REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01226 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MQCF

AFFAIRE : S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] C/ [T], [K]

Le : 29 Janvier 2026

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL LX [Localité 6]-CHAMBERY

la SELARL QV AVOCATS ASSOCIÉS

Copie à :

Madame [G] [T]

Monsieur [S] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 29 JANVIER 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société CITYA DAUPHINE, située [Adresse 5], domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Madame [G] [T]

née le 18 Août 1985 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [S] [K]

né le 19 Août 1976 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Alban VILLECROZE de la SELARL QV AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 07 Juillet 2025 pour l’audience des référés du 28 Août 2025 ;

Vu les renvois successifs ;

A l’audience publique du 11 Décembre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 29 Janvier 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [K] et Madame [G] [T] sont propriétaires au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 1].

Par courrier recommandé du 12 février 2025, présenté le 13 février 2025 et revenu non délivré (pli avisé et non réclamé), le syndicat des copropriétaires les a mis en demeure d’acquitter la somme de 3 689,57 € au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure les informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par actes de commissaire de justice du 07 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA DAUPHINE, a fait assigner Monsieur [S] [K] et Madame [G] [T] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement solidaire des sommes de :

4 366,07 € représentant l’arriéré de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025 et capitalisation des intérêts ;1 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions notifiées le 09 décembre 2025, Monsieur [S] [K], représenté, demande à la juridiction de :

Rejeter les demandes formées au titre des frais de mise en demeure ; Limiter les sommes dues à 5 341,41 € ; Juger que Madame [T] est solidairement tenue des dettes relatives aux charges de copropriété ; Accorder à Monsieur [K] les plus larges délais de paiement, dans l’attente de la vente du bien immobilier ; Rejeter toutes demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ou les ramener à de plus justes proportions ; Statuer ce que de droit sur les dépens.

Il explique que Madame [T] a quitté ce logement qu’il occupe seul et qui a été mis en vente, qu’il est actuellement en temps partiel thérapeutique et peine à faire face à l’ensemble de ses charges.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [G] [T], qui a bénéficié d’un délai suffisant, n’a pas comparu.

La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

Madame [G] [T] n’étant pas comparante et n’ayant pas eu connaissance du décompte actualisé produit à l’audience par le syndicat des copropriétaires, seule la demande initiale est prise en compte.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Trois décomptes postérieurs à l’assignation, édités les 20 août, 06 octobre et 08 décembre 2025, sans actualisation du montant des demandes, Le contrat de syndic, Un extrait de compte arrêté au 1er avril 2025,La mise en demeure du 12 février 2025, présentée le 13 février 2025 (pli avisé et non réclamé), Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2024, modification du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2023 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2023, modification du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,Le relevé de propriété de Monsieur [S] [K] et Madame [G] [T] établissant qu’ils sont propriétaires au sein de l’immeuble [Adresse 8].

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos aux 30 juin 2023 et 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants (2024/2025 et 2025/2026), la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la seule mise en demeure du 12 février 2025 qui n’est associée à aucun coût sur le décompte arrêté au 1er avril 2025.

Les éventuelles mises en demeure antérieures, qui ne sont pas produites, ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (3 x 45,60 €), tout comme les frais de contentieux d’un montant de 480 € qui ne sont justifiés par aucun des diligences exceptionnelles requises par le contrat de syndic (article 9.1, page 9).

C’est donc la somme totale de 616,80 € qui doit être déduite du montant réclamé.

Dans ces conditions, Monsieur [S] [K] et Madame [G] [T] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 3 749,27 € au titre de l’arriéré des charges échues au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 pour la somme de 3 072,77 € et à compter du 07 juillet 2025 pour le surplus et capitalisation des intérêts par année entière.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Compte tenu des propositions de règlement formulées par Monsieur [S] [K] qui n’apparaît pas être de mauvaise foi et qui invoque des difficultés financières et personnelles, il convient de faire droit à sa demande de délais dans les conditions précisées au dispositif. Ces délais ne s’appliquent pas à Madame [G] [T] qui n’est pas comparante.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA DAUPHINE, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de Monsieur [S] [K] et Madame [G] [T], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Monsieur [S] [K] et Madame [G] [T], qui perdent le procès, supporteront les dépens in solidum, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [S] [K] et Madame [G] [T] à lui verser la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [G] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic, la société CITYA DAUPHINE, la somme de 3 749,27 € au titre de l’arriéré des charges échues au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 pour la somme de 3 072,77 € et à compter du 07 juillet 2025 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

Fait droit à la demande de délais formée par Monsieur [S] [K] et dit qu’il pourra s’acquitter de sa dette par l’effet de versements d’un montant mensuel de 160 € pendant une période de 23 mois, le solde de la dette étant exigible le 24e mois ;

Dit que le premier versement devra intervenir dans le mois de la signification de la présente décision et au plus tard le 10 de chaque mois ;

Dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance, le solde de la dette sera exigible de plein droit, sans autre formalité ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic, la société CITYA DAUPHINE de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamne in solidum Monsieur [S] [K] et Madame [G] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic, la société CITYA DAUPHINE, la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [S] [K] et Madame [G] [T] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIÈR LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD