TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Avril 2024

GROSSE :

Le 21 juin 2024

à M^e Michael ZERBIB

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 juin 2024

à la préfecture

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01641 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VKY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FREHA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [F] épouse [P]

née le 25 Juin 1968 à [Localité 4] (AZERBAÏDJAN), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 18 juillet 2022, la société civile immobilière (SCI) Freha, représentée par son gérant, a donné à bail à Madame [R] [F] épouse [P] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], dans le quatorzième arrondissement de Marseille pour un loyer de 780 euros et une provision sur charges de 30 euros.

Le 26 octobre 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SCI Freha a fait signifier à Madame [R] [F] épouse [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, la SCI Freha, représentée par son gérant, a fait assigner Madame [R] [F] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— condamnation à titre provisionnel au paiement de la créance de 5.091,28 euros,

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation aux intérêts légaux à compter de l’assignation,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, outre les frais d’exécution.

A l’audience du 11 avril 2024, la SCI Freha, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Citée à étude, Madame [R] [F] épouse [P] n’est ni comparante ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 20 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Les conclusions versées au débat par la SCI Freha à l’audience seront déclarées irrecevables en l’absence de notification au défendeur en application de l’article 16 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Freha justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 18 juillet 2022 contient une clause résolutoire (page 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.245 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 décembre 2023.

Madame [R] [F] épouse [P] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [R] [F] épouse [P] est redevable des loyers et des charges impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 840 euros actuellement, et de condamner Madame [R] [F] épouse [P] à son paiement à compter du 27 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [R] [F] épouse [P] reste devoir la somme de 7.750 euros à la date du 1er avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [R] [F] épouse [P], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [R] [F] épouse [P] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 7.750 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation au 1er avril 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024, date de l’assignation, sur la somme de 5.091,28 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [F] épouse [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

La demande relative aux frais d’exécution forcée à venir, hypothétique et prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

Madame [R] [F] épouse [P] sera en outre condamné à payer à La SCI Freha la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE irrecevables les conclusions produites par la SCI Freha à l’audience ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juillet 2022 entre la SCI Freha, d’une part, et Madame [R] [F] épouse [P] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2], dans le quatorzième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 27 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [R] [F] épouse [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [F] épouse [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Freha pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [R] [F] épouse [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit huit cent quarante euros (840 euros) à ce jour, à compter du 27 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [R] [F] épouse [P] à verser à titre provisionnel à la SCI Freha la somme de sept mille sept cent cinquante euros (7.750 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation au 1er avril 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024, date de l’assignation, sur la somme de 5.091,28 euros et de la présente décision pour le surplus

CONDAMNE Madame [R] [F] épouse [P] aux dépens ;

REJETTE la demande relative aux frais d’exécution forcée ;

CONDAMNE Madame [R] [F] épouse [P] à verser à la SCI Freha, une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente