Tribunal Judiciaire de La Rochelle, Référé, 15 juillet 2025, n° 25/00120

TJ La Rochelle 15 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les formalités nécessaires à l'acquisition de la clause résolutoire avaient été respectées et que la défenderesse n'avait pas justifié du paiement des loyers dus.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la défenderesse, n'ayant pas de droit d'occupation après la résiliation, doit libérer les lieux.
Accepté
Loyers impayés
La cour a reconnu la créance des demandeurs et a ordonné le paiement des loyers dus.
Accepté
Préjudice causé par l'occupation sans droit
La cour a estimé que le préjudice causé par l'occupation sans droit doit être réparé par une provision mensuelle.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de l'instance
La cour a jugé que la défenderesse, ayant succombé, doit rembourser les frais exposés par les demandeurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ La Rochelle, référé, 15 juil. 2025, n° 25/00120
Numéro(s) :	25/00120
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Dimitri BUISSON
Cabinet(s) :	LEX VALORYS

Texte intégral

Notification le :

Copie certifiée conforme à :

— dossier

— Maître Dimitri [Localité 5] 92

Grosse délivrée à : – Maître Dimitri [Localité 5] 92

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 25/00356

ORDONNANCE DU : 15 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00120 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FKUR

AFFAIRE : [V] [W], [U] [N], [M] [X] C/ [E] [D]

l’an deux mil vingt cinq et le quinze Juillet,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 10 Juin 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDEURS :

Madame [V] [W]

née le 05 Février 1944 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Dimitri BUISSON de l’AARPI LEX VALORYS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Monsieur [U] [N]

né le 20 Février 1942 à [Localité 6], demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Dimitri BUISSON de l’AARPI LEX VALORYS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Madame [M] [X]

née le 20 Février 1942 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Dimitri BUISSON de l’AARPI LEX VALORYS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDEUR :

Madame [E] [D], demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de gérance du 27 décembre 1984, Monsieur [A] [N] a conclu un contrat de location-gérance avec Madame [E] [D], à charge pour elle d’exploiter le fonds de commerce d’un hôtel – café – restaurant et de verser en contrepartie une somme mensuelle de 4000 francs (2000 francs pour le fonds de commerce et 2000 francs pour le local sis [Adresse 1] à [Localité 11]. Cette convention était conclue pour une durée de trois années entières et consécutives à compter du 1er janvier 1985, renouvelable par tacite reconduction pour de nouvelles périodes de trois ans.

Cette convention contient une clause résolutoire en cas de non-exécution par le gérant de ses obligations ainsi qu’une clause d’indexation de la redevance de location-gérance.

Monsieur [A] [N] et son épouse, Madame [C] [Y] [K], sont décédés.

Dans le cadre de la succession de cette dernière en 2019, un protocole d’accord sous seing privé a été signé entre Madame [M] [N] veuve [X], Madame [V] [N] épouse [W], Monsieur [U] [N] et Madame [E] [N] veuve [D].

Ce protocole prévoyait notamment la vente du fonds de commerce et des murs à Madame [L] [D], fille de Madame [E] [D], avant le 30 septembre 2023. Était précisé que Madame [E] [D] bénéficiait depuis le 2 juin 2019, date du décès de Madame [K], de la location-gérance du fonds de commerce et des murs et qu’elle devait à l’indivision la somme de 1 000 euros par mois au titre de la redevance sur une période de 52 mois, soit la somme de 52 000 euros, montant qui serait ensuite imputé sur le prix de vente.

Cette vente n’a cependant pas abouti selon les demandeurs.

Par exploit du 29 octobre 2024, Madame [V] [W], Monsieur [U] [N] et Madame [M] [X], en leurs qualités d’ayants-droits de Madame [K], ont fait délivrer à Madame [E] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 60 000 euros TTC au titre des loyers impayés au 30 septembre 2023.

Par courrier du 15 janvier 2025, les héritiers ont également sollicité le paiement des loyers du mois d’octobre 2023 au mois de décembre 2024 pour un montant de 30 000 euros.

Faisant valoir que la locataire n’aurait pas régularisé l’intégralité de sa dette de loyers impayés, Madame [V] [W], Monsieur [U] [N] et Madame [M] [X], en leurs qualités d’ayants-droits de Madame [K] veuve [N], ont, par exploit du 17 février 2025, fait citer la Madame [E] [D] devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé aux fins de :

— constater que Madame [D] est redevable des sommes restantes dues au jour de la signification de la présente assignation et de la condamner au règlement de la somme principale de 90 470,67 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour, intégrant les frais exposés, avec les intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— constater que par la suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois de sa signification, la convention de gérance s’est retrouvée résiliée de plein droit en application de la clause résolutoire à compter du 30 novembre 2024, et que Madame [D] est actuellement occupante sans droit ni titre ;

— condamner Madame [D] à libérer les lieux occupés indûment sis « [Adresse 7] ;

— dans l’hypothèse où Madame [D] n’aurait pas volontairement libéré les lieux dans le délai indiqué, ordonner son expulsion ainsi que tous biens et occupants de son chef, et ce conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier requis ;

— condamner Madame [D] en outre à payer :

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance réindexée, et ce jusqu’à entière libération des lieux ; et en subissant les augmentations légales, à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux, soit 2 000 euros mensuels ;

— à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites, et notamment le coût du commandement de payer, du présent acte et le cas échéant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens ainsi que les états des inscriptions sur le fonds de commerce en vue de leur dénonciation aux éventuels créanciers inscrits.

Madame [E] [D], régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation de la convention

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En application de l’article L145-41 du code de commerce « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de location-gérance signé par les parties stipule une clause résolutoire rédigée comme suit :

« A défaut pour Madame [D] d’exécuter une seule des obligations qui lui incombent, en vertu des stipulations de la présente convention, celle-ci sera résiliée de plein droit, si bon semble à Monsieur [N] et sans que ce dernier ait à remplir aucune formalité judiciaire, un mois après une simple sommation, faite par exploit d’huissier au défaillant demeurée sans effet, le tout sans préjudice de tous dommages et intérêts auxquels Monsieur [N] pourrait prétendre.

Le présent contrat sera également résilié de plein droit et sans formalité aucune, si bon semble à Monsieur [N].

En cas de non-paiement à son échéance exacte par Madame [D] de tout ou partie de l’une des mensualités de la redevance fixée à l’article 5, et ce, un mois après une simple sommation faite par exploit d’huissier et restée sans effet.

Enfin, le présent contrat sera résilié de plein droit sans formalité préalable et sans délai, en cas de liquidation judiciaire de Madame [D].

Si, à l’occasion d’un des contrôles exercés par Monsieur [N] sur la comptabilité du fonds de commerce, contrôles que devra lui permettre Madame [D], il est relevé que Madame [D] laisse impayée après une échéance une dette contractée à l’occasion de l’exploitation du fonds de commerce, le contrat sera résilié de plein droit deux semaines après une sommation faite par Monsieur [N] à Madame [D] et demeurée infructueuse.

Dans l’un quelconque de ces cas de résiliation, Monsieur [N] rentrera immédiatement en possession du matériel et des installations servant à l’exploitation du fonds de commerce concédé en gérance, ainsi que des lieux qu’il exploite, malgré toutes offres et consignations ultérieures que pourrait faire Madame [D]. Celui-ci s’interdit, dès à présent, de demander dans l’un quelconque des cas ci-dessus prévus, aucun délai de grâce en justice.

En cas de résiliation des présentes conventions, Madame [D] devra quitter les lieux immédiatement et sans délai, de façon que Monsieur [N] puisse exercer de suite sa reprise de possession. Si le preneur refusait de se soumettre à cette clause essentielle du contrat, il suffira pour la contraindre sans délai d’une simple ordonnance, laquelle ordonnance sera exécutoire par provision nonobstant appel. »

Par exploit du 29 octobre 2024, les requérants ont fait signifier à Madame [E] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme principale de 60 000 euros outre le coût de l’acte au titre des loyers impayés.

Il apparaît que les requérants ont ainsi observé les formalités prévues au contrat de location-gérance signé entre les parties et nécessaires à l’acquisition de la clause résolutoire, tandis que Madame [E] [D], non comparante, ne justifie pas avoir réglé la redevance de location-gérance et charges dont elle est redevable en exécution du contrat liant les parties.

Le contrat de location-gérance se trouve ainsi résilié de plein droit par l’effet de la cause résolutoire à compter du 30 novembre 2024.

Madame [E] [D] est dès lors occupante sans droit ni titre des lieux depuis la résiliation du contrat. Elle devra alors libérer les lieux dans un délai d’un mois sous peine d’être expulsée, ainsi que tous bien et occupants de son chef, avec si nécessaire, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Sur les demandes de provision

Les requérants réclament la condamnation de la locataire à leur verser à titre provisionnel la somme principale de 90 470,67 euros. Ce montant comprendrait d’une part la somme de 60 000 euros due au 30 septembre 2023 selon le commandement de payer du 29 octobre 2024, ainsi que la somme de 30 000 euros correspondant aux loyers du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2024.

Le contrat comprend une clause d’indexation rédigée comme suit :

« la révision du loyer s’appliquant au fonds de commerce s’effectuera annuellement en fonction de l’indice des prix de détail (hôtel-café-restaurant) publié par l’INSEE (base 160,7 pour le mois d’octobre 1984) ».

Dans leur courrier de décompte en date du 15 janvier 2025 les requérants indiquent :

« Nous réclamons donc les 60 000 euros, plus le loyer du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2024 pour 30 000 euros supplémentaires car après consultation INSEE de l’indice des prix de détail (hôtel, café, restaurant) et du coût de la construction (mur de l’hôtel) il y a une sérieuse augmentation, plus de 3,73 % pour 2024 ».

Le protocole d’accord signé entre les requérants et Madame [D] reconnaissait une dette de cette dernière à hauteur de 1 000 euros par mois à titre de redevance de location-gérance sur une période de 52 mois, soit la somme de 52 000 euros, modalités réaffirmées dans l’assignation délivrée le 17 février 2025.

A l’inverse, le commandement de payer du 29 octobre 2024 mentionne une somme due de 60 000 euros.

En l’espèce, les requérants ne justifient pas d’un changement d’indice ni des modalités de calcul opérées afin d’expliquer une réévaluation du loyer à une date quelconque.

Dès lors, l’obligation pour la locataire de payer la somme de 90 470,67 euros se heurte à une contestation sérieuse.

A considérer que la redevance de location-gérance mensuelle s’élève à la somme de 1 000 euros, comme approuvé par l’ensemble des parties dans le protocole d’accord, Madame [D] sera en conséquence condamnée à leur verser la somme de de 65 000 euros au titre de la redevance de location-gérance de juin 2019 à novembre 2024 avec intérêts de droit à compter de la présente assignation.

En se maintenant dans les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du contrat, Madame [D] cause un préjudice aux requérants qui n’est pas sérieusement contestable et qui sera justement réparé par la fixation d’une provision de 1 000 euros par mois, équivalente au loyer mensuel, et ce jusqu’à entière libération des lieux.

Il sera rappelé que le montant de cette indemnité est révisable au même titre que la redevance de location-gérance dans les conditions du contrat jusqu’à son départ effectif.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

Madame [E] [D], partie succombant, supportera provisoirement les dépens de référé, comprenant le coût du commandement de payer et de l’acte d’assignation

Il serait inéquitable de laisser à la charge des requérants la totalité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [D] sera en conséquence condamnée à leur payer une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 novembre 2024 ;

DISONS que Madame [D] devra libérer le local sis [Adresse 1] à [Localité 11] dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

ORDONNONS, passé ce délai, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Madame [D] à payer à Madame [V] [W], Monsieur [U] [N] et Madame [M] [X], en leurs qualités d’ayants-droits de Madame [K] veuve [N], la somme provisionnelle de 65 000 euros au titre de la redevance de location-gérance de juin 2019 à novembre 2024 ;

FIXONS à titre provisionnel à la charge de Madame [D] et au bénéfice de Madame [V] [W], Monsieur [U] [N] et Madame [M] [X], en leurs qualités d’ayants-droits de Madame [K] veuve [N], une provision de MILLE EUROS (1000€) par mois, égale au montant de la redevance de location-gérance de décembre 2024 jusqu’à son départ effectif ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNONS Madame [D] à payer à Madame [V] [W], Monsieur [U] [N] et Madame [M] [X] une somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [D] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 octobre 2024 et de l’acte d’assignation;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD