Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp referes, 4 juillet 2025, n° 25/00443

TJ Bordeaux 4 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la créance n'était pas sérieusement contestable et que le syndicat avait produit les preuves nécessaires pour justifier le montant des charges dues.
Accepté
Droit au paiement des provisions pour charges
La cour a jugé que le syndicat avait le droit de réclamer ces provisions, conformément aux règles de la copropriété.
Rejeté
Préjudice lié à l'impossibilité de disposer d'une trésorerie suffisante
La cour a estimé qu'il n'appartient pas au juge des référés d'allouer des dommages et intérêts, cette appréciation relevant du juge du fond.
Accepté
Frais exposés par le syndicat
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner Madame [M] à verser une somme au titre des frais exposés, conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp réf., 4 juil. 2025, n° 25/00443
Numéro(s) :	25/00443
Importance :	Inédit
Dispositif :	Accorde une provision
Date de dernière mise à jour :	15 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie BORGNAAlice SIMOUNET
Cabinet(s) :	SELARL RACINE BORDEAUX
Parties :	Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER [ Adresse 7 ], SCI

Texte intégral

Du 04 juillet 2025

72A

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/00443 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2E2C

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 7]

[C] [M]

— Expéditions délivrées à

la SELARL RACINE BORDEAUX

— FE délivrée à

la SELARL RACINE BORDEAUX

Le 04/07/2025

Avocats : la SELARL RACINE BORDEAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 juillet 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] en la personne de son syndic la SARL TOURNY GESTION

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Maître BORGNA substituant Maître Alice SIMOUNET (SELARL RACINE BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [C] [M]

née le 05 Juin 1953 à [Localité 13]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

Délibéré du 13juin 2025 prorogé au 04 juillet 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Demande en paiement des charges ou des contributions en date du 19 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [C] [M] est propriétaire des lots n° 4 (appartement) et 9 (grenier) et 13 (cave) au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12].

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] ([Adresse 3]) est représenté par son syndic, la SARL TOURNY GESTION.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 08 novembre 2024, le syndic de copropriété en exercice a mis en demeure Madame [M] [C] d’avoir à régler la somme de 3.972,87 euros, puis le 20 janvier 2025, la somme actualisée de 5.301,19 euros correspondante aux charges de copropriété impayées à la date du 17 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] ([Adresse 3]) représenté par son syndic, la SARL TOURNY GESTION, a fait assigner Madame [C] [M] devant le tribunal judiciaire, pôle protection et proximité statuant en référé, à l’audience du 11 avril 2025, aux fins de :

Déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et fondé en ses demandes ; Condamner Madame [C] [M] à lui régler une somme provisionnelle de 5.301,19 euros au titre de l’arriéré des charges et travaux de copropriété dû (incluant l’appel de fonds du 1er Janvier 2025 au 31 mars 2025), outre la somme de 1.351,66 euros au titre des provisions non encore échues pour l’année 2025 ; Assortir cette condemnation des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure initiale du 08 novembre 2024, et à défaut à compter de la présente assignation ; Condamner Madame [C] [M] à lui payer une somme provisionnelle de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner Madame [C] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 11 avril 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] ([Adresse 3]) représenté par son syndic, la SARL TOURNY GESTION, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Régulièrement assigné à domicile avec remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, Madame [C] [M] n’a pas comparu et n’est pas faite représenter.

A l’issue, la décision a été mise en délibéré au 13 juin 2025, prorogée au 04 juillet 2025.

MOTIFS :

Sur la non-comparution du défendeur :

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot, dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération, ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires, les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 11]) représenté par son syndic, la SARL TOURNY GESTION, fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les pièces suivantes :

Les PV d’assemblée générale du 30 juin 2023, du 27 novembre 2023, du 3 juillet 2024, ; Les appels de fonds 2023, 2024 et jusqu’au 31 mars 2025 ; Une mise en demeure du 8 novembre 2024 portant sur la somme de 3.972,87 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété dû au 8 novembre 2024, et du 20 janvier 2025, sur la somme de 5.301.19 euros au titre de l’arriéré dû au 17 janvier 2025. Un décompte selon lequel la créance s’établirait à la somme de 6.652,75 euros au titre des appels de fonds jusqu’au 1/10/ 2025.

La défenderesse, qui ne comparait pas, n’apporte aucune explication sur son défaut de paiement des charges de copropriété relatives à l’immeuble dont elle est propriétaire.

Madame [M] [C] reste devoir au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] ([Adresse 3]) représenté par son syndic, la SARL TOURNY GESTION, la somme de 6.652,75 euros correspondant aux charges de copropriétés selon décompte produit comportant les appels de fonds non appelés jusqu’au 01/10/2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [C] [M] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5.301,19 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré des charges et travaux de copropriété dû, incluant l’appel de fonds du 1er Janvier 2025 au 31 mars 2025, outre la somme de 1.351,66 euros au titre des provisions non encore échues pour l’année 2025.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêt au taux legal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’allouer des dommages et intérêts dont l’appréciation revient au juge du fond, et notamment de caractériser l’existence d’un préjudice lié à l’impossibilité de disposer d’une trésorerie suffisante lui permettant de faire face aux dépenses courantes et exceptionnelles, en lien avec les manquements reprochés à la copropriétaire.

Sur les demandes accessoires :

Succombant dans la présente instance, Madame [C] [M] en supportera les entiers dépens.

Par ailleurs, il paraît inéquitable de laisser à la charge des demandeurs l’intégralité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

Il y a donc lieu de condamner Madame [C] [M] à lui verser une somme de 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Madame [C] [M] ayant déjà été condamnée seule à payer au syndicat des copropriétaires les sommes dues au titre des dépens ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aucune autre demande chiffrée n’étant précisée par le syndicat s’agissant des frais de mise en demeure par exemple, il ne pourra être fait droit à la demande de condamnation supplémentaire au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONDAMNONS Madame [M] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 11]) représenté par son syndic, la SARL TOURNY GESTION la somme de 5.301,19 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré des charges et travaux de copropriété dû, incluant l’appel de fonds du 1er Janvier 2025 au 31 mars 2025, et la somme de 1.351,66 euros supplémentaire au titre des provisions non encore échues pour l’année 2025, avec intérêts au taux legal à compter de la présente décision ;

REJETONS les demandes de condamnation à des dommages et intérêts supplémentaires et au titre des frais supplémentaires exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance ;

DEBOUTONS les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [C] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 11]) représenté par son syndic, la SARL TOURNY GESTION la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [M] aux dépens ;

RAPPELLONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA JUGE