DOSSIER N° RG 25/00589

N° Portalis DB2W-W-B7J-NA7F

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026

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DEMANDERESSE :

SA LOGEO SEINE

139 Cours de la République

CS 90327

76056 LE HAVRE CEDEX

Représentée par M. [D] [G], muni d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Mme [C] [P]

16 rue Richard Waddington

Appt 3 – 1er étage

76160 DARNÉTAL

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 10 Février 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative principale faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 février 2020, la SA LOGISEINE a donné à bail à Madame [C] [P] et Monsieur [Y] [A] un appartement situé 16 rue R.Waddington – Apt 3 – 1er étage à DARNETAL (76160), pour un loyer mensuel de 578,86 euros, et 75,65 euros de provisions sur charges.

Il est constant que la SA LOGISEINE a été absorbée par fusion avec la SA LOGEO SEINE.

Par lettre du 20 mai 2022 reçue le 25 mai 2022, la SA LOGEO SEINE, venant aux droits de la SA LOGISEINE, a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Madame [C] [P].

Monsieur [Y] [A] a quitté les lieux loués le 1er septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, la SA LOGEO SEINE a fait signifier à Madame [C] [P] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 3.194,51 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement, dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2025, la SA LOGEO SEINE a fait assigner Madame [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [C] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Madame [C] [P] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 4.173,47 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre le montant des loyers et des charges dus à compter de cette date du 5 février 2025, et ce jusqu’à la date de résiliation du bail ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, des charges locatives et des surloyers, jusqu’à libération effective des lieux ;

— la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant notamment le droit de plaidoirie.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 25 mars 2025.

Appelée à l’audience du 26 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée aux fins de sa mise en état avant d’être retenue à l’audience du 10 février 2026.

À l’audience du 10 février 2026, la SA LOGEO SEINE, dûment représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 6.570,39 euros.

La SA LOGEO SEINE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [C] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 6 décembre 2024.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA LOGEO SEINE s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [C] [P], comparante en personne, ne conteste pas le principe de la dette.

Elle reconnaît ne pas avoir payé régulièrement son loyer et précise être en arrêt de travail et percevoir 600 euros d’allocations. Elle a trois enfants à charge.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

La SA LOGEO SEINE a indiqué avoir été avisée de la décision de la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime d’imposer une suspension d’exigibilité de la créance locative au profit de Madame [C] [P], le dossier ayant été déclaré recevable le 29 mai 2025. Elle a précisé que Madame [C] [P] n’avait pas respecté les mesures imposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 mars 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 26 septembre 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA LOGEO SEINE le 25 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LOGEO SEINE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 6 décembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 6 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 février 2020 à compter du 7 février 2025.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 7 février 2025, Madame [C] [P] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [C] [P] à son paiement à compter de 7 février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA LOGEO SEINE produit le bail en date du 26 février 2020 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 9 février 2026, faisant état d’une dette locative de 6.796,72 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 393,15 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [P] à payer à la SA LOGEO SEINE la somme de 6.403,57 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 février 2026, mois de janvier 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 décembre 2024 sur la somme de 3.194,51 euros, de l’assignation du 22 mars 2025 sur la somme de 4.173,47 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cependant, l’article 24 VI de la loi précitée dispose que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a imposé le 9 septembre 2025 une suspension de l’exigibilité de la créance locative en application de l’article L.733-1 4° du code de la consommation, d’une durée de 24 mois à compter du 31 décembre 2025. Il n’est pas contesté que cette mesure demeure en cours.

Il convient de constater également que Madame [C] [P] a payé le loyer et les charges du mois de novembre 2025, le 23 décembre 2025. Si elle ne s’est pas acquittée du mois de décembre 2025 et janvier 2026, il y a tout de même un effort de reprise du paiement du loyer courant

En conséquence, il convient en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 31 mars 2028.

Il convient cependant de rappeler que faute, pour le défendeur de s’acquitter pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Madame [C] [P] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Compte tenu de la situation financière de Madame [C] [P] qui a un dossier de surendettement en cours, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA LOGEO SEINE les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA LOGEO SEINE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [C] [P] à payer à la SA LOGEO SEINE la somme de 6.403,57 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 9 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024 sur la somme de 3.194,51 euros, de l’assignation du 22 mars 2025 sur la somme de 4.173,47 euros et du présent jugement sur le surplus ;

SUSPEND le cours des intérêts et l’exigibilité de cette dette jusqu’au 31 mars 2028 ;

RAPPELLE que, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L.733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 février 2020 entre la SA LOGEO SEINE d’une part, et Madame [C] [P] d’autre part, concernant les locaux situés 16 rue R.Waddington – Apt 3 – 1er étage à DARNETAL (76160), sont réunies à la date du 7 février 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le délai consenti ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges pendant le délai consenti, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [C] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Madame [C] [P] à payer à la SA LOGEO SEINE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 7 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE la SA LOGEO SEINE de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 décembre 2024, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE