Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 27 juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00421 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IHZX

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 10]

c/ [I] [T], [Y] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 juin 2025

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. RESIDENCE EDELWEISS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocats au barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [I] [T]

né le 16 Juillet 1992 à [Localité 7], demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Boris MARIE de la SCP MARIE & SOULARD, avocats au barreau du MANS

Madame [Y] [N]

née le 28 Décembre 1995 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Boris MARIE de la SCP MARIE & SOULARD, avocats au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 06 juin 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 27 juin 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [I] [T] et madame [Y] [N] sont propriétaires d’un appartement, d 'une cave et d’une place de parking dans un immeuble situé au sein de la résidence [Adresse 6] [Adresse 1] et soumis au régime de la copropriété.

L’ensemble immobilier, organisé en copropriété, est géré par la SARL CITYA IMMOBILIER le syndic, en sa qualité de syndic de la résidence. En cette qualité, elle procède aux appels de charges de copropriété permettant l’entretien des parties communes.

Monsieur [I] [T] et madame [Y] [N] ne se sont pas acquittés des charges régulièrement appelées et n’ont pas répondu aux mises en demeure du syndic. Aussi, un commandement de payer leur a été délivréle 21 juin 2024 par le syndic, qui les a mis en demeure de régler la somme principale de 1919.71 € avec intérêts outre le coût du commandement de payer de 134.18 €.

Sans versement des copropriétaires, par acte du 4 septembre 2024, le syndic de la résidence [3] a fait assigner monsieur [I] [T] et madame [Y] [N] devant le président de ce tribunal auquel il demande de les condamner au paiement des sommes suivantes :

—  2438.80 € au titre des charges échues,

—  1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 6 juin 2025, le syndic de la résidence [3] maintient ses demandes et rappelle que les sommes réclamées correspondent aux charges impayées et frais régulièrement votés en assemblée générale.

En réponse en effet, monsieur [I] [T] et madame [Y] [N] reprochent au syndicat des copropriétaires :

— de ne pas avoir respecté les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, les demandes du syndicat sont donc irrecevables,

— de ne pas avoir précisé dans le cadre des mises en demeures le détail des sommes réclamées (charges échues et charges non échues), la demande est donc irrecevable ;

— de ne pas justifier de l’utilité des mises en demeure adressés aux copropriétaires, et de mélanger dans le cadre de ces mises en demeure les chargés échues et les provisions sur charges ;

— de ne pas justifier de la nécessité des transmissions à avocat ;

— d’avoir engagé une procédure pour rien ;

Ayant réglé des frais pour agir en justice, monsieur [I] [T] et madame [Y] [N] sollicitent enfin la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de paiement des charges :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété.

Il résulte de l’article 14 de la même loi que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, et d’administration des parties communes et d’équipement commun de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel.

Il résulte de l’article 18 de la même loi que l’administration de l’immeuble est à la charge du syndicat, ce qui comprend le recouvrement des charges de copropriété.

Il résulte de l’article 10-1 de la même loi que “sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”. De plus, les dispositions du contrat de syndic, signées par les parties, prévoient le montant de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2».

Les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge des seuls copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est justifié du vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale.

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose que pour les litiges dont l’intérêt est inférieur à 5000 €, il est en principe obligatoire de recourir à un mode de résolution amiable des litiges. Le demandeur peut en être dispensé en cas de motif légitime.

Or en l’espèce, le syndic peut à juste titre faire valoir comme motif légitime qu’il ne dispose d’un mandat délivré par le syndicat des copropriétaires (vote en assemblée générale) que pour engager des poursuites à l’égard des copropriétaires défaillants. Il ne dispose pas du pouvoir de conciliation et la procédure accélérée au fond est un moyen rapide pour recouvrer les sommes dues.

Par ailleurs, il est constant que les défendeurs n’ont pas versé les provisions dues à leurs dates d’exigibilité alors même que le dossier a fait l’objet de renvois et qu’ils ont ainsi bénéficié entre la date d’assignation et la date du délibéré d’un délai de 10 mois. Ils ont ainsi réglé une partie des sommes dues pendant cette période, reconnaissant ainsi implicitement le bien fondé de l’action du syndicat et bénéficiant indirectement de délais de paiement.

Les formalités de l’ article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées, notamment celles relatives aux mises en demeure. Les défendeurs soutiennent que ces mises en demeure n’étaient pas nécessaires et n’ont aucun caractère obligatoire.

Cependant, comme il est rappelé, ces mises en demeure ont pour objectif de permettre la mise en oeuvre de l’action en paiement et de rendre exigible la provision due au titre de l’article 14-1 et le décompte des sommes dues se trouve en annexe du commandement de payer du 21 juin 2024 valant mise en demeure.

Le détail des frais de recouvrement (mise en demeure, frais d’auxiliaires de justice) sont prévus dans le contrat du syndic au point n° 9 dans le paragraphe « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » et au paragraphe 7-2-6. Ce contrat a fait l’objet d’une délibération en assemblée générale et doit donc trouver à s’appliquer.

Il convient de constater la déchéance du terme.

Il résulte des décomptes fournis à monsieur [I] [T] et madame [Y] [N] par le syndic ainsi qu’à la juridiction que ces derniers sont bien redevables de la somme de 2 438,80 € au titre des charges échues et frais.

Il convient de faire droit à la demande en paiement.

Sur les autres demandes :

Monsieur [I] [T] et madame [Y] [N] succombent et seront donc condamnés aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner monsieur [I] [T] et madame [Y] [N] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 700 € au titre des frais irrépétibles. Ils seront par ailleurs déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision contradictoire, et en dernier ressort ;

DECLARE recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] ;

CONDAMNE solidairement monsieur [I] [T] et madame [Y] [N] à payer au syndicat des copropriétaires géré par la SARL CITYA IMMOBILIER le syndic, la somme de DEUX MILLE QUATRE CENT TRENTE HUIT EUROS ET QUATRE VINGT CENTIMES (2 438.80 €) au titre des charges échues, avec intérêts à compter du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes formulées par monsieur [I] [T] et madame [Y] [N] ;

CONDAMNE in solidum monsieur [I] [T] et madame [Y] [N] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] CENTS EUROS (700 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [I] [T] et madame [Y] [N] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND