, s’est référé oralement à ses conclusions écrites demandant ainsi au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de constater l’existence d’une contestation sérieuse et par conséquent de dire n’y avoir lieu à référé en déboutant M. et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes et en les condamnant à payer une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, aucun élément technique ne permet de rattacher l’humidité alléguée aux parties communes de l’immeuble, ces derniers se contentant de communiquer un état des lieux de sortie de leurs locataires qui ne détermine pas la cause des désordres invoqués.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties,

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Par ailleurs, l’article 14, alinéa 5, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit, en son que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Au cas présent, les demandeurs entendent voir indemniser les conséquences financières des moisissures apparues dans leur appartement dont ils attribuent l’origine à un dysfonctionnement de la VMC collective, élément commun dont l’entretien incombe au syndicat des copropriétaires.

La matérialité des désordres n’est pas contestée et est établie par les pièces produites en demande.

Il appartient néanmoins aux demandeurs d’établir qu’ils trouvent incontestablement leur origine dans une partie commune et que, par suite, leur prise en charge incombe de manière certaine au syndicat des copropriétaires ce que ce dernier conteste.

Mme et M.[D] se prévalent d’un courrier de leur mandataire de gestion locative qui fait état du passage de la société Semi qui aurait conclu à la défaillance de la VMC. Ils soulignent également l’existence d’une expertise amiable dont les conclusions ne leur ont pas été communiquées malgré la sommation en ce sens adressée au syndic.

Cependant, la convocation qu’ils produisent pour établir l’existence de cette expertise mentionne un sinistre « dégât des eaux ». Par ailleurs, le caractère contradictoire à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’intervention de la société SEMI et le contenu exact des conclusions de cette dernière ne sont pas établis.

Dès lors, alors que le syndicat des copropriétaires démontre l’entretien régulier de la ventilation de l’immeuble, les demandeurs ne prouvent pas de manière incontestable l’origine des désordres qu’ils invoquent et le principe de l’indemnisation qu’ils réclament.

Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur leurs demandes.

Les demandeurs, parties perdantes, seront condamnés aux dépens ainsi qu’à régler au syndicat des copropriétaires le somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de provision de M. [U] [D] et Mme [C] [N] épouse [D] ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [U] [D] et Mme [C] [N] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la société A2C Immo, la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [D] et Mme [C] [N] épouse [D] aux dépens.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,