Tribunal Judiciaire de La Rochelle, Référé, 16 septembre 2025, n° 25/00005

TJ La Rochelle 16 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de laisser accéder les entreprises mandatées
La cour a jugé que le refus des consorts [J] d'accorder l'accès à leur appartement pour les travaux était contraire aux obligations prévues par le règlement de copropriété, justifiant ainsi l'ordonnance demandée.
Accepté
Mesures conservatoires pour prévenir un dommage imminent
La cour a estimé qu'une astreinte était nécessaire pour assurer l'exécution de l'ordonnance et prévenir des dommages futurs, en raison de la persistance du refus des consorts [J].
Accepté
Responsabilité des dépens en cas de refus injustifié
La cour a jugé que les consorts [J] devaient supporter les dépens en raison de leur refus injustifié d'accéder à leur appartement, ce qui a contraint le syndic à agir en justice.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner les consorts [J] à verser une somme au titre de l'article 700, compte tenu des frais engagés par le syndic pour faire valoir ses droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ La Rochelle, référé, 16 sept. 2025, n° 25/00005
Numéro(s) :	25/00005
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Aurélie DEGLANELuc-Pierre BARRIERE
Cabinet(s) :	BRT
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE LA RESIDENCE LE NORMANDIN

Texte intégral

Notification le :

Copie certifiée conforme à :

— dossier

— Me [Localité 10]-Pierre BARRIERE 10

— M^e Aurélie DEGLANE 9

Grosse délivrée à : Me [Localité 10]-Pierre BARRIERE 10

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 25/00418

ORDONNANCE DU : 16 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00005 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FJCH

AFFAIRE : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE LA RESIDENCE LE NORMANDIN C/ [I] [X] [J], [S] [J], [N] [Z] [L] épouse [J], [M] [J]

l’an deux mil vingt cinq et le seize Septembre,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 15 Juillet 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE LA RESIDENCE LE NORMANDIN, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Luc-Pierre BARRIERE de la SELARL BARRIERE, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [X] [J]

né le 05 Mars 1950 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Aurélie DEGLANE de la SELARL BRT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Madame [S] [J]

née le 26 Décembre 1978 à [Localité 13], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Aurélie DEGLANE de la SELARL BRT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Madame [N] [Z] [L] épouse [J]

née le 30 Novembre 1956 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélie DEGLANE de la SELARL BRT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Monsieur [M] [J]

né le 09 Janvier 1976 à [Localité 14], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Aurélie DEGLANE de la SELARL BRT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [J], Madame [S] [J], Madame [N] [J] et Monsieur [M] [J] sont propriétaires d’un appartement situé dans la résidence [Adresse 9].

Le syndic de la résidence [Adresse 9] a mandaté la société BICC CORDISTES afin qu’elle effectue un devis de réfection de la poutre béton du balcon attenant à l’appartement des consorts [J], outre un diagnostic afin d’identifier la cause du désordre et sa reprise.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires (SDC) RESIDENCE LE NORMANDIN a relevé le refus opposé par les consorts [J] de permettre à l’entreprise mandaté d’accéder à leur appartement afin de procéder aux travaux. A été votée l’autorisation, pour les consorts [J], d’effectuer à leurs frais et dans un délai de trois mois, un diagnostic et un devis pour trouver l’origine de la percolation affectant la poutre béton en sous face. Les consorts [J] s’engageaient alors à laisser intervenir l’entreprise mandatée en cas de travaux nécessaires.

Le délai de trois mois étant échu, la protection juridique du SDC RESIDENCE LE NORMANDIN a mis en demeure les consorts [J] de lui remettre les documents sollicités par courrier du 3 juin 2024.

Les consorts [J] ont fait parvenir un diagnostic structure daté du 12 juin 2024, établi par la société ZUMONA TECH.

Par mail du 19 juin 2024, la protection juridique du SDC RESIDENCE LE NORMANDIN a rejeté ce diagnostic au motif que la société ZUMONA TECH avait cessé son activité depuis le mois de mai 2023.

Selon procès-verbal établi par commissaire de justice le 2 octobre 2024, a été relevée une lézarde longitudinale sur la quasi-totalité de la longueur du balcon appartenant aux consorts [J], dont l’ouverture est de 3 à 4 mm au plus large, outre des boursoufflures, un écaillement du revêtement de peinture et une désagrégation.

Soutenant qu’il existe une urgence à laisser pénétrer un professionnel sur le balcon litigieux afin d’évaluer la situation et procéder aux travaux nécessaires, le SDC RESIDENCE LE NORMANDIN a fait citer, par exploits des 17, 18, 19 et 30 décembre 2024, Monsieur [I] [J], Madame [S] [J], Madame [N] [J] et Monsieur [M] [J] devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé aux fins de :

— condamner les défendeurs ou tous autres occupants de leur chef à laisser l’entreprise DFI-DIAG FUITES INVESTIGATIONS,19 [Adresse 15], ou l’une quelconque des entreprises mandatées par le syndic, accéder au lot n°15 de la résidence [Adresse 11], [Adresse 5] pour réaliser un devis de réfection de la poutre béton ainsi que pour un diagnostic de la cause de sa dégradation et devis de reprise de celle-ci,

— assortir la condamnation d’une astreinte à hauteur de 100 euros par jour à compter de la réception du courrier recommandé adressé à l’un quelconque des nus-propriétaires pour solliciter l’accès de l’immeuble au profit de l’entreprise mandatée par le syndic.

— condamner solidairement les consorts [J] à 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront le cout du constat du commissaire de justice d’un montant de 360 euros.

En réplique, les consorts [J] s’opposent à ces demandes, sollicitent la condamnation du demandeur aux entiers dépens et à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 juillet 2025 et la décision mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’accès à la propriété des consorts [J]

L’article 835 du code de procédure civile prévoit :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La page 23 du règlement de copropriété prévoit :

« Les copropriétaires supporteront sans indemnité l’exécution des réparations nécessaires aux parties communes, et, si besoin, livreront accès aux personnes chargées de surveiller ou d’exécuter des travaux.

En cas d’absence prolongée tout occupant devra organiser par un moyen de son choix, le libre accès de son appartement. »

En l’espèce, les consorts [J] font valoir que l’impossibilité d’établir un devis en raison de leur refus n’est pas établie et que l’accès à leur appartement serait contraire au droit à la vie privée comme au droit de propriété.

Il relève de la résolution n°7 du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 1er mars 2024, telle que votée par les copropriétaires, que les consorts [J] ont refusé cet accès à l’entreprise mandatée. De même, ce refus est maintenu dans les conclusions des défendeurs qui soutiennent qu’il n’y a pas lieu de pénétrer dans le logement.

La persistance de ce refus est en conséquence caractérisée.

Si un accès au balcon par l’extérieur du logement est possible, notamment via des opérations de cordistes, cette modalité d’intervention ne saurait être imposée à la société mandatée, laquelle optera pour les solutions les plus appropriées aux contraintes du chantier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation posée par le règlement de copropriété est établi de même que la persistance du refus opposé par les consorts [J], qui ont adhéré à ce règlement.

Bien qu’il ressorte du diagnostic réalisé le 12 juin 2024 que la structure du bâtiment n’est pas en l’état compromise, il est dans l’intérêt de la copropriété de procéder aux diagnostics et travaux de réfection des balcons de la résidence à court ou moyen terme, de sorte qu’il doit être mis fin à cette situation de blocage.

Il sera dès lors fait droit à la demande du SDC RESIDENCE LE NORMANDIN.

Afin d’assurer la bonne exécution de la présente ordonnance, il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte. Les consorts [J] seront donc tenus de permettre l’accès à leur immeuble au profit de l’entreprise mandatée dans le mois suivant la réception du courrier recommandé adressé à cette fin à l’un quelconque des nus-propriétaires par le syndic et ce, à hauteur de 100 euros par jour de retard.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

Il appartient au juge des référés de statuer provisoirement sur les dépens de l’instance ouverte devant lui.

Les consorts [J], qui succombent à l’instance, supporteront en conséquence solidairement les dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du SDC RESIDENCE LE NORMANDIN l’intégralité de ses frais de justice non compris dans les dépens, dès lors qu’il a été contraint d’agir en justice en raison du refus persistant des consorts [J], manifestement contraire au règlement de copropriété.

Les consorts [J] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant, publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ENJOIGNONS aux consorts [J] de laisser accéder l’entreprise mandatée par le syndic afin de réaliser un diagnostic des causes de dégradation de la poutre béton et de procéder aux devis nécessaires à sa réfection et sa reprise ;

ASSORTISSONS cette condamnation d’une astreinte à hauteur de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la réception du courrier recommandé adressé à cette fin à l’un quelconque des nus-propriétaires par le syndic ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS les consorts [J] à verser au SDC RESIDENCE LE NORMANDIN la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS les consorts [J] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que cette ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD