Minute N° 26/00025

Jugement du 03 Février 2026

Dossier : N° RG 22/02113 – N° Portalis DBXC-W-B7G-ES7Z

Affaire : [X] [B] épouse [S] C/ [J] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile

GREFFIER : Sophie BERTHONNEAU

DEMANDERESSE

Madame [X], [D], [U] [B] épouse [S]

née le 24 juillet 1974 à [Localité 13]

de nationalité française

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître François-Frédéric ANDOUARD, membre de la S.E.L.A.R.L. ANDOUARD-AVOCAT & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

DÉFENDEUR

Monsieur [J], [Z] [R]

né le 16 mai 1970 à [Localité 12] (Tunisie)

de nationalité française

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jacques DELAIRE, membre de l’A.A.R.P.I. LEXORA, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

—ooOoo—

Clôture prononcée le 22 mai 2025

Ordonnance rapportant l’ordonnance de clôture du 17 juin 2025

Clôture prononcée le 11 septembre 2025

Débats tenus à l’audience du 02 décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 03 février 2026

Jugement prononcé le 03 février 2026 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 22 novembre 2021, Madame [X] [B] a acquis de Monsieur [J] [R] un bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 9] cadastré section EL n°[Cadastre 3], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] pour 221 000€ net vendeur.

Soutenant avoir découvert après l’achat que la maison était trop humide, qu’elle serait une passoire thermique et que les travaux de remise en état dépasseraient les 100 000€ rendant le bien économiquement irréparable, Madame [X] [B] a fait assigner Monsieur [J] [R] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE par exploit du 25 juillet 2022 aux fins de voir prononcer la résolution de la vente, avec toutes conséquences de droit et de voir indemniser ses préjudices.

Par conclusions notifiées le 11 avril 2023, Madame [X] [B] a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’expertise du bien immobilier.

Aux termes de ses dernières écritures devant le juge de la mise en état, Madame [X] [B] indiquait avoir publié son assignation le 27 septembre 2023 et sollicitait l’organisation d’une expertise destinée à décrire les désordres, en déterminer la ou les causes et les remèdes à y apporter en précisant leur coût ainsi qu’à chiffrer la valeur vénale du bien et sa valeur locative.

Monsieur [J] [R] demandait de voir déclarer irrecevable la demande de Madame [X] [B] pour défaut de publication de son assignation.

Il s’opposait à la demande d’expertise, fondée à tort sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, dont l’application serait limitée à la compétence du juge des référés et alors que Madame [X] [B] aurait eu une parfaite connaissance de l’état du bien lors de son acquisition.

Par décision du 11 janvier 2024, le juge de la mise en état a déclaré recevable l’action de Madame [X] [B] épouse [S] et ordonné la mesure d’expertise sollicitée aux frais avancés de Madame [X] [B] épouse [S] en désignant Monsieur [F] [H] pour y procéder.

Après plusieurs changements, Madame [O] [C] a été chargée des opérations d’expertise et a déposé son rapport le 25 septembre 2024.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 09 octobre 2024, Madame [X] [B] épouse [S] demande au tribunal de :

* prononcer la résolution de la vente survenue suivant acte authentique au rapport de Maître [I] [E], Notaire à [Localité 9], en date du 22 novembre 2021, entre Monsieur [J] [R] et Madame [X] [G], portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 10], cadastrée section EL numéros [Cadastre 3], [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

* condamner Monsieur [J] [R] à payer à Madame [X] [B] les sommes suivantes :

¤ Au titre de la résolution de la vente :

—  206 000€ en remboursement du prix d’achat de l’immeuble,

—  15 000€ en remboursement du prix d’achat des biens meubles accessoires de la vente immobilière,

—  15 800€ au titre des frais de la vente,

—  9 000€ et 1 150€ (chèque du 22 novembre 2021) au titre des commissions versées à l’agence « THALASSA IMMO »,

Soit 246 950€,

* dire et juger que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2021,

¤ A titre de dommages et intérêts complémentaires :

—  5 000€ au titre du préjudice moral,

—  33 600€ au titre du préjudice économique arrêté au 30 novembre 2024,

—  4 796€ au titre de la taxe foncière des années 2021, 2022, 2023 et 2024,

* dire et juger que Monsieur [J] [R] devra également supporter les frais de la mutation du bien évalués à 15 800€,

* condamner Monsieur [J] [R] à payer à Madame [X] [B] la somme de 8 000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que l’expert aurait constaté la présence d’humidité avec une forte odeur d’humidité, la présence de salpêtre sur les cloisons en placo et sur le carrelage, un taux d’humidité saturé.

Elle ajoute que Madame [C] aurait également relevé une forte dégradation des enduits extérieurs et l’absence de grille de ventilation sur les menuiseries extérieures et de VMC.

Elle affirme que l’expert aurait estimé qu’une personne néophyte ne pourrait pas connaître les conséquences d’une dégradation de l’enduit.

Elle estime donc que l’immeuble aurait été affecté d’un vice caché le rendant impropre à sa destination et que le vendeur en aurait été informé par ses locataires ce qui justifierait la résolution de la vente avec remboursement du prix de vente des différents frais et commissions.

Elle indique que Monsieur [J] [R] l’aurait en outre trompée sur la surface vendue et que sa faute justifierait l’allocation de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ainsi que le remboursement des taxes foncières réglées et l’indemnisation de la perte de loyers subie pendant trois ans.

Elle invoque en outre que les meubles vendus n’auraient pas été présents dans la maison lors de sa prise de possession.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 09 septembre 2025, Monsieur [J] [R] demande au tribunal de :

A titre principal,

* juger que Madame [B] était parfaitement informée de l’état du bien dont elle a fait l’acquisition,

* juger que le bien ne présentait ainsi aucun vice caché,

* juger que le Monsieur [R] n’était nullement informé d’un quelconque défaut d’humidité du logement,

* débouter Madame [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* condamner Madame [B] aux entiers dépens,

* condamner Madame [B] à lui la somme de 8 000€ au titre des frais irrépétibles,

A titre subsidiaire,

* rejeter la demande indemnitaire de 1 150€ au titre d’une prétendue commission versée à l’agent immobilier,

* rejeter la demande indemnitaire au titre du préjudice moral,

* rejeter la demande indemnitaire au titre du préjudice locatif,

* juger que la nature de l’affaire justifie que soit écartée l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Monsieur [J] [R] soutient que Madame [X] [B] épouse [S], en sa qualité d’associé d’une SCI, ne serait pas un acquéreur profane tandis que lui-même ne disposerait d’aucune compétence ne matière immobilière.

Il énonce qu’il n’existerait aucune certitude sur la surface du bien vendu alors que celle-ci n’aurait pas été mentionnée dans l’avant-contrat ni dans l’acte de vente et que l’expert aurait fait une erreur de calcul, le total des superficies mesurées contradictoirement donnant un chiffre de 51,55m² et non de 46,55m².

Il affirme que Madame [X] [B] épouse [S] aurait eu une parfaite connaissance de la superficie du bien alors qu’elle l’aurait visité à plusieurs reprises dont une fois avec prise de mesures et accompagnée d’artisans.

Il précise que la clause de non-garantie de contenance insérée à l’acte serait parfaitement valable et interdirait à Madame [X] [B] épouse [S] de se prévaloir de l’erreur de contenance.

Sur les meubles, il indique que les meubles vendus auraient été listés avec précision, que Madame [X] [B] épouse [S] ne démontrerait pas qu’ils auraient été détériorés entre ses visites et la signature de l’acte ou encore sa prise de possession des lieux, que les locataires auraient encore occupé le bien au jour de la vente, Madame [X] [B] épouse [S] devant se retourner contre eux en cas de dégradation de ces biens et qu’une clause de non-garantie aurait figuré à l’acte.

Sur l’humidité, il fait valoir que Madame [X] [B] épouse [S] aurait été informée de l’état du bien avant la vente alors qu’elle aurait visité celui-ci à trois reprises et aurait donc pu constater l’état dégradé des enduits ainsi que l’absence de VMC et de ventilation sur les huisseries.

Il ajoute qu’au regard de l’état avancé de la dégradation de l’enduit, même un néophyte ne pourrait que se rendre compte des conséquences sur l’étanchéité du bâtiment et que Madame [X] [B] épouse [S] lui aurait d’ailleurs écrit qu’elle était consciente des travaux qu’impliquait l’achat de l’immeuble.

Il soutient qu’en outre lors de l’une de ses visites, Madame [X] [B] épouse [S] aurait été accompagnée de son époux et de plusieurs artisans qui auraient émis des devis avant même la signature de l’acte de vente couvrant la rénovation totale du logement et notamment l’isolation des murs et un traitement hydrofuge ainsi que le remplacement des huisseries, si bien que le désordre n’aurait pas été caché pour l’acquéreur.

Enfin, il conteste avoir connu le problème d’humidité allégué alors qu’au cours de ses quatre mois d’occupation il n’aurait rien constaté, qu’il n’aurait reçu aucune plainte de locataires à ce titre, que les travaux par lui réalisés auraient consisté en de simples embellissements et que si il avait entendu cacher l’état du bien il n’aurait pas accepté une nouvelle visite du bien par la demanderesse et encore moins été présent à cette visite.

Subsidiairement, il affirme ne pas avoir été au courant du versement de la somme de 1 150€ à l’agent immobilier, que Madame [X] [B] épouse [S] ne démontrerait pas le préjudice moral subi et que la propre fille de Madame [X] [B] épouse [S] aurait occupé le bien au moins jusqu’à la fin de l’année 2023 alors qu’elle effectuait ses études à [Localité 9].

Il estime que l’exécution provisoire du jugement devrait alors être écartée pour lui permettre de s’organiser pour exécuter la décision, les fonds perçus ayant servi à acquérir un nouveau bien.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1) sur la résolution de la vente

Selon l’article 1641 du code civil « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Il appartient à l’acquéreur qui invoque la garantie des vices cachés d’établir l’existence de désordres, le caractère caché de ceux-ci, le fait que ces désordres diminuent l’usage du bien dans de telles proportions que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis s’il les avait connus ou pas au prix effectivement payé.

En outre, en matière de vente immobilière et alors que le contrat de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, l’acquéreur doit démontrer que le vendeur avait connaissance de ces désordres.

En l’espèce, Madame [X] [B] épouse [S] invoque deux désordres, à savoir un manque de surface et une humidité importante.

A. sur la différence de superficie

L’acte de vente ne mentionne aucune superficie de la maison vendue mais seulement celles des parcelles sur lesquelles elle est édifiée.

Dès lors il ne peut y avoir de vice caché sur la superficie de la maison vendue.

En outre, dans son pré-rapport, Madame [C] a mentionné les superficies relevées contradictoirement lors de la réunion d’expertise pour chacun des trois niveaux.

Elle a ainsi fait état des surfaces suivantes :

RDC : 16,65 m²,

R + 1 : 17,20 m²,

R + 2 : 17,70 m².

Le total de ces trois niveaux montre une superficie totale de 51,55m² et non pas 46,55m² comme indiqué par l’expert.

Si dans son rapport définitif, Madame [C] maintient une superficie de 46,55m², c’est au prix de modifications des surfaces des trois niveaux et plus précisément du R+2 sans que de nouvelles mesures aient été prises contradictoirement.

En conséquence, il n’est pas démontré l’existence d’un vice caché relativement à la superficie vendue et ce d’autant que Madame [X] [B] épouse [S] reconnaît avoir visité le bien à plusieurs reprises.

Elle avait ainsi une parfaite connaissance de sa contenance.

En outre, le prix de vente n’était pas un prix au mètre carré mais un prix de l’ensemble vendu.

Enfin, Madame [X] [B] épouse [S] ne démontre pas que Monsieur [J] [R] aurait eu connaissance de la superficie réelle du bien.

Dès lors la demande de résolution de la vente pour vice caché relativement à la superficie du bien sera rejetée.

B. sur l’humidité

Il résulte du rapport de l’expert judiciaire que les murs en rez-de-chaussée sont saturés d’eau, un dépôt de calcaire étant visible sur ces murs mais également sur les joints du carrelage.

De même, Madame [C] a constaté également un taux d’humidité élevé du mur périphérique du 1er étage donnant sur la [Adresse 11] , tandis que les autres murs du 1er étage comme ceux du second étage présentaient un taux d’humidité normal.

Elle a relevé également de l’humidité dans la salle de bains du R + 2 et dans la salle d’eau du R + 1 et constaté l’absence de VMC dans ces deux pièces d’eau.

L’existence de ce désordre est donc avéré. Sa préexistence à la vente est également certaine dans la mesure d’une part où une telle humidité ne peut survenir brutalement du jour au lendemain et que les anciennes locataires du logement, Mesdames [P] et [Y] attestant de cette humidité.

Sur les causes de cette humidité, l’expert a relevé l’absence de VMC dans les pièces d’eau ainsi que l’absence de ventilation sur les menuiseries extérieures.

Ces défauts sont cependant parfaitement visibles y compris pour un acquéreur parfaitement profane.

Dès lors cette première cause de désordres ne présente pas le caractère de vices cachés.

Pour le surplus, l’expert a retenu comme causes de l’humidité des remontées capillaires et surtout l’état de l’enduit extérieur. Madame [C] estime qu’une personne néophyte en matière de construction ne peut pas connaître les effets d’un enduit dégradé sur un bâtiment.

Néanmoins, il est démontré que Madame [X] [B] épouse [S] n’est pas totalement novice en matière immobilière dès lors qu’elle était membre d’une SCI destinée à la location de biens immobiliers.

Surtout, le caractère caché de cette humidité n’est pas démontrée.

En effet, la demanderesse a visité la maison à plusieurs reprises dont au moins une fois accompagnée de professionnels du bâtiment, comme le démontre son mail du 04 août 2021.

Elle faisait état dans ce message des travaux de rénovation nécessaires qu’elle entendait ainsi faire chiffrer par les professionnels qui devaient l’accompagner.

Ainsi l’incidence d’un enduit dégradé tel que cette dégradation est visible sur les photographies prises par Madame [C] ne pouvait pas échapper au professionnel accompagnant Madame [X] [B] épouse [S] lors de sa visite du 20 août 2021 et donc la demanderesse a nécessairement été informée des incidences de la dégradation de l’enduit et de la nécessité de procéder à la réfection de celui-ci.

Dès lors le caractère caché du désordre n’est pas démontré.

D’ailleurs les devis produits par Madame [X] [B] épouse [S] et datés des 07 et 08 octobre 2021 soit antérieurement à la vente démontrent de plus fort que la demanderesse était avisée de la nécessité de travaux importants, même si ils n’avaient pas encore été tous chiffrés.

En conséquence le caractère caché du désordre affectant le bien vendu n’est pas démontré et Madame [X] [B] épouse [S] sera déboutée de sa demande de résolution de la vente du 22 novembre 2021.

2) sur les préjudices complémentaires allégués

La demande de Madame [X] [B] épouse [S] au titre de dommages et intérêts complémentaires est fondée sur l’article 1645 du code civil.

Il s’agit des dommages et intérêts auxquels le vendeur est tenu dans l’hypothèse où la garantie des vices cachée est retenue et où il est établi que le vendeur connaissait les vices avant la vente.

Dès lors qu’il a été jugé qu’il n’y avait pas lieu à garantie des vices cachés, cette demande n’a plus de fondement et sera donc rejetée.

Il sera par ailleurs relevé que Madame [X] [B] épouse [S] ne démontre pas l’absence dans le bien des différents objets mobiliers vendus et listés dans l’acte de vente alors même que dans les échanges de mails postérieurs elle n’invoque nullement leur disparition.

La liste que la demanderesse adresse à Madame [X] [B] épouse [S] seulement le 12 janvier 2022, alors que l’acte de vente est du 22 novembre 2021, ne mentionne aucun des biens indiqués dans l’acte notarié.

Il sera également constaté, au vu de la sommation interpellative réalisée par Maître [K] [M], commissaire de justice associé à [Localité 9], que le bien immobilier a été occupé par la fille de Madame [X] [B] épouse [S].

Dès lors les demandes de dommages et intérêts complémentaires de Madame [X] [B] épouse [S] seront de plus fort rejetées.

3) sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [X] [B] épouse [S] qui succombe sera tenue aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire et sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [R], contraint de se défendre en justice, l’intégralité de ses frais irrépétibles. Madame [X] [B] épouse [S] sera condamnée à lui verser à ce titre la somme de 3 500€.

Rien ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire de droit d ela présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant, publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement, et en premier ressort,

— DEBOUTE Madame [X] [B] épouse [S] de sa demande de résolution de la vente immobilière conclue par acte notarié du 22 novembre 2021 entre Monsieur [J] [R] et Madame [X] [B] épouse [S] et portant sur le bien situé [Adresse 5] à [Localité 9],

— DEBOUTE Madame [X] [B] épouse [S] de ses demandes de dommages et intérêts complémentaires, et de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE Madame [X] [B] épouse [S] à verser à Monsieur [J] [R] la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3 500€) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE Madame [X] [B] épouse [S] aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire,

— RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Copies délivrées le

à

Maître [V] [W] de la SELARL [W]-AVOCAT & ASSOCIES (1 ccc)

Maître [A] [N] de l’AARPI LEXORA (1 ccc + 1 ce)