N° RG 25/00593 – Page /

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU PRÉSIDENT

DU 16 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00593 – N° Portalis DB2V-W-B7J-HABI

NAC : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Président : Cécile POCHON

Greffier : Pauline MATHIEU

Débats : En audience publique le 25 Novembre 2025

Prononcé : le 16 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE:

S.C.I. AMI, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Judith ARAUJO, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSES:

Société H.H.S 1, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Société [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

N° RG 25/00593 – Page /

FAITS ET PRÉTENTIONS

Suivant acte sous seing privé du 13 août 2024, la société A.M. I a consenti à la société H.H.S1 un bail commercial portant sur un local commercial situé au [Adresse 7], lot 217.

Par acte du 3 mars 2025, la société H.H.S1 a cédé son droit à bail à la société en cours de formation, [Localité 9] 3 [Adresse 10]. Cette dernière n’a jamais réglé ses loyers.

Par exploit de commissaire de justice du 13 mai 2025, la société A.M. I a fait délivrer à la société [Localité 9] [Adresse 1] [Localité 9] [Adresse 6] un commandement de payer les arriérés de loyers et charges, cet acte visant expressément la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial.

Par acte du 20 mai 2025, la société A.M. I a dénoncé le commandement de payer à la société H.H.S1.

Le 4 juillet 2025, les sociétés A.M. I et [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE ont signé un protocole d’accord aux termes duquel cette dernière s’engageait à respecter un échéancier de règlement. Toutefois, aucun paiement n’a été effectif.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, la société A.M. I a mis en demeure la société [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE de régler les sommes dues dans le délai de 30 jours et a rappelé les effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Par acte du même jour, la société A.M. I a dénoncé la mise en demeure à la société H.H.S1.

Par exploit de commissaire de justice du 3 novembre 2025, la société A.M. I a fait assigner en référé les sociétés [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE et H.H.S1 à l’audience du 25 novembre 2025 aux fins de résiliation du contrat de bail et de paiement des sommes dues.

A cette date, la société AM.I demande le bénéfice de son exploit introductif d’instance et donc de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 13 octobre 2025;

— ordonner l’expulsion de la société [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE, ainsi que de tous occupants de son chef, ainsi que de ses biens s’y trouvant et ce, sans délai, au besoin par l’assistance de la force publique;

— condamner solidairement les sociétés H.H.S1 et [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE à lui payer, à titre provisionnel, les sommes de:

—  11.291,38 euros au titre des arriérés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 27 octobre 2025;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du loyer, outre les charges, indexable annuellement, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés;

-1.128,14 euros au titre de la majoration de 10% contractuellement prévue;

—  270,94 euros au titre des frais de commissaire de justice exposés;

—  65,63 euros au titre des frais d’obtention de l’état d’endettement complet;

— condamner les sociétés H.H.S1 et [Localité 9] 3 [Adresse 10] à lui payer les sommes de:

—  2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation

Elle souhaite enfin qu’il soit jugé que le dépôt de garantie lui est acquis.

Les sociétés H.H.S1 et [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE, valablement assignées, n’ont pas comparu.

La société demanderesse justifie qu’il n’y a pas de créancier nanti.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du Code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I°/ Sur la demande principale en résiliation:

Aux termes de l’article 809 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par convention du 3 mars 2025, la SASU H.H.S1 a cédé son droit à bail la liant à la SCI A.M. I à monsieur [F] [K], monsieur [U] [W] et madame [B] [M] agissant pour le compte de la SAS [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE, en cours d’immatriculation.

Le contrat de bail commercial conclu entre la SASU H.H.S1 et la SCI A.M. I contient en page 13 une clause prévoyant qu’ "à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer […] le présent bail sera résilié de plein droit, s’il plait au bailleur et sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire, si un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure visant la présente clause résolutoire et mettant le preneur en demeure de payer ou d’exécuter l’obligation ainsi méconnue, il n’a pas satisfait à ce commandement ou à cette mise en demeure.”

Or, la SAS [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE ne conteste pas ne pas avoir réglé les loyers depuis son entrée dans les lieux et qu’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 13 mai 2025 est demeuré infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est constatée de plein droit à la date du 13 juin 2025.

La SAS [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE étant occupante sans droit ni titre du local commercial depuis cette date, cette situation constitue nécessairement pour la SCI A.M. I un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin.

Aussi, il apparaît justifié de dire que la SCI A.M. I devra libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et d’ordonner, à défaut de libération dans les délais, son expulsion.

2°/ Sur les demandes en paiement à titre provisionnel:

a- Au titre des loyers et charges:

A l’appui de sa demande en paiement, la SCI A.M. I communique:

— la convention de cession de droit au bail qui reprend les obligations contractuelles de chacun et précise que « dans tous les cas de cession, le cédant demeurera garant et répondant solidairement du cessionnaire pour le paiement des loyers et l’exécution des charges et condition du bail, pour une durée de trois ans à compter de la cession du bail »;

— la dénonciation par la SCI A.M. I à la SASU H.H.S1 des actes délivrés à la SAS [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE et notamment du commandement de payer;

— un décompte précis des sommes dues au titre des arriérés de loyers et de charges d’un montant de 11.291,38 euros (sans autre frais facturés).

Il résulte de ces éléments que, la cession de bail ayant été conclue depuis moins de trois années, les sociétés SASU H.H.S1 et SAS [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE sont tenues solidairement d’indemniser la SCI A.M. I du préjudice qu’elle a subi. En outre, le décompte communiqué reprend uniquement les sommes dues au titre des loyers et des charges.

Par conséquent, les sociétés SASU H.H.S1 et SAS [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE sont solidairement condamnés à régler à la SCI A.M. I, à titre provisionnel, la somme de 11.291,38 euros au titre des arriérés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 27 octobre 2025.

Elles sont également tenues de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du loyer, outre les charges, indexable annuellement, jusqu’à complète libération des lieux par la SAS [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE.

b- Sur les demandes complémentaires:

La SCI A.M. I sollicite également la somme de 1.128,14 euros au titre de la majoration de 10% contractuellement prévue. Cette clause s’analyse comme une clause pénale et est manifestement excessive au regard des obligations contractuelles de chacune des parties. Il convient de la limiter à un euro.

Les frais liés à l’intervention des commissaires de justice ou à l’obtention de l’état de l’endettement complet sont compris dans les dépens, en ce qu’ils sont obligatoires pour valablement engager une action en expulsion.

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’autoriser la SCI AMI à dire que le dépôt de garantie lui est acquis.

3°/ Sur les demandes accessoires:

Les sociétés SASU H.H.S1 et SAS [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE, succombantes, sont condamnées aux dépens de la présente instance, lesquels comprendront les coûts du commandement de payer et de l’assignation et les frais d’obtention de l’état d’endettement de la SAS [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE.

L’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la demanderesse à concurrence de la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

LA PRÉSIDENTE,

Statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, après débats en audience publique, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction,

Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 13 août 2024 cédé le 3 mars 2025 à la SAS [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE à effet du 13 juin 2025;

PRONONCONS la résiliation à la date du 13 juin 2025 du bail liant la SCI A.M. I à la SAS [Localité 9] 3 [Localité 9] [Adresse 6] concernant les locaux commerciaux situés au [Adresse 8];

En conséquence:

DISONS que la SAS [Localité 9] [Adresse 2] devra laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision;

ORDONNONS, à défaut de libération des lieux dans les délais, son expulsion, conformément aux articles 61 et suivants de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991, au besoin avec le concours de la force publique;

CONDAMNONS solidairement la société H.H.S1 et la SAS [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE à payer à la SCI A.M. I une provision de 11.291,38 euros au titre de loyers, charges et taxes et provisions échus et justifiés au 27 octobre 2025;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel la société H.H.S1 et la SAS [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE à payer trimestriellement à la SCI A.M. I à compter du 28 octobre 2025 et jusqu’au départ effectif de la SAS [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE une indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du loyer, outre les charges, indexable annuellement;

CONDAMNONS solidairement la société H.H.S1 et la SAS [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE à payer à la SCI A.M. I une provision de 1 euro au titre de la majoration prévue contractuellement;

CONDAMNONS solidairement la société H.H.S1 et la SAS [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE à payer à la la SCI A.M. I la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS solidairement la société H.H.S1 et la SAS [Localité 9] 3 [Localité 9] HAVRE à payer à la SCI A.M. I aux dépens de la présente instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et les frais d’obtention de l’état d’endettement;

Ainsi jugé et prononcé à Le HAVRE par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE.