TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

50D

Minute

N° RG 24/02126 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZUDP

8 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 19/05/2025

à la SCP BAYLE – JOLY

la SCP D’AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL

la SELARL GALY & ASSOCIÉS

M^e Kathleen GENTY

la SCP RUMEAU

COPIE délivrée

le 19/05/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 31 Mars 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [E] [V]

né le 19 Septembre 1970 à [Localité 19]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Madame [X] [V] née [Y]

née le 12 Août 1972 à [Localité 17]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Tous deux représentés par Maître Perrine ESCANDE de la SCP BAYLE – JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

S.A. AXA FRANCE IARD assureur de la société OZER FRERES

dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 15]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Jean Philippe LE BAIL de la SCP D’AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. IMMO BASTIDE

dont le siège social est :

[Adresse 8]

[Localité 7]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Daniel RUMEAU de la SCP RUMEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. OZER FRERES

dont le siège social est :

[Adresse 9]

[Localité 4]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Kathleen GENTY, avocat au barreau de BORDEAUX

SMABTP assureur de la société IMMO BASTIDE

dont le siège social est :

[Adresse 14]

[Localité 12]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Xavier SCHONTZ de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés les 2, 3 octobre 2024, Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V], née [Y] a fait assigner la SARL IMMO BASTIDE, la SMABTP en qualité d’assureur de la société IMMO BASTIDE, la SARL OZER FRERES, et la SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la société OZER FRERES, afin de voir :

A titre principal,

— Condamner la SARL IMMO BASTIDE à réaliser, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, les travaux permettant de mettre un terme aux désordres suivants :

Présence de rouille sur l’escalier du patio et les rambardes ;Absence de joints autour du coffre extérieur du volet roulant de la chambre ;Réglage de la chausse d’eau en 3V6l ;Réglages des portes des meubles de la cuisine ;Réglage de la télécommande des volets roulants de la chambre (la télécommande est inversée et il manque le socle mural)Absence de reprise des conséquences sur le plafond du patio de l’absence de gouttière dans l’escalier du patio ;Positionnement de la lumière extérieure de la chambre par rapport au coffre du volet roulant;Réglage de la VMC, interrupteur de la VMC et problème d’accès à 1a VMC qui nécessite le vidage et l’enlèvement du cumulus pour toute intervention sur celle-ci puisque la trappe d’accès se situe au-dessus du cumulus sans espace avec le plafond ;Télécommande du portail et sonnette/interphone ;Prise en compte des observations du consuel concemant le nombre insuffisant de prises de la cuisine ;Pose de la résine sur le sol du patioProblème acoustique avec l’extérieur ;Apparition d’humidité au niveau du mur entre la douche et le lavabo de la salle de bain.Absence d’un dispositif de comptage des consommations d’énergie permettant de mesurer ou d’estimer la consommation d’énergie du logement par type d’énergie conformément à la norme RT 2012.

— Condamner la SARL IMMO BASTIDE à communiquer, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, les pièces suivantes :

Attestation du consuel mentionnant la bonne référence du lot ;La DAACT signée ;L’attestation de conformité à la RT 2012 du logement

— Condamner la SARL IMMO BASTIDE à leur verser une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et à assumer la charge des entiers dépens.

A titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les époux [V] ont maintenu leurs demandes, à l’exception de celle relative à la communication de la DAACT et ont conclu au rejet de celles présentées par la société IMMO BASTIDE.

Ils exposent avoir, suivant acte authentique en date du 13 juin 2023, acquis, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, les lots 2 (logement), 9 (local vélo) et 12 (place de stationnement) au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 13] ([Adresse 5]), dont la livraison est intervenue le 9 octobre 2023, avec réserves. Ils précisent que l’ensemble des réserves et désordres apparus dans l’année suivant la livraison n’ont pas été réparés et indiquent que la responsabilité du promoteur est donc engagée sur le fondement de la garantie de parfait achèvement. Concernant la remise des documents, ils entendent préciser qu’il appartient à la société IMMO BASTIDE de communiquer le consuel mentionnant leur lot, ce qui n’a pas été le cas et l’attestation RT 2012 puisque le respect de cette norme est entré dans le champ contractuel. Ils sollicitent à titre subsidiaire qu’une expertise judiciaire soit ordonnée, indiquant que notamment, les exigences de la norme RT 2012 ne sont pas atteintes et qu’il existe des désordres acoustiques.

La société OZER FRERES a indiqué ne pas s’opposer à la demande d’expertise sollicitée, sous toutes protestations et réserves d’usage.

La SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la société OZER FRERES a indiqué s’en remettre à justice sur la demande de désignation d’expert judiciaire formée par les époux [V].

La société IMMO BASTIDE a demandé au Juge des référés de :

A titre principal :

— Débouter les époux [V] de toutes leurs demandes principales, visant à la voir condamnée, sous astreinte, à effectuer des travaux de reprise des désordres ainsi qu’à remettre des documents.

A titre subsidiaire :

— Dans l’hypothèse où le Juge ordonnerait une expertise, juger qu’elle fonctionnera aux frais avancés des époux [V].

— Condamner les époux [V] à lui verser une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à assumer la charge des entiers dépens d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que la demande principale des époux [V] se heurte à plusieurs contestations sérieuses dès lors que les réserves ont fait l’objet de reprises ou ne sont pas évoquées dans le courrier du 7 juin 2024. Concernant la demande de communication de documents sous astreinte, elle précise que le consuel a nécessairement été remis aux époux [V], faute de quoi ils n’auraient pas pu être alimentés en électricité, indique communiquer la DAACT signée et ajoute que la demande de communication de l’attestation de conformité à la RT 2012 du logement est sans objet dans la mesure où les travaux ne sont pas concernés par la réglementation thermique 2012.

La SMABTP en qualité d’assureur de la SARL IMMO BASTIDE a indiqué ne pas s’opposer à la demande d’expertise sollicitée, sous toutes protestations et réserves d’usage.

Évoquée à l’audience du 31 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation à la réalisation de travaux de reprise de désordres

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Il faut préciser que selon les dispositions de l’article 1792-6 du code civil la garantie de parfait achèvement est d’une durée d’un an à compter de la réception et doit seulement être dirigée à l’encontre des entreprises locateurs d’ouvrage, ce que n’est pas la société IMMO BASTIDE.

Les dispositions applicables au cas d’espèce sont celles de l’article 1642-1 du Code civil qui dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En l’espèce, la livraison du bien immobilier est intervenue avec réserves le 09 octobre 2023.

Il convient d’observer que parmi la liste des désordres dont les époux [V] sollicitent la levée sous astreinte, figurent deux réserves notifiées à la livraison, à savoir la “pose de la résine sur le sol du patio” et le “réglage de la VMC”.

La société IMMO BASTIDE ne justifiant pas avoir procédé à leur reprise, aucun quitus de levée de ces réserves n’étant communiqué, elle sera condamnée à y procéder, dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois.

En revanche, en l’absence de procès-verbal de commissaire de justice ou autre document technique réalisé par l’homme de l’art qui permettrait d’attester de la réalité des désordres dénoncés par les époux [V] dans leurs courriers des 06 novembre 2023 et 07 juin 2024, leur demande de condamnation concernant le surplus des désordres évoqués dans leur dispositif, non fondée sur une obligation dépourvue de contestation sérieuse, ne peut prospérer.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, au vu des pièces versées aux débats, Monsieur et Madame [V] justifient d’un intérêt légitime à faire établir par expertise la preuve des faits, leur cause, les responsabilités encourues et les éléments constitutifs de leur éventuel préjudice.

Sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il convient de faire droit à la demande d’expertise, la mission de l’expert étant précisée au dispositif de la présente décision

Sur la demande de communication de pièces

Les époux [V] sollicitent la condamnation de la SARL IMMO BASTIDE à communiquer, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, les pièces suivantes:

Attestation du consuel mentionnant la bonne référence du lot ;L’attestation de conformité à la RT 2012 du logement.

La SARL IMMO BASTIDE indique que l’immeuble n’est pas soumis à la RT 2012, de sorte qu’elle n’est pas tenue de l’obligation de délivrer l’attestation de conformité demandée, et ajoute avoir remis l’attestation de consuel aux époux [V].

Il résulte de l’acte d’acquisition en VEFA signé entre les parties le 13 juin 2023 que, s’agissant d’un bien acquis afin de bénéficier du dispositif dit “PINEL”, “le logement doit répondre aux exigences RT 2012".

Il s’ensuit que l’obligation du promoteur d’avoir à communiquer l’attestation de conformité sollicitée apparaît dépourvue de contestation sérieuse. Il convient en conséquence de lui enjoindre de produire cette pièce, dans le délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard durant deux mois.

La SARL IMMO BASTIDE, dont il n’est pas contesté qu’elle a déjà transmis aux époux [V] l’attestation du consuel, les époux [V] précisant toutefois que cette attestation ne mentionne pas la bonne référence du lot, devra communiquer l’attestation du consuel mentionnant la bonne référence du lot, sans apparaisse nécessaire d’assortir cette seconde injonction du prononcé d’une astreinte.

Sur les autres demandes

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge des époux [V], sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la société IMMO BASTIDE à faire procéder à la réparation des réserves suivantes dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois : “pose de la résine sur le sol du patio” et le “réglage de la VMC” ;

ENJOINT à la société IMMO BASTIDE de communiquer l’attestation du consuel mentionnant la bonne référence du lot des époux [V];

ENJOINT à la société IMMO BASTIDE de communiquer l’attestation de conformité à la norme RT 2012 du logement des époux [V], dans le délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard durant deux mois;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [Z] [W]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 18]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs; visiter les lieux et les décrire ;

– déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants ;

– préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l’ouvrage était réceptionnable ;

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent – à l’exception des réserves objet de la condamnation de la SAS IMMO BASTIDE à procéder à leur levée – existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane, dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

– dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d’entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par les époux [V] et proposer une base d’évaluation;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 4.000 € la provision que les époux [V] devront consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que ces parties ne soient dispensées du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 10 mois suivant la date de la consignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que Monsieur [E] [V] et Madame [X] [V], née [Y] conserveront provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,