Tribunal Judiciaire de Laval, Jcp, 3 février 2026, n° 24/00564

TJ Laval 3 février 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Laval, jcp, 3 févr. 2026, n° 24/00564
Numéro(s) :	24/00564
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catarina ALVES PEREIRAPatrice LECHARTRE
Parties :	Société GPIM

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00058

N° RG 24/00564 – N° Portalis DBZC-W-B7I-D6IB

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Février 2026

DEMANDEUR (S) :

Société GPIM

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Catarina ALVES PEREIRA, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [S] [I]

né le 01 Janvier 1986 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [C] [Q] épouse [I]

née le 05 Octobre 1982 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Patrice LECHARTRE, avocat au barreau de LAVAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valérie BERNARD

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 04 Novembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 13 Janvier 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 03 Février 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Valérie BERNARD, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e ALVES PEREIRA

Copie certifiée conforme à M^e LECHARTRE

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 31 août 2012, la Société Civile GPIM a conclu avec Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] avec effet au 1er septembre 2012, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 560€.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 31 juillet 2012.

Un congé a été délivré le 17 janvier 2024 par le bailleur pour le 31 août 2024.

Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I] ont quitté le logement et un état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 31 mai 2024 en présence de Monsieur [D], co-gérant de la société GPIM, et de Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I].

Le 26 juillet 2024, la société GPIM a adressé à Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I] une mise en demeure de payer la somme totale de 4.219,13€.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, la société GPIM a fait assigner Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Laval aux fins qu’ils soient condamnés solidairement à lui payer :

— la somme de 4.219,13€ déduction faite du dépôt de garantie au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

— la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— la somme de 800€ à titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience du 4 novembre 2025.

A cette audience, la société GPIM est représentée par son conseil qui sollicite que la pièce adverse n°7 soit écartée des débats en raison d’une communication tardive pour lui avoir été communiquée la veille de l’audience à 18 heures et qui s’en rapporte expressément à ses conclusions n°1 en date du 17 juin 2025 par lesquelles la société GPIM demande au juge des contentieux de la protection de :

— La dire et juger aussi recevable que bien fondée en ses demandes,

— Débouter Monsieur [S] [I] et Madame [C] [I] de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner in solidum Monsieur [S] [I] et Madame [C] [I] à payer à la SCI GPIM la somme de 4.219,13€ déduction faite du dépôt de garantie au titre des réparations locatives, le tout avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir,

— Condamner in solidum Monsieur [S] [I] et Madame [C] [I] à payer à la SCI GPIM la somme de 800€ à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

— Condamner in solidum Monsieur [S] [I] et Madame [C] [I] à payer à la SCI GPIM la somme de 1.500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance y compris la moitié des frais de constat de commissaire de justice valant état des lieux de sortie contradictoire.

Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I], représentés par leur avocat qui s’en rapporte expressément à ses conclusions récapitulatives en date du 2 septembre 2025, demandent au juge des contentieux de la protection :

▸ de décerner acte à Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I] de ce qu’ils accepteraient de supporter le coût du nettoyage de la maison pour 500€ HT, de ramonages pour 70€ + 111,10€, de l’enlèvement du bois de chauffage pour 89,50€ et enfin le coût de la tonte pour 200€,

▸ de décider qu’il y aura lieu à compensation avec le dépôt de garantie de 560€,

▸ de débouter la SCI GPIM de ses autres prétentions,

▸ de décider que chacune des parties conservera ses propres dépens.

A l’issue des débats, le juge a indiqué que l’affaire était mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 3 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande liminaire de rejet de la pièce n°7 de Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I].

L’article 15 du code de procédure civile prévoit que « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. »

L’article 16 du même code dispose « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

La société GPIM sollicite le rejet de la pièce n°7 versée aux débats par les époux [I] au motif que sa communication la veille de l’audience, à 18 heures, est tardive.

Il sera relevé que Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I] représentés par leur conseil ne contestent pas la communication de la pièce litigieuse dans les circonstances énoncées par la société GPIM.

En l’espèce, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et notamment d’un dernier renvoi lors de l’audience du 2 septembre 2025, soit deux mois avant d’être retenue à l’audience du 4 novembre 2025, de sorte qu’il était tout à fait possible pour Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I] de communiquer l’ensemble des pièces qu’ils estimaient devoir être débattues contradictoirement à leur contradicteur avant la veille de l’audience.

Compte tenu de ces éléments, la pièce n°7 communiquée à la société GPIM la veille de l’audience du 4 novembre 2025 sera écartée des débats en raison d’une communication trop tardive pour permettre à la demanderesse d’en prendre utilement connaissance et d’organiser sa défense dans le respect du principe du contradictoire.

Sur les réparations locatives et frais de remise en état

En vertu de l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elle sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

Il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur au titre des réparations locatives et remise en état des lieux n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par ce dernier des travaux dont il demande réparation dès lors qu’il verse aux débats les éléments permettant d’apprécier le montant du dommage résultant de l’inexécution par le locataire des réparations locatives.

La détermination de l’existence d’éventuelles réparations locatives à la charge de Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I] doit s’effectuer en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie. Il doit également être tenu compte de l’occupation des lieux par les défendeurs durant presque 12 années.

En l’espèce, la société GPIM décompose sa demande au titre des réparations locatives selon un décompte arrêté au 17 septembre 2024 établi de la manière suivante :

260,00€ au titre du fioul manquant dans la cuve (200 litres X 1,30e) avec une facture en date du 13 novembre 2024,1.272,66€ au titre du nettoyage de la maison avec un devis de la société MS Mayenne en date du 13 juin 2024,89,50€ au titre de l’enlèvement de déchets jardin, cave avec une facture en date du 9 juillet 2024 de l’association ETIC 53, 70,00€ au titre du ramonage avec un devis de la SARL Letertre Charpente Couverture en date du 15 juillet 2024,111,10€ au titre du ramonage de la chaudière avec un devis de la SARL Pottier Plomberie en date du 25 juillet 2024,1.661,94€ au titre de la tonte, taille et rebouchage des trous dans le jardin avec un devis de la société Jardin et Paysage en date du 5 juin 2024, 358,98€ au titre de la peinture du plafond de l’entrée, 262,44€ au titre de la peinture du plafond de la cuisine, 205,40€ au titre du plafond de la chambre 1 et 297,91€ au titre du plafond de la chambre 3,

pour un total de 4.589,93€ duquel elle déduit le dépôt de garantie à hauteur de 560€, soit la somme de 4.029,93€ (4.589,93€ – 560€).

Concernant la somme sollicitée de 89,50€ au titre de l’enlèvement de déchets, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie que divers encombrants (bidon d’eau de 200 litres, lit bébé démonté, morceaux de bois et de palettes) présents dans la cave au départ des locataires n’y étaient pas à l’entrée dans les lieux et pour le débarrassage desquels la société GPIM produit une facture en date du 9 juillet 2024 de l’association ETIC 53 correspondant à la somme sollicitée, laquelle n’est pas contestée par les locataires dès lors qu’ils demandent que leur soit donné acte de ce qu’ils accepteraient de supporter ce coût au titre de l’enlèvement du bois de chauffage.

La charge de cette facture de 89,50€ sera par conséquent supportée par les époux [I].

Concernant les frais de ramonage, il sera relevé que l’état des lieux de sortie mentionne qu’aucun certificat de ramonage concernant le poêle à bois ni de certificat d’entretien concernant la chaudière à fuel ne sont fournis par les locataires qui ne contestent d’ailleurs pas ne pas avoir réalisé ces entretiens leur incombant et indiquent accepter de supporter les sommes demandées et justifiées par les devis produits par la demanderesse, à hauteur de 70€ et de 111,10€.

Dès lors, les sommes demandées de 70€ et de 111,10€ seront supportées par Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I].

S’agissant de la demande formulée au titre du nettoyage de la maison et alors que l’état des lieux d’entrée décrit un logement en très bon état ou en bon état, le procès-verbal d’état des lieux contradictoire de sortie démontre que la maison a été restituée dans un important état de saleté. Le commissaire de justice relève notamment que :

— dans l’entrée, le sol est sale et encrassé et les murs, le plafond et le radiateur sont sales ;

— dans le séjour, la porte, le plafond, les appareillages, le foyer du poêle à bois et le placard en bois à deux portes avec étagères sont sales ;

— dans la cuisine, le carrelage, les plinthes, les appareillages électriques, le radiateur, le placard sont sales et la hotte est grasse ;

— dans le local WC, la porte, les sols, les plinthes, les murs, le plafond sont sales cependant que la cuvette WC n’est que légèrement sale ;

— dans la chambre n°1, la porte, le sol, les murs, le plafond (collants fluorescents), les appareillages et le radiateur sont sales ;

— dans la chambre n°2, le plafond, les murs (taches et traces de Patafix), les appareillages électriques et le radiateur à eau sont sales ;

— dans la salle de bain, les murs et le radiateur à eau sont sales ;

— dans la chambre n°3, le sol, les murs (traces de collant style Patafix), le plafond, les appareillages électriques et le radiateur à eau sont sales,

— dans la chambre n° 4, le sol présente des traces de collants, les murs présentent de nombreuses traces, le plafond légèrement sale supporte des toiles d’araignée, les appareillages électriques et le radiateur à eau sont sales.

Ces constatations justifient l’octroi d’une indemnisation correspondant au nettoyage de l’ensemble du bien loué et restitué sale et pas uniquement à un simple dépôt de poussière tel qu’allégué par les locataires sortants.

Afin de justifier la somme sollicitée à hauteur de 1.272,66€ pour le nettoyage de la maison, la société GPIM verse aux débats un devis en date du 13 juin 2024 précisant que le tarif mentionné est exprimé avant déduction fiscale de 50% correspondant à une réduction ou un crédit d’impôt à hauteur de 636,33€ pour le devis considéré. Compte tenu de ces éléments, le nettoyage de la maison sera indemnisé à la somme de 636,33€ (1.272,66€ – 636,33€).

Concernant la demande d’indemnisation relative aux extérieurs du bien loué, il sera relevé que l’état des lieux d’entrée ne recense pas la végétation ni son état pas plus qu’il ne mentionne l’état de la pelouse. Il précise toutefois l’existence de l’allée et indique que le jardin est en bon état.

Les locataires consentent néanmoins à s’acquitter de la somme de 200€ TTC pour la tonte, admettant que lors de l’état des lieux de sortie, la pelouse avait repoussé ce que confirment au-delà d’une simple repousse, le procès-verbal d’état des lieux contradictoire de sortie et les photographies annexées.

De même, le procès-verbal de constatations relève que l’allée et les bordures et côtés de la maison et du garage ne sont pas désherbés et que de nombreuses mauvaises herbes et déchets verts et branchages sont présents sur le côté de la maison.

Enfin, dans le cadre de ses constatations, le commissaire de justice a relevé l’existence d’un endroit totalement dépourvu d’herbe correspondant à un ancien emplacement d’une piscine hors sol ainsi que la présence, au centre du terrain, d’un trou creusé par le chien du locataire selon les explications de ce dernier.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la demande d’indemnisation à hauteur de 1.661,94€ selon devis de la société Jardin et Paysage en date du 5 juin 2024 n’est pas justifiée pour les 6 postes correspondant à la taille des haies et des arbres et au lierre au pied du mur et qu’à l’inverse, elle est bien fondée concernant les postes suivants :

— débroussaillage : 170€ HT, soit 204€ TTC,

— tonte : 63,75€ HT, soit 76,50€ TTC,

— nettoyage et ramassage des déchets : 101€ HT, soit 121,20€ TTC,

— taxe déchetterie : 50€ HT, soit 60€ TTC,

— réparation dégâts occasionnés par les chiens : réfection gazon, travail du sol, nivelage, semi gazon et roulage : 680€ HT, soit 816€ TTC,

soit un total de 1.277,70€ (204€ + 76,50€ + 121,20€ + 60€ + 816€).

Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I] supporteront en conséquence, la somme de 1.277,70€ au titre des travaux relatifs aux extérieurs et au jardin.

En ce qui concerne le contenu de la cuve de fioul, la société GPIM sollicite la somme de 260,00€ au titre du fioul manquant dans la cuve (200 litres x 1,30e) et produit une facture en date du 13 novembre 2024 correspondant à une livraison de 1.704 litres de fioul au prix unitaire de 938€ hors taxe le m³.

L’état des lieux d’entrée mentionne que la jauge de la cuve de fioul indiquait « sonde 40 » correspondant à une cuve remplie de 400 litres de fioul et le procès-verbal d’état des lieux contradictoire de sortie relève que la jauge sur la cuve indique « 20 x 200 centimètres ». Il s’en déduit une différence de quantité de fioul de moins 200 litres entre les deux états des lieux.

Si la société GPIM ne justifie pas le prix de 1,30€ sur la base duquel elle fonde sa demande d’indemnisation à hauteur de 260€ pour 200 litres de fioul, elle verse aux débats une facture en date du 13 novembre 2024 correspondant à une livraison de 1.704 litres de fioul au prix unitaire de 938€ hors taxe le m³, dont il résulte que le prix hors taxe de 200 litres de fioul est de 187,60 € (938€ / 5), soit 225,12€ TTC (TVA à 20%).

Il sera donc fait droit à la demande d’indemnisation de la société GPIM correspondant à l’absence des 200 litres de fioul dans la cuve dans la limite de 225,12€.

Concernant les travaux de peinture, si la société GPIM concède qu’à l’issue d’une location de 12 années, le critère de la vétusté soit retenu, elle sollicite toutefois le paiement des sommes suivantes :

—  358,98€ au titre de la peinture du plafond de l’entrée,

—  262,44€ au titre de la peinture du plafond de la cuisine,

—  205,40€ au titre du plafond de la chambre 1,

—  297,91€ au titre du plafond de la chambre 3,

expliquant que « les travaux de peinture supposent une remise en état préalable des murs à savoir un nettoyage des supports, rebouchage de trous et ponçage ».

Elle produit un devis de la société Marchand en date du 23 juin 2024 indiquant les montants sollicités et précédemment rappelés et correspondant au « lessivage, rebouchage, ponçage, application de deux couches de peinture finition mate » pour le plafond de « la cage d’escalier/entrée, de la cuisine, de la chambre droite bleu côté route et de la chambre gauche côté jardin ».

Il sera toutefois relevé que les locataires ont loué le logement pendant une durée de presque 12 années et que la durée de vie théorique des peintures est en principe de 7 ans. Dès lors, aucune somme ne saurait être mise à la charge des locataires concernant la réfection des peintures du logement loué. Or, le devis versé aux débats par la société GPIM mentionne les sommes sollicitées tant au titre du lessivage, rebouchage et ponçage qu’au titre de l’application de la peinture sans distinction des montants en fonction de l’activité réalisée ne permettant ainsi pas de déterminer les sommes susceptibles de relever de la seule préparation des murs avant application de la peinture.

Ainsi, les sommes sollicitées au titre des travaux relatifs aux peintures des plafonds de l’entrée et de la cuisine et des plafonds des chambres 1 et 3 ne sont pas suffisamment justifiées et resteront à la charge de la société GPIM.

Il en résulte que les frais de remise en état à la charge de Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I] s’élèvent à 2.409.75€ (89,50€ + 70€ + 111,10€ + 636,33€ +1.277,70€ + 225,12€.).

****

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause de solidarité prévoyant que « pour l’exécution de toutes les obligations du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties ci-dessus désignées sous le nom de « le locataire ». » Dès lors, les condamnations prononcées à l’encontre de Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I] au titre des réparations locatives et frais de remise en état le seront solidairement en application de cette solidarité conventionnelle.

En l’espèce, après déduction du dépôt de garantie de 560€, Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I] seront ainsi condamnés solidairement au paiement d’une somme de 1.849,75€ (2.409.75€ – 560€) au titre des réparations locatives et des frais de remise en état avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande au titre du paiement de la moitié des frais d’état des lieux de sortie

Il n’est pas démontré par la société GPIM que l’état des lieux de sortie ne pouvait être établi contradictoirement et amiablement par les parties en application de l’article 3-2 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sorte que le coût du procès-verbal de constat établi le 31 mai 2024 par Maître [N] [B] restera entièrement à sa charge.

Sur la demande de dommages et intérêts

La société GPIM ne justifie par aucune pièce d’un préjudice distinct et non réparé par les intérêts au taux légal. En outre, à supposer son préjudice allégué lié au fait que l’importance des travaux de remise en état constituerait une réelle moins-value pour la vente soit établi, il sera relevé que parmi l’ensemble des factures et devis versés aux débats par la demanderesse, le plus important est le devis de la société Marchand Rénovation relatifs aux travaux d’intérieur dont la société GPIM n’en demande la prise en charge par les locataires que pour une partie de sorte que dans ces circonstances, la société échoue à établir un lien entre son préjudice allégué lié à la perte de valeur de son bien immobilier et le comportement des locataires. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I] supporteront in solidum la charge des dépens.

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, l’équité ne commande pas qu’une indemnité soit accordée à la société GPIM sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

ECARTE des débats la pièce n°7 de Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I] ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I] à payer à la société GPIM la somme de 1.849,75€ au titre des réparations locatives et frais de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE la société GPIM de sa demande de condamnation de Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I] au paiement de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux contradictoire de sortie ;

DÉBOUTE la société GPIM de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la société GPIM de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [Q] épouse [I] et Monsieur [S] [I] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Valérie BERNARD