REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01450 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MR3B

AFFAIRE : Syndic. de copro. ENSEMBLE IMMOBILIER "[Adresse 7]" C/ [S], [O]

Le : 29 Janvier 2026

Copie exécutoire

et copie à :

la SCP SAUNIER-VAUTRIN LUISET

Copie à :

Monsieur [K] [S]

Madame [G] [O] épouse [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 29 JANVIER 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndiat. des copropriétaires de l'. ENSEMBLE IMMOBILIER "[Adresse 7]" sis [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice la SAS CITYA AUDRAS DELAUNOIS, immatriculée au RCS sous le N° SIREN 057 503 963 dont le siège est [Adresse 1] prise en la personne de son Président en exercice domicilié es-qualité audit siège,

représentée par Maître Véronique LUISET de la SCP SAUNIER-VAUTRIN LUISET, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [K] [S]

né le 28 Février 1981 à CHILI, demeurant [Adresse 5]

non comparant

Madame [G] [O] épouse [W]

née le 14 Avril 1982 à [Localité 6] (ISERE), demeurant [Adresse 4]

comparante

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 19 Août 2025 pour l’audience des référés du 18 Septembre 2025 ;

Vu les renvois aux audiences des 6 novembre et 11 décembre 2025 ;

A l’audience publique du 11 Décembre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 29 Janvier 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] sont propriétaires au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 3].

Par courrier recommandé du 27 mai 2025, revenu non délivré (destinataires inconnus à l’adresse), le syndicat des copropriétaires les a mis en demeure d’acquitter la somme de 3 520,36 € au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure les informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par actes de commissaire de justice du 19 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la SAS CITYA AUDRAS DELAUNOIS, a fait assigner Monsieur [K] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement in solidum des sommes de :

4 310,42 € représentant l’arriéré de charges (3 520,36 €), divers frais et les provisions devenues exigibles (n° 4 de l’exercice 2024/2025 et n°1 à 4 de l’exercice 2025/2026), avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025 et capitalisation des intérêts ;7,14 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;1 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi pour résistance abusive,1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de la dernière audience du 11 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires indique que l’arriéré s’élève désormais à 4 059,44 €. Le nouveau décompte arrêté au 05 décembre 2025, qu’il a été autorisé à produire en cours de délibéré, est parvenu à la juridiction le 17 décembre 2025.

Monsieur [K] [W] et Madame [G] [O] épouse [W], comparaissant en personne, ne contestent pas la dette mais demandent la déduction des frais et sollicitent l’échelonnement des paiements sur 24 mois.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Un nouvel extrait de compte arrêté au 05 décembre 2025, incluant la 4e provision de l’exercice 2024/2025 ainsi que la 1ère provision de l’exercice 2025/2026, La mise en demeure du 27 mai 2025 comportant le détail des sommes réclamées, revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », Le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2022 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2021 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2022/2023,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2023 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2022 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2023/2024,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mars 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2024/2025,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mars 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2025/2026,Les décomptes de charges pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024, Un extrait de compte arrêté au 1er juillet 2025 comportant le détail manuscrit des provisions de l’exercice 2025/2026, Le relevé de propriété de Monsieur [K] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] établissant qu’ils sont propriétaires au sein de l’immeuble [Adresse 7],Un précédent jugement rendu par la présente juridiction le 16 décembre 2020 (n° RG 20/02341) condamnant les défendeurs au paiement d’un arriéré de charges arrêté au 1er juillet 2020 outre les provisions de l’exercice en cours (2020/2021), Deux factures n° 984196 et 985445 établies les 16 mars 2023 et 31 juillet 2025 par le conseil du syndicat des copropriétaires concernant respectivement une mise en demeure (100 €) ainsi que la présente instance (763 €), Le contrat de syndic, Un extrait de compte arrêté au 05 août 2025, Une pièce n°11 intitulée « Justificatifs frais de relance et de suivi de contentieux du syndic, conformément au contrat de syndic » comprenant :

— Un décompte des frais pour la période du 22 avril 2021 au 05 décembre 2025,

— Une facture n° 202504250024 établie par le syndic le 06 novembre 2025, d’un montant de 480 €, pour la transmission à l’auxiliaire de justice,

— Une facture n°202507170017 établie par le syndic le 06 novembre 2025, d’un montant de 129,60 € pour le suivi du dossier transmis à l’avocat,

— Une facture n°985331 établie le 19 mars 2025 par le conseil du syndicat des copropriétaires pour la mise en demeure,

— Un courrier de mise en demeure daté du 18 juin 2025, ayant fait l’objet d’un envoi recommandé électronique (ERE) simple et ne comportant aucun détail des sommes réclamées au titre du « solde débiteur »,

— Un courrier de mise en demeure daté du 19 mars 2025, ayant fait l’objet d’un envoi recommandé électronique (ERE) simple et ne comportant aucun détail des sommes réclamées et ne comportant aucun détail des sommes réclamées au titre du « solde débiteur »,

— Un courrier de mise en demeure daté du 20 septembre 2024, ayant fait l’objet d’un envoi recommandé électronique (ERE) simple et ne comportant aucun détail des sommes réclamées et ne comportant aucun détail des sommes réclamées au titre du « solde débiteur ».

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos au 30 septembre des années 2021 à 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants (2024/2025 et 2025/2026), la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la mise en demeure du 27 mai 2025 (comportant le détail des sommes réclamées) sur laquelle le syndicat des copropriétaires fonde le point de départ des intérêts au taux légal qu’il réclame. Il justifie également du coût de 127,14 € qui lui est associé (facture n°985331 du 19 mai 2025 établie par son conseil).

Toutefois, la mise en demeure du 16 mars 2023 (au titre de laquelle la facture n° 984196 d’un montant de 100 € établie par le conseil du syndicat des copropriétaires est versée) n’est pas produite.

En outre, les deux mises en demeure antérieures à la mise en demeure du 27 mai 2025 (23 septembre 2024 et 19 mars 2025 pour un coût de 2 x 45,60 €), qui ne comportent aucun détail sur les sommes réclamées, notamment la nature des charges concernées, ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (étant également précisé qu’elles n’ont pas fait l’objet d’un envoi avec accusé de réception, mais d’un envoi recommandé électronique simple).

Par ailleurs, la seule transmission du dossier à l’auxiliaire de justice, même accompagnée d’une facture établie par le syndic (480 €), ne caractérise pas les diligences exceptionnelles requises par le contrat de syndic. Il est en de même pour le suivi du dossier transmis à l’avocat (129,60 €).

Si le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une nouvelle mise en demeure le 18 juin 2025, celle-ci a fait l’objet envoi recommandé électronique (ERE) simple, dépourvu d’accusé de réception alors que le contrat de syndic prévoit que la tarification de 45,60 € s’applique à l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, étant également précisé qu’une simple relance ne nécessiterait pas d’accusé de réception (au regard de ce même contrat de syndic) mais correspond à un coût de 33,60 € et non de 45,60 €.

Enfin, aucun élément produit ne permet de justifier du montant des frais bancaires/de rejet de prélèvement figurant au décompte (8 x 10,89 €).

C’est donc la somme totale de 933,52 € qui doit être déduite du montant réclamé.

La somme de 7,14 € expressément réclamée au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est déjà comprise dans la facture n°9855331 d’un montant de 127,14 € établie par Maître [D] le 19 mai 2025 et portée au débit du compte individuel des copropriétaires à cette même date.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de cette demande.

Dans ces conditions, Monsieur [K] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] seront solidairement condamnés au paiement des sommes de 2 800,61 € au titre de l’arriéré des charges échues au 05 décembre 2025, 325,31 € (127,14 € + 198,17 €) au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 210,03 € ( 3 x 51,86 € + 3 x 18,15 €) au titre des provisions n°2 à 4 de l’exercice 2025/2026 devenues exigibles, soit un total de 3 335,95 €, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025 pour la somme de 2 805,60 € et à compter du 19 août 2025 pour le surplus, avec capitalisation des intérêts par année entière.

Il sera précisé que les coûts d’une seule assignation (137,86 €) auquel s’ajoute celui du procès-verbal de recherches fructueuses avec nouvelle adresse (60,31 €), soit un total de 198,17 € figurent déjà au dernier décompte produit (débit du 20 août 2025) et sont déjà compris dans le montant de cette condamnation. Par suite, ils ne pourront donc être réclamés une seconde fois au titre des dépens et frais de l’article 10-1 de loi du 10 juillet 1965 lors de l’exécution de la décision.

Compte tenu des propositions de règlement formulées par Monsieur [K] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] qui n’apparaissent pas être de mauvaise foi et qui invoquent des difficultés financières et personnelles, il convient de faire droit à leur demande de délais dans les conditions précisées au dispositif.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la SAS CITYA AUDRAS DELAUNOIS, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de Monsieur [K] [W] et de Madame [G] [O] épouse [W], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Monsieur [K] [W] et Madame [G] [O] épouse [W], qui perdent le procès, supporteront les dépens in solidum.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [K] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] à lui verser la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [K] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS CITYA AUDRAS DELAUNOIS, les sommes de :

2 800,61 € au titre de l’arriéré des charges échues au 05 décembre 2025, 325,31 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (dont 198,17 € au titre du coût de l’assignation) et 210,03 € au titre des provisions n°2 à 4 de l’exercice 2025/2026 devenues exigibles,

Soit un total de 3 335,95 €, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025 pour la somme de 2 805,60 € et à compter du 19 août 2025 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

Fait droit à la demande de délais formée par Monsieur [K] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] et dit qu’ils pourront s’acquitter de leur dette par l’effet de versements mensuels d’un montant de 140 € pendant une période de 23 mois, le solde de la dette comprenant les intérêts étant exigible le 24e mois ;

Dit que le premier versement devra intervenir dans le mois de la signification de la présente décision puis au plus tard le 10 de chaque mois ;

Dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance, le solde de la dette sera exigible de plein droit, sans autre formalité ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic, la SAS CITYA AUDRAS DELAUNOIS, de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic, la SAS CITYA AUDRAS DELAUNOIS, de sa demande en paiement d’une somme de 7,14 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne in solidum Monsieur [K] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic, la SAS CITYA AUDRAS DELAUNOIS, la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [K] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (étant rappelé que le coût de l’assignation a fait l’objet d’une condamnation ci-dessus) ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIÈR LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD