4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 24/01979 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MCDM

AFFAIRE : Société ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL OPH DE LA REGION GRENOBLOISE C/ [O], [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 30 MAI 2025

Par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR

ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL OPH DE LA REGION GRENOBLOISE, établissement public à caractère industriel ou commercial dont le siège social est sis 25 Avenue de Constantine – BP 2508 – 38035 GRENOBLE CEDEX 02

représenté par la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [V] [O], demeurant 13 Rue Gay Lussac – Etage 2 – Appartement 21 – 38000 GRENOBLE

comparant en personne

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [E] [O] ès-qualités de curatrice de Monsieur [V] [O], demeurant 13 Rue Gay Lussac – Etage 2 – Appartement 21 – 38000 GRENOBLE

comparante en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 11 Mars 2025 tenue par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de M^me Louise BOISSON, Auditrice de justice, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier, en présence de M. [M] [Z], Greffier stagiaire;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur et les défendeurs en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 30 Mai 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 27 juillet 2020 consenti par l’établissement public ACTIS, Monsieur [V] [O] a pris en location un logement situé 13 rue Gay Lussac à Grenoble moyennant un loyer mensuel de 252,43€.

Par acte d’huissier en date du 3 octobre 2024 l’établissement public ACTIS a fait assigner en référé Monsieur [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [O] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à lui payer à titre provisionnel :

— la somme de 1882,25 euros à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [V] [O] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 230 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 11 mars 2025, l’établissement public ACTIS actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 mars 2025 à la somme de 2938,21euros. Le bailleur indique qu’il n’est pas opposé à l’octroi de délai de paiement.

Lors de cette même audience, il est constaté l’intervention volontaire de Madame [E] [O], la soeur de Monsieur [V] [O] en sa qualité de curatrice depuis l’ordonnance de changement de curateur du 26 octobre 2023 présentée à l’audience.

Monsieur [V] [O] indique que sa soeur a repris le règlement du loyer courant mais qu’il a beaucoup de problèmes dans son logement (notamment au niveau de la porte de la douche). Sur sa situation, Monsieur [V] [O] indique qu’il détient le récépissé de sa demande de titre de séjour et qu’il souhaite régler la dette locative par des versements mensuels de 70 euros en plus du règlement du loyer courant.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 3 octobre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 4 octobre 2024.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 7 juin 2024 pour la somme de 1434,59 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 31 mai 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 7 août 2024.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative.

Le même article dispose que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement du loyer et des charges courants, que la clause résolutoire sera privée d’effets et que les relations contractuelles se poursuivront selon les termes du bail si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

En revanche, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 10 mars 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 2 605,41 € au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [V] assisté de sa curatrice Madame [E] [O] [O] à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure et à la reprise du règlement du loyer courant par Monsieur [V] [O] assisté de sa curatrice Madame [E] [O], il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, l’établissement public ACTIS pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [O], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [V] [O] assisté de sa curatrice Madame [E] [O] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenu de payer à l’établissement public ACTIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [V] [O] assisté de sa curatrice Madame [E] [O] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 7 juin 2024.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 230 euros sera allouée de ce chef à l’établissement public ACTIS. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

DECLARONS recevable l’intervention volontaire de Madame [E] [O], soeur de Monsieur [V] [O], en sa qualité de curatrice depuis l’ordonnance de changement de curateur du 26 octobre 2023,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 7 août 2024,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 7 août 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [V] [O], assisté de sa curatrice Madame [E] [O], à payer à l’établissement public ACTIS, la somme de 2 605,41 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 mars 2025 (mois de février 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS que Monsieur [V] [O], assisté de sa curatrice Madame [E] [O], pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 70 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes ou de ces loyers à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISONS l’établissement public ACTIS à procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [O] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 13 rue Gay Lussac à Grenoble,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [V] [O] assisté de sa curatrice Madame [E] [O] à payer à l’établissement public ACTIS une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS Monsieur [V] [O] assisté de sa curatrice Madame [E] [O] à payer à l’établissement public ACTIS la somme de 230 euros sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [V] [O] assisté de sa curatrice Madame [E] [O] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 7 juin 2024,

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE TRENTE MAI DEUX MILLE VINGT-CINQ, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge des contentieux

de la protection