TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02330 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GXI3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [S] [H] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [D] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [M] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], par contrat du 19 mai 2023, pour un loyer mensuel de 438,66 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM [Adresse 1] a fait signifier le 22 janvier 2024 à Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1662,34 euros, selon décompte en date du 15 janvier 2024.

La SA d’HLM a ensuite fait assigner le 22 avril 2024 Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires pour non-paiement des loyers ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y], ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que, faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] au paiement de la somme de 1662,34 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— les condamner solidairement au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement et avec intérêts ;

— condamner solidairement Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— condamner solidairement Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 28 novembre 2024, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [S] [H], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1964,43 euros, hors frais. La société bailleresse a fait état d’une reprise du paiement du loyer avec le versement d’une somme supplémentaire de 10 euros. Elle a donné son accord à l’octroi de délais de paiement fixant à 70 euros le plan d’apurement de la dette locative.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [D] [Y] a comparu. Elle a reconnu le montant de la dette locative. Elle a fait état de la situation familiale, professionnelle et financière du couple. Elle a indiqué ne pas avoir de dossier de surendettement. Elle a demandé des délais de paiement et a proposé de verser 70 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative. Elle a également demandé la suspension des effets de la clause résolutoire pour éviter l’expulsion.

Cité à étude, Monsieur [M] [Y] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 474 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel et toutes les parties n’ayant pas comparu à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 23 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Adresse 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique les 15 et 24 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction s’appliquant à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 19 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1 des conditions générales, page 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 janvier 2024, pour la somme en principal de 1662,34 euros.

De cette somme, doivent être déduits les frais de rejet (deux fois 2 euros), ceux-ci n’entrant pas dans les loyers et charges visés à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, si bien que Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] devaient régler une somme de 1658,34 euros pour éteindre les causes du commandement de payer.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer et malgré le nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023.

Le délai de paiement dont les locataires bénéficiaient pour régler cette somme a expiré le 22 mars 2024 à 24 heures.

Entre le 22 janvier 2024 et le 22 mars 2024 à 24 heures, Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] ont procédé à deux règlements effectifs d’un total de 500 euros.

Il en résulte que Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] n’ont pas éteint les causes du commandement de payer du 22 janvier 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 23 mars 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (130,34 euros, 84,76 euros et 79,12 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), des frais de rejet (sept fois 2 euros, qui ne peuvent être imputés au locataire) et des autres produits (pénalités enquête d’occupation, soit deux fois 7,62 euros, pour lesquels la procédure afférente n’est pas versée aux débats), la somme de 1964,43 euros à la date du 25 novembre 2024, échéance d’octobre incluse.

Présente à l’audience, Madame [Y] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Quant à Monsieur [Y], absent à l’audience, il ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette actualisée.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu à son paiement.

En conséquence, Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 1964,43 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1658,34 euros à compter du 22 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Y] sollicite des délais de paiement et propose un plan d’apurement de la dette locative prévoyant des mensualités de 70 euros. Elle demande également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur est favorable à cette demande.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] ont repris le paiement du loyer et des charges.

Le plan d’apurement est de nature à permettre de régler la dette dans le délai légal.

Compte tenu de ces éléments, Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM [Adresse 1], Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] seront condamnés in solidum à verser au bailleur la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 19 mai 2023 conclu entre la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 23 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] à verser à la SA d’HLM [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1964,43 euros au titre des loyers et charges impayés (selon décompte arrêté à la date du 25 novembre 2024 incluant la mensualité d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1658,34 euros à compter du 22 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 70 euros chacune et une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément à l’accord des parties à l’audience ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] soient solidairement condamnés à verser à la SA d’HLM [Adresse 1] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [Y] et Monsieur [M] [Y] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 22 janvier 2024 et de l’assignation du 22 avril 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,