TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00942 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QG2R

JUGEMENT

DU : 28 Novembre 2025

SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

M. [C] [O]

Mme [K] [T]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Novembre 2025.

DEMANDERESSE:

SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DEFENDEURS:

Monsieur [C] [O]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [T]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 25 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e ORHON

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 22/03/2006, M. [C] [O] et Mme [K] [T] étaient locataires d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], et appartenant à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT.

Par acte des 22 et 29/12/2023, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.700 euros au titre des loyers et charges échus au 18/12/2023.

Par acte du 10/05/2024, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner M. [C] [O] et Mme [K] [T] devant le juge des contentieux de la protection d’ [Localité 8] et demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsisiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner l’expulsion des locataires,

— autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les locataires, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 4.301,21 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au double du montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— la condamnation solidaire des défendeurs à payer la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts en vertu de l’article 1231-6 du code civil,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner solidairement les locataires aux entiers dépens.

Après un report d’audience à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 25/09/2025.

A l’audience, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représenté par son conseil, indique que les locataires ont quitté les lieux et qu’un état des lieux de sortie a été établi le 2/07/2024. Il se désiste en conséquence de ses demandes de résiliation et d’expulsion.

Reprenant les termes de conclusions signifiées aux locataires, il réactualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme totale de 4.366,73 euros, laquelle comprend une demande au titre des loyers et charges pour un montant de 3.940,23 euros et une demande au titre des réparations locatives pour un montant de 426,50 euros après déduction du montant du dépôt de garantie.

Cités par acte délivré respectivement par procès-verbal de recherches infructueuses et à domicile, M. [C] [O] et Mme [K] [T] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 28/11/2025.

*

* *

SUR QUOI

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu qu’il y a lieu de constater le désistement par la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de ses demandes de résiliation et d’expulsion ;

Sur les loyers et charges

Attendu que la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que conformément à l’article L.441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation ainsi que des articles R.441-19 et suivants du même code, le loyer modéré est appliqué en fonction des ressources des locataires. Si ces ressources dépassent d’au moins 20 % du plafond fixé, le bailleur social a l’obligation de réclamer le supplément de loyer solidarité ; que l’appréciation du dépassement du plafond de ressources est basé sur l’enquête annuelle que doivent remplir les locataires dans le délai d’un mois à compter de leur réception avec copie de l’avis d’imposition de chacun des occupants ; qu’en l’absence de réponse du locataire à l’enquête, une mise en demeure et un nouveau délai de 15 jours sont applicables, à la suite de quoi, le bailleur calcule le montant du surloyer fixé forfaitairement en tenant compte de la surface habitable du logement, du coefficient de dépassement des ressources d’attribution d’un logement social et du montant mensuel du supplément du loyer, fixé en fonction de la zone géographique ; qu’une indemnité pour frais de dossier est également due ;

Qu’en outre, en application des dispositions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre ;

Attendu qu’en l’espèce, aucun éléments justificatifs pour l’application des pénalités n’est produit ; que ces pénalités seront écartées ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies que, selon décompte du 22/11/2024, la dette s’élève à la somme de 3.809,65 euros au titre des loyers et charges impayés, dette arrêtée à la date de sortie des lieux, le 2/07/2024 ;

Sur les réparations locatives et la restitution du dépôt de garantie

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987;

Que si les conditions sont remplies et que le locataire ne peut pas invoquer une cause d’exonération, le bailleur peut obtenir des dommages et intérêts sans avoir à justifier que les réparations ont été ou seront exécutées ;

Attendu par ailleurs qu’aux termes de l’article 22 alinéa 3 de la même loi, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elle soient dûment justifiées ;

Attendu en l’espèce que la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit, afin de justifier des réparations locatives dues par les locataires, un récapitulatif de frais établi à partier d’une facture de l’entreprise EGRPB Bâtiment du 24/09/2024 pour montant de 811,50 euros TTC visant des travaux à effectuer en raison des dégradations consatées ;

Attendu que l’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 22/09/2005 et l’état des lieux de sortie le 2/07/2024 ;

Qu’il résulte de la comparaison de ces deux états des lieux que l’appartement était en “très bon état” à l’entrée et qu’il présente les désordres suivants à la sortie, désordres repris dans le récapitulatif et facture précités, à savoir :

— entrée : une prise arrachée,

— dégagement : trous à reboucher,

— séjour : prise arrachée et trous dans le mur,

— cuisine : prise arrachée,

— chambre 1 : manivelle du volet cassée et poignée de la porte hors service,

— chambre 2 : volet cassé et manivelle cassée ;

Que lorsque la durée d’occupation a été longue et que le locataire a reçu les lieux en “très bon état” ou “bon état”, il ne peut lui être demandé de rendre les lieux dans le même état à sa sortie, mais seulement en état d’usage ; qu’ il doit seulement répondre des dégradations ou détériorations constatées ;

Qu’en l’espèce, les locataires sont demeurés 19 années dans les lieux ; qu’il s’ensuit que la réparation à la charge des locataires de la détérioration progressive des murs n’apparaît pas justifiée ;

Qu’en conséquence, l’indemnisation des réparations locatives sera fixée à la somme de 700 euros ; après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 385 euros, les locataires seront condamnés à verser une somme de 315 euros au titre des réparations locatives ;

*

Que la solidarité étant prévue par le bail, les locataires seront tenus au paiement des sommes dus au titre de celui-ci solidairement ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Qu’en l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Qu’en conséquence, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu que M. [C] [O] et Mme [K] [T] succombent à l’instance, et qu’en conséquence ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

*

* *

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement par la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de ses demandes de résiliation et d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [O] et Mme [K] [T] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 3.809,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 2/07/2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [O] et Mme [K] [T] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 315 euros au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande de dommages et intérêts ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [O] et Mme [K] [T] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier

Le Président