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— dossier

— M^e Paul-Henri BOUDY 1

— Maître Matthieu COUTAND 23

— régie

— expertises x1

Grosse délivrée à : M^e Paul-Henri BOUDY 1

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 25/00421

ORDONNANCE DU : 16 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00183 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FLK6

AFFAIRE : [S] [O], [Z] [M] épouse [O] C/ S.C.I. LES FEUILLANTINES

l’an deux mil vingt cinq et le seize Septembre,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 15 Juillet 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [O]

né le 13 Octobre 1969 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Paul-henri BOUDY, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par Maître Emmanuelle BUFFET de la SELARL AD ASTREA, avocats au barreau de POITIERS, avocat plaidant

Madame [Z] [M] épouse [O]

née le 04 Janvier 1972 à [Localité 14], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Paul-henri BOUDY, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par Maître Emmanuelle BUFFET de la SELARL AD ASTREA, avocats au barreau de POITIERS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. LES FEUILLANTINES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Matthieu COUTAND de la SCP GOMBAUD COMBEAU COUTAND, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Miguel PRIETO, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 12 avril 2024, Monsieur [S] [O] et Madame [Z] [O] ont acquis un immeuble sis [Adresse 6] à SAINT-PIERRE-D’OLERON (17310) auprès de la SCI LES FEUILLANTINES, pour un prix de 280 000 euros.

Cet immeuble est composé de trois logements désignés 32A, 32B et 32C.

Quelques jours après la vente, les époux [O] ont constaté la présence d’une large fissure verticale et d’un gonflement sur le mur de façade sud, mur non visible depuis la rue et nécessitant l’accès à la propriété voisine.

Selon rapport d’expertise technique du 25 novembre 2024, l’expert mandaté a estimé que des actions correctives immédiates étaient nécessaires afin de stabiliser et pérenniser le bien. Il recommandait la mise en place d’une période de surveillance d’un an avec, à l’issue, une reprise de ces fissures ou une recherche de solution de renforcement de la structure.

Par courrier du 3 février 2025, les époux [O] ont sollicité de la SCI LES FEUILLANTINES le règlement de dommages et intérêts à hauteur de 24 877,36 euros, outre le remboursement du remplacement d’un vélux fuyard pour un coût de 2 719,20 euros.

Soutenant que la venderesse n’a pas fait droit à ses demandes et que sa responsabilité est susceptible d’être engagée, Monsieur et Madame [O] ont fait citer la SCI LES FEUILLANTINES par exploit du 17 mars 2025 devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé aux fins d’ordonner une expertise, la condamner à lui payer une provision de 20 917,36 euros à valoir sur les dommages et intérêts dus en réparation de leur préjudice, une provision de 2 719,20 euros à valoir sur le remplacement d’un des deux vélux, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de réserver les dépens.

En réplique, la SCI LES FEUILLANTINES s’oppose aux demandes des requérants. A titre subsidiaire, elle formule des protestations et réserves quant à la mesure d’expertise sollicitée et demande la condamnation des requérants à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 juillet 2025 et la décision mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’intérêt légitime est caractérisé dès lors qu’il existe un litige susceptible d’opposer les parties devant le juge du fond, non manifestement voué à l’échec, et à la résolution duquel la mesure d’expertise sollicitée est utile.

La SCI LES FEUILLANTINES s’oppose aux demandes au motif notamment que la fissure découverte par les acquéreurs n’était pas visible, que ces derniers avaient visité le bien avec une agence immobilière, et qu’en tout état de cause la responsabilité de la SCI LES FEUILLANTINES ne peut être engagée sur aucun fondement juridique.

Les requérants produisent en pièces 2 et 10 deux attestations sur l’honneur de voisins habitant aux [Adresse 5] qui soutiennent avoir assisté à des travaux sur la toiture de l’immeuble litigieux en 2003 réalisés par la société RSC, sans que les fissures de la façade sud ne soient reprises. Ces travaux ne sont pas contestés par la défenderesse.

Il apparait que Monsieur [X] [H] est à la fois dirigeant de la SAS RSC ayant réalisé lesdits travaux et dirigeant de la SCI LES FEUILLANTINES, venderesse, de sorte qu’il appartiendra au juge du fond éventuellement saisi d’apprécier la qualité du vendeur.

Au regard des pièces produites, notamment l’acte authentique de vente qui ne mentionne ni ce désordre ni les travaux réalisés, les requérants justifient en l’état d’un intérêt légitime à voir ordonner cette mesure selon mission détaillée dans le dispositif, le litige n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile « Le président du tribunal judiciaire ou le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Sur le fondement de cet article, les requérants sollicitent une provision de de 20 917,36 euros à valoir sur les dommages et intérêts dus en réparation de leur préjudice, ainsi qu’une provision de 2 719,20 euros en remboursement d’un des deux vélux remplacés.

La défenderesse s’oppose à cette demande au motif que l’évaluation de la somme sollicitée est contestable.

S’agissant de la provision à valoir sur les dommages et intérêts, l’expertise ordonnée ayant précisément pour objet d’évaluer les éventuels préjudices des époux [O], il serait prématuré de faire droit à cette demande au stade du référé.

En conséquence, la demande de provision d’un montant de 20 917,36 euros est rejetée.

S’agissant de la provision à valoir sur le remboursement du vélux remplacé, les requérants justifient de la connaissance, par la SCI LES FEUILLANTINES, du défaut d’étanchéité du vélux de l’appartement 32C à l’appui d’une attestation de l’ancienne locataire des lieux.

La SCI LES FEUILLANTINES, qui ne conteste pas avoir eu connaissance de ce désordre, soutient que ce dernier aurait été accepté des demandeurs au moment de la vente.

Toutefois l’acte authentique de vente ne vise pas le vélux de l’appartement 32C tel qu’il ressort de la page 16 : « l’acquéreur a constaté que le vélux du logement [Adresse 7] ne s’ouvre pas. L’acquéreur confirme sa volonté d’acquérir le bien en l’état ». La facture produite par les requérants mentionne par ailleurs le remplacement des deux vélux et seul celui de l’appartement 32C fait l’objet d’une demande de remboursement.

En conséquence, la créance est incontestable et la SCI LES FEUILLANTINES sera condamnée à verser aux demandeurs une provision de 2 719,20 euros en remboursement du vélux remplacé dans l’appartement 32C.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

Il appartient au juge des référés de statuer provisoirement sur les dépens de l’instance ouverte devant lui.

Les dépens seront réservés.

En l’état de la procédure rien ne justifie qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes des parties à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant, publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise et COMMETTONS pour y procéder :

[U] [D]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

Mel : [Courriel 12]

avec mission de :

Se rendre sur les lieux sis [Adresse 6] à [Localité 15] après avoir convoqué les parties et s’être fait remettre tout document utile,D’entendre les parties en leurs explications ainsi que tous sachants,Examiner les désordres affectant le mur sud de l’immeuble litigieux dénoncés par les requérants aux termes de leur assignation, du courrier du 3 février 2025 et du rapport d’expertise amiable du 25 novembre 2024,Déterminer leur date et leur cause, [Localité 9] s’ils affectent la solidité de l’ouvrage et/ou le rend impropre à sa destination,Dire si les travaux réalisés par le constructeur ont été faits dans les règles de l’art,Décrire et chiffrer le coût des travaux de reprise nécessaires,Dire si des mesures d’urgence doivent être prises ; et en cas d’urgence reconnue et caractérisée par l’expert judiciaire, autoriser les requérants à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux indispensables par telle entreprise de leur choix, sous le contrôle de bonne fin de l’expert ; Faire toute observation utile et fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis,

DISONS que l’expert, s’il constate la conciliation des parties, en fera communication au magistrat qui lui a confié la mission ;

DISONS que Monsieur et Madame [O] devront consigner à la régie de ce tribunal la somme de 4 000 euros à valoir sur les frais et honoraires de l’expert avant le 16 octobre 2025 faute de quoi la désignation de l’expert serait caduque ;

DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE dans les 12 mois, terme de rigueur, et qu’il en adressera à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération;

DISONS que pour assurer la pleine information des parties sur le déroulement des opérations d’expertise et leur permettre d’en apprécier les conséquences, l’expert devra leur communiquer ainsi qu’au service du contrôle des expertises dans le mois suivant la première réunion d’expertise le déroulement prévisionnel de ses opérations ainsi qu’un état prévisionnel détaillé du coût de celles-ci ;

DISONS que l’expert communiquera aux parties préalablement à son rapport définitif un projet de rapport en leur impartissant un délai de trois semaines pour formuler leurs observations ;

DISONS que dans toute demande de consignation complémentaire ou de taxation définitive l’expert justifiera de l’information préalable donnée aux parties et du délai laissé aux fins d’observations éventuelles qui seront jointes le cas échéant ;

DISONS que l’expert sera autorisé à recouvrer directement auprès de Monsieur et Madame [O] le solde de ses honoraires si ceux-ci sont taxés à une somme supérieure au montant de la provision et si aucune observation n’est faite ;

DISONS que dans l’hypothèse où Monsieur et Madame [O] seraient admis au bénéfice de l’aide juridictionnelle, la rémunération de l’expert sera avancée par le trésor public conformément à l’article 119 du décret du 19 décembre 1991 ;

CONDAMNONS la SCI LES FEUILLANTINES à verser à Monsieur et Madame [O] une provision de DEUX MILLE SEPT CENT DIX-NEUF EUROS ET VINGT CENTIMES (2 719,20 euros) en remboursement du vélux remplacé dans l’appartement 32C ;

DEBOUTONS Monsieur et Madame [O] de leur demande de provision au titre des dommages et intérêts ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes, y compris formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVONS les dépens ;

RAPPELONS que cette ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD