Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 24 octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00315 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IQ4V

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 11]

c/ [O] [J], [Z] [J], [T] [J], [D] [J], [Y] [W], [N] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 octobre 2025

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. Résidence LES JARDINS DE LA MISSION, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocats au barreau du MANS

DEFENDEURS

Madame [O] [J], demeurant [Adresse 4]

Madame [Z] [J], demeurant [Adresse 9]

Monsieur [D] [J], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [Y] [W], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [N] [J], demeurant [Adresse 2]

tous représentés par M^e Charlène FORGET, avocat au barreau du MANS

Madame [T] [J], demeurant [Adresse 1]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 19 septembre 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 24 octobre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [E] [J] était propriétaire d’un immeuble situé au sein de la résidence [Adresse 10], [Adresse 7] et soumis au régime de la copropriété.

L’ensemble immobilier, organisé en copropriété, est géré par la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC, en sa qualité de syndic de la résidence. En cette qualité, la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC procède aux appels de charges de copropriété permettant l’entretien des parties communes.

Monsieur [E] [J] est décédé, le 3 avril 2020. Un acte de notoriété a été dressé, le 18 mars 2021, monsieur [E] [J] laissant pour lui succéder ses enfants : madame [O] [J], madame [Z] [J], monsieur [D] [J], monsieur [Y] [W] et monsieur [N] [J]. De plus, il avait légué l’usufruit du bien immobilier situé [Adresse 6], à madame [T] [I], sa concubine avant son décès.

Après le décès de monsieur [E] [J], madame [O] [J], madame [Z] [J], madame [T] [I], monsieur [D] [J], monsieur [Y] [W] et monsieur [N] [J] ne se sont pas acquittés des charges régulièrement appelées et n’ont pas répondu aux mises en demeure du syndic, adressées au notaire en charge de la succession de monsieur [E] [J].

Par ordonnance du 7 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans a notamment autorisé le notaire en charge de la succession de monsieur [E] [J] à communiquer au syndicat des copropriétaires la copie de l’acte de notoriété pour lui permettre de connaître l’identité des héritiers.

Des commandements de payer ont été délivrés à madame [O] [J], madame [Z] [J], madame [T] [I], monsieur [D] [J], monsieur [Y] [W] et monsieur [N] [J], les 6 mars, 1er, 2, 3, 22 et 25 avril 2025, par le syndic, qui les a mis en demeure de régler la somme principale de 19.729,15 €, outre les coûts des actes d’un montant total de 592,46 €.

Sans règlement, par actes des 10, 11, 12 et 13 juin 2025, le syndic de la résidence LES JARDINS DE LA MISSION a fait assigner madame [O] [J], madame [Z] [J], madame [T] [I], monsieur [D] [J], monsieur [Y] [W] et monsieur [N] [J] devant le président de ce tribunal auquel il demande de les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

—  21.457,97 € au titre des charges échues,

—  2.257,64 € au titre des charges non-échues,

—  1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 19 septembre 2025, le syndic de la résidence LES JARDINS DE LA MISSION maintient ses demandes et soutient que :

— Les difficultés internes à la succession de monsieur [J] ne sont pas opposables à la copropriété, a fortiori en présence d’une clause de solidarité qui ne permet pas aux débiteurs d’une dette de charges de se prévaloir de la nature particulière de son droit sur la propriété (usufruitier ou nu-propriétaire) pour contester le paiement de la dette ou en demander le report en raison du comportement de tel ou tel autre débiteur. Précisément, la clause de solidarité insérée au règlement de copropriété permet au syndicat des copropriétaires de solliciter le paiement de la totalité de la dette auprès de l’un ou de l’autre des membres d’une indivision successorale ;

— Il ne saurait être admis que les difficultés de la famille [J] pénalisent l’ensemble des copropriétaires et une résidence présentant un défaut de trésorerie de plus de 20.000 € ;

— En réponse, les consorts [J] reprochent à la copropriété d’avoir tardé à réclamer la dette. Or, il est singulier de se prévaloir de sa propre turpitude afin de réclamer à la copropriété de patienter encore avant de pouvoir recouvrer une somme que les défendeurs ne contestent pas devoir ;

— De plus, il a été nécessaire, avant d’introduire la procédure, de procéder aux diligences amiables, puis de rechercher les héritiers après avoir appris le décès du copropriétaire, avant finalement d’assigner le notaire en charge de la succession afin de réclamer la levée du secret professionnel et, enfin, de disposer des coordonnées précise de l’intégralité des héritiers du défunt.

Madame [O] [J], madame [Z] [J], monsieur [D] [J], monsieur [Y] [W] et monsieur [N] [J] demandent au juge des référés de :

— Surseoir à statuer dans l’attente dans l’attente de la vente du bien immobilier ;

— Débouter le demandeur de ses demandes de condamnation à un article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— Condamner madame [T] [I] à leur payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir les moyens et arguments suivants :

— Madame [T] [I] n’a pas demandé la délivrance de son legs mais était en possession des clés du logement. Les consorts [J] ne savaient donc pas si elle vivait ou non dans le bien. Malgré les différentes relances du notaire en charge de la succession, madame [I] n’a jamais fait les démarches pour obtenir la délivrance de ce legs et n’a donc pas réglé les différents frais, et notamment ceux de copropriété ;

— En mai 2023, les consorts [J] l’ont assignée en référé devant le juge des contentieux et de la protection du Mans afin de la déclarer occupante sans droit ni titre et récupérer le bien pour le vendre et régler les différentes dettes, mais le juge les a déboutés de leur demande, en l’absence d’urgence ;

— Une sommation interpellative lui a également été délivrée et elle a indiqué au commissaire de justice, le 17 avril 2024, qu’elle refusait le legs et qu’elle s’engageait à rendre les clés à la fin du mois. Les clés ont finalement été remises au commissaire de justice puis aux consorts [J] qui ont demandé au notaire de mettre en vente le bien pour solder les dettes, et notamment celle de la copropriété ;

— Néanmoins, madame [I] ayant versé la somme de 500 €, le 12 janvier 2023, une acceptation tacite du legs peut éventuellement être retenue, ce qui nécessite en conséquence, d’engager une procédure judiciaire pour officialiser une renonciation ;

— Les mandats de vente ont néanmoins été signés, en considérant madame [I] comme usufruitière de ce bien immobilier et en la convaincant de le vendre. Elle a ainsi signé le mandat de vente, le 2 juillet 2025. Il est donc demandé de surseoir à statuer dans l’attente de la vente du bien immobilier ;

— Si la copropriété soutient que les difficultés internes à la succession de monsieur [J] ne la concerne pas, seul un sursis à statuer est sollicité et les consorts [J] ne contestent ni la dette, ni son paiement, car ils n’ont pas la capacité de régler une telle somme ;

— Si la copropriété fait valoir aujourd’hui que ce défaut de trésorerie la pénalise, celle-ci a quand même attendu plus de cinq ans avant d’agir contre les propriétaires de cet immeuble, cinq années durant lesquelles la dette n’a fait qu’augmenter et durant laquelle une action de leur part aurait sans doute permis aux consorts [J] de faire réagir madame [I] beaucoup plus tôt.

Madame [T] [I] ne comparaît pas. La présente décision sera donc réputée contradictoire.

MOTIFS

À titre liminaire, il y a lieu de souligner que madame [T] [I] ne comparaît pas, bien que régulièrement cité à personne, ce qui laisse supposer qu’il n’a pas de moyens à faire valoir. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de sursis à statuer :

Madame [O] [J], madame [Z] [J], monsieur [D] [J], monsieur [Y] [W] et monsieur [N] [J] sollicitent le sursis à statuer de l’affaire, dans l’attente de la vente du bien immobilier, pour lequel des charges de copropriété sont dues.

Néanmoins, les défendeurs ne versent aux débats aucun élément quant à d’éventuelles visites ou à une promesse de vente concernant ce bien et ne communiquent aucune information quant à la temporalité dans laquelle une vente pourrait intervenir.

De plus, si le syndicat des copropriétaires n’a pu contacter les consorts [J] que récemment, les appels de charges étaient transmis au notaire en charge de la succession et l’acte de notoriété mentionnant les héritiers n’a été communiqué au syndicat, qu’après l’ordonnance du 7 mars 2025 du juge des référés.

Enfin, les difficultés afférentes à la succession de monsieur [E] [J] ne peuvent être invoquées devant le président du tribunal judiciaire du Mans pour justifier une demande de sursis à statuer, la dette de charges étant particulièrement élevée.

Dès lors, le sursis à statuer ne retarderait que le paiement d’une dette, dont le principe et le montant ne sont pas contestés par les consorts [J] et mettrait d’autant plus en difficultés financières la copropriété.

En conséquence, la demande de sursis à statuer sera rejetée.

Sur la demande de paiement des charges :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété.

Il résulte de l’article 14 de la même loi que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, et d’administration des parties communes et d’équipement commun de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel.

Il résulte de l’article 18 de la même loi que l’administration de l’immeuble est à la charge du syndicat, ce qui comprend le recouvrement des charges de copropriété.

Il résulte de l’article 10-1 de la même loi que “sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”. De plus, les dispositions du contrat de syndic, signées par les parties, prévoient le montant de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».

Les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge des seuls copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est justifié du vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale.

Il est constant que le défendeur n’a pas versé les provisions dues à leurs dates d’exigibilité.

Les formalités de l’ article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées, notamment celles relatives aux mises en demeure.

Il convient de constater la déchéance du terme.

Il résulte des décomptes fournis que madame [O] [J], madame [Z] [J], madame [T] [I], monsieur [D] [J], monsieur [Y] [W] et monsieur [N] [J] sont bien redevables de la somme de 21.457,97 € au titre des charges échues au 2 juin 2025, et de la somme de 2.257,64 € au titre des charges non échues.

De plus, les consorts [J] et madame [I] ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande en paiement et de condamner solidairement madame [O] [J], madame [Z] [J], madame [T] [I], monsieur [D] [J], monsieur [Y] [W] et monsieur [N] [J] au paiement de la somme de 21.457,97 € au titre des charges échues au 2 juin 2025, outre la somme de 2.257,64 € au titre des charges non échues.

Sur les autres demandes :

Madame [O] [J], madame [Z] [J], madame [T] [I], monsieur [D] [J], monsieur [Y] [W] et monsieur [N] [J] succombent et seront donc condamnés aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Par suite, ils sont redevables envers le syndicat des copropriétaires d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 1.000 €.

Madame [O] [J], madame [Z] [J], monsieur [D] [J], monsieur [Y] [W] et monsieur [N] [J] succombent. Dès lors, leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de madame [T] [I] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE la demande de sursis à statuer formulée par madame [O] [J], madame [Z] [J], monsieur [D] [J], monsieur [Y] [W] et monsieur [N] [J] ;

CONDAMNE solidairement madame [O] [J], madame [Z] [J], madame [T] [I], monsieur [D] [J], monsieur [Y] [W] et monsieur [N] [J] à payer au syndicat des copropriétaires géré par la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC, la somme de VINGT-ET-UN MILLE QUATRE CENT CINQUANTE-SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-SEPT CENTIMES (21.457,97 €) au titre des charges échues au 2 juin 2025, avec intérêts à compter du commandement de payer, outre la somme de DEUX MILLE DEUX CENT CINQUANTE-SEPT EUROS ET SOIXANTE-QUATRE CENTIMES (2.257,64 €) au titre des charges non échues, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement madame [O] [J], madame [Z] [J], madame [T] [I], monsieur [D] [J], monsieur [Y] [W] et monsieur [N] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de MILLE EUROS (1.000 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par madame [O] [J], madame [Z] [J], monsieur [D] [J], monsieur [Y] [W] et monsieur [N] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum madame [O] [J], madame [Z] [J], madame [T] [I], monsieur [D] [J], monsieur [Y] [W] et monsieur [N] [J] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND