Minute n°25/24

ORDONNANCE DU : 17 janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00472 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IIZM

AFFAIRE : [A] [W]

c/ [J] [B], [N] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [A] [W],

née le 21 avril 1953 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître François ROUXEL, avocat au barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [J] [T] [B]

né le 09 Octobre 1948 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Madame [N] [P] [L] [Y]

née le 07 Mai 1945 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Anne-Lise CLOAREC de la SELARL ALC AVOCATS, avocat au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Magali CHEURET

DÉBATS

À l’audience publique du 06 décembre 2024,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 17 janvier 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

ORDONNANCE DU 17 janvier 2025

— contradictoire

— en premier ressort

— signée par le Président et le Greffier

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Madame [W] est propriétaire d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 5], depuis une donation du 27 avril 2009.

Monsieur [B] est propriétaire de la maison d’habitation voisine, située [Adresse 3], depuis le 29 avril 1996.

Monsieur [B] et madame [Y] ont édifié, il y a une quinzaine d’années, un préau attenant au mur ouest de leur maison, mais dont la couverture s’appuierait sur le pignon nord de la maison de madame [W]. À la jonction du préau et du pignon, une plaque de métal aurait été vissée par-dessus une équerre sur le mur de madame [W].

Cette installation serait à l’origine de fissures sur le pignon nord ainsi qu’au niveau du plafond de la salle de bain du premier étage de l’habitation de madame [W], au droit de la jonction avec le préau.

Monsieur [B] et madame [Y] ont également édifié de chaque côté du portail d’entrée de leur

maison des piliers en béton ; celui de gauche s’appuierait contre le mur est de la maison de madame [W].

Cette installation serait ainsi à l’origine de fissures, microfissures et craquèlements sur les marches en béton de la porte d’entrée de madame [W].

Monsieur [B] et madame [Y] auraient enfin raccordé leur récupérateur d’eau à la bouche d’égout de madame [W], ce qui provoquerait des débordements quand le récupérateur d’eau est plein.

En raison des fissures, madame [W] a demandé à monsieur [B] et madame [Y] la destruction du préau et la remise des murs pignons nord et est dans leur état initial.

N’étant pas parvenue à une solution amiable, madame [W], par actes du 26 septembre 2024, a fait citer monsieur [B] et madame [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel elle demande de :

— Organiser une expertise judiciaire avec mission de :

* Décrire avec précision les désordres allégués dans l’assignation ainsi que ceux dont les opérations d’expertise pourraient amener la découverte, concernant l’incrustation ou toute emprise dans les pignons est et nord de la propriété de madame [W] par les ouvrages réalisés par monsieur [B] et madame [Y] ;

* Préconiser les travaux de nature à remettre les pignons est et nord de la propriété de madame [W] dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant l’édification du préau et du portail d’entrée ;

* Dire si les prestations réalisées par monsieur [B] et madame [Y] sont conformes aux

règles de l’art ;

— Réserver les dépens.

À l’audience du 6 décembre 2024, madame [W] maintient ses demandes. Au soutien de ces dernières, elle fait valoir les moyens et arguments suivants :

— La couverture du préau édifié par les défendeurs est fixée pour partie sur le pignon nord privatif de la maison de sa propriété ; une plaque a été vissée directement dans ce mur. Si le code civil autorise un voisin à bâtir contre un mur et à y visser des poutres ou solives, c’est à la condition expresse qu’il s’agisse d’un mur mitoyen et avec le consentement préalable du propriétaire ;

— L’action dirigée contre celui qui a adossé une construction contre le mur privatif de son voisin, s’analyse en une action réelle immobilière se prescrivant par 30 ans, en vertu de l’article 2227 du code civil ;

— Il n’est pas contestable que le préau s’appuie sur le pignon nord du bien de madame [W], comme cela ressort clairement du procès-verbal de constat du commissaire de justice ;

— Il est faux d’affirmer que seule une plaque d’étanchéité est accolée à la façade de madame [W], puisque dans le courrier adressé à cette dernière, le conseil de monsieur [B] et madame [Y] écrivait que le préau était appuyé contre le pignon ;

— Le préau l’empêche d’effectuer des travaux d’isolation de son mur pignon ;

— Indépendamment du lien de causalité entre la configuration des lieux et les fissures qu’il appartiendra à l’expert judiciaire de déterminer, madame [W] justifie de l’illicéité du positionnement du préau et du percement de sa façade pour la fixation de la bande d’étanchéité. Madame [W] justifie donc d’un motif légitime pour voir désigner un expert judiciaire afin de confirmer la réalité des désordres et préconiser les travaux propres à remettre en état nord et est.

Monsieur [B] et madame [Y] demandent au juge des référés de :

— Prononcer la mise hors de cause de madame [Y] ;

— À titre principal, débouter madame [W] de ses demandes et la condamner aux entiers dépens et au paiement à monsieur [B] et madame [Y] de la somme de 1.440 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— À titre subsidiaire, compléter la mission de l’expert judiciaire proposée par madame [W] en ajoutant la mission suivante :

* Décrire l’entretien réalisé sur les façades et sur la couverture de sa maison par madame [W] ;

* Déterminer un lien de causalité entre les désordres et l’édification du préau et le changement du portail ainsi que la présence des piliers supports du portail ;

* Concilier les parties ;

— Réserver les dépens.

Au soutien de leurs demandes, monsieur [B] et madame [Y] font valoir les moyens et arguments suivants :

— La mise hors de cause de madame [Y] est justifiée puisqu’elle n’est pas propriétaire de la maison d’habitation située [Adresse 3]. Seul monsieur [B] figure sur l’acte de vente ;

— Madame [W] est propriétaire de sa maison depuis 2009 ;

— Monsieur [B], avant de faire construire le préau, a déposé le 7 avril 2008, une demande de permis de construire auprès du service urbanisme de la ville de [Localité 9]. Le permis de construire a ensuite été délivré, le 30 avril 2008, sur la base de plans ne prévoyant aucun appui de l’ouvrage sur la propriété voisine de madame [W]. Les travaux ont été déclarés achevés et conformes, par déclaration du 28 octobre 2008. Les travaux ont donc été réalisés en respect des règles d’urbanisme ;

— Monsieur [B] a de plus obtenu l’accord de madame [Z], propriétaire de la parcelle située au [Adresse 4], au moment des travaux. Or, entre avril 2008 et décembre 2018, il n’y a eu aucune contestation sur les travaux ;

— Le préau a son emprise exclusivement sur la propriété [B] et ses poteaux prennent appui seulement sur le sol. Le reste du poids de la construction est supportée par le mur pignon de monsieur [B] ;

— Seule une bande d’étanchéité a été ajoutée entre la façade et la pièce en bois pour justement protéger le mur de la propriété [W] afin d’éviter la stagnation d’humidité puisqu’il existe un espace entre le mur et le préau, avec l’accord de la précédente propriétaire. La facture des travaux prévoit seulement l’étanchéité du mur avec bandes zinc et trapco ;

— Madame [W] ne pourra qu’être déboutée de sa demande d’expertise en l’absence de motif légitime puisque les dommages invoqués ne sont en aucun cas liés à la présence du préau ou du portail et que madame [W] ne fait que supputer, sans aucun commencement de preuve technique, et alors que les ouvrages sont en place depuis 2008 pour le préau, et avant 1996 pour les poteaux. En effet, certaines fissures sur les murs ont été rebouchées il y a longtemps ;

— De très nombreuses fissures sont présentes sur le mur pignon nord de la maison de madame [W], non pas au niveau de la partie près du préau mais sur le mur des pièces situées en rez-de-chaussée, à l’opposé. La construction du préau ne peut avoir causé autant de dégâts sur un mur aussi lointain, alors qu’il y a très peu de fissures sur le mur à côté duquel il a été posé. Madame [W] a bénéficié d’une donation en 2009 de sa mère, madame [Z], et n’a jamais repeint les façades depuis. Les derniers travaux ont été effectués avant 1996 ;

— L’origine des fissures doit être recherchée dans l’humidité qui semble être un problème dans cette maison, tout comme l’est la construction périlleuse de l’immeuble, tel que cela ressort des photographies prises par le commissaire de justice, qui démontrent un ouvrage inachevé en réalité. Le lien entre l’édification du préau de monsieur [B] et les fissures de madame [W] doit être relativisé car inexistant ;

— Par ailleurs, les maisons voisines connaissent le même problème de fissures sur leur façade, dans ce quartier dénommé “[Adresse 8]” ;

— Monsieur [B] lui-même a pu constater des microfissures sur la façade lors de l’achat de sa maison et a fait réaliser un ravalement, avec notamment une reprise des désordres ;

— Madame [W] évoque également des fissures au niveau du plafond de sa salle de bain située au premier étage de sa maison mais le plafond d’une pièce située au premier étage ne peut être au même niveau que le préau, comme le démontre les photographies ;

— Les problèmes d’humidité sont sans doute liés à l’isolation de la toiture et des combles, en tout cas, en hauteur.

Il est en effet possible de voir, sur les photographies prises par le commissaire de justice, que la partie haute du mur nord est noircie dans une zone formant un triangle sous la toiture.

— S’agissant des marches situées devant sa porte d’entrée, le commissaire de justice a constaté qu’elles étaient dégradées. Il fait également état de petites touffes verdâtres et de la mousse sur le trottoir au pied du portail de la maison de madame [W]. Néanmoins, le poteau du portail de monsieur [B] ne touche pas le mur de la maison de Madame [W] ;

— La façade et le contour des fenêtres apparaissent en mauvais état d’entretien, ce qui laisse penser que le défaut d’entretien, ou à tout le moins l’écoulement du temps sans rénovation, est certainement responsable des désordres sur les marches ;

— En conséquence, les désordres proviennent de causes propres à la construction de madame [W], et non au préau de ses voisins. Il n’est ainsi d’aucune utilité de vérifier la réalité des désordres allégués puisqu’ils ont déjà été constatés par le commissaire de justice, et de rattacher l’apparition de ceux-ci aux travaux d’édification du préau et de changement du portail car le lien de causalité est absent. Madame [W] ne fournit pas plus d’éléments techniques depuis les premières contestations datant de la fin d’année 2018, qui ont fait l’objet de deux courriers d’avocat.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise :

La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ».

L’application de ce texte n’implique en effet aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Toutefois, la légitimité du motif du demandeur résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur, et le juge doit impérativement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Par voie de conséquence, le juge ne peut que rejeter une demande d’expertise destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et est manifestement vouée à l’échec.

La mesure d’expertise doit tendre à conserver ou établir la preuve de certains faits mais l’article 145 du code de procédure civile ne peut servir de moyen de pression d’une partie sur l’autre afin de permettre de découvrir un fondement juridique pour une demande en justice postérieure.

La finalité de cette disposition est de faciliter l’administration de la preuve mais elle n’est pas applicable si le demandeur possède déjà des éléments suffisants ou s’il n’existe aucun risque de dépérissement des preuves.

La mesure sollicitée doit être pertinente, adaptée, et proportionnée au litige futur qui la requiert.

En l’espèce, madame [W] soutient que des fissures sont apparues sur son mur de pignon nord ainsi qu’au niveau du plafond de la salle de bain du premier étage, au droit de la jonction avec le préau. Ces fissures trouveraient leur origine dans l’édification d’un préau par monsieur [B] et madame [Y]. De plus, des fissures, microfissures et craquèlements sur les marches en béton de la porte d’entrée de madame [W] ont été causés par le poteau du portail de monsieur [B] et madame [Y]. Enfin, ces derniers auraient raccordé leur récupérateur d’eau à la bouche d’égout de madame [W].

Un commissaire de justice s’est rendu sur les lieux, le 29 avril 2024, et a constaté que :

— Un préau est construit au [Adresse 1], dont la toiture est fixée sur le mur ouest de la maison du [Adresse 1] et qui est jointive sur le pignon nord de madame [W] ;

— La charpente en bois, les tuiles et la gouttière touchent et/ou sont jointives sur les murs nord et est de la maison de madame [W] ;

— Une plaque de métal a été vissée et collée sur le pignon nord de la maison de madame [W] par-dessus une équerre ;

— Des piliers en béton encadrent le portail blanc de la maison du [Adresse 1]. Le pilier gauche a des points de contact avec le mur de madame [W] ;

— Sur les marches en béton de la porte d’entrée de madame [W] et dans l’encadrement de la porte, des fissures, microfissures et craquèlements sont constatés ;

— Des fissures et des traces plus sombres sont présentes sur la façade nord ;

— Dans la bouche d’égout sur le trottoir, il existe une arrivée de la gouttière fixée sur la façade est de la maison de madame [W] ainsi qu’une deuxième arrivée d’eau sur la droite.

En premier lieu, la mise hors de cause de madame [Y] sera prononcée, cette dernière n’étant pas propriétaire de la maison du [Adresse 1]. Seul monsieur [B] est propriétaire de cet immeuble, selon acte de vente du 29 avril 1996.

Par ailleurs, la mesure d’expertise ne peut être ordonnée pour pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Or, en l’espèce, madame [W] ne produit aucun commencement de preuve quant au lien de causalité entre les fissures constatées et les installations de monsieur [W].

En effet, il ressort du constat du commissaire de justice du 29 avril 2024 que le préau construit par monsieur [B] n’est pas fixé et ne prend pas appui sur la maison de madame [W]. Il existe uniquement certains points de contact entre le mur et ce préau mais ces points de contact n’expliquent pas à eux seuls, les fissures invoquées par madame [W], l’immeuble n’ayant pas été récemment construit.

De plus, les désordres dénoncés par madame [W] s’agissant du plafond de sa salle du bain située au 1er étage ne peuvent être imputables à la construction du préau. Les photographies versées aux débats par madame [W] démontrent que le plafond du 1er étage est plus haut que le préau, ce qui exclut tout lien de causalité.

Enfin, au vu des pièces produites par madame [W], les fissures au niveau de la marche de la porte d’entrée ne semblent pas liées au pilier en béton du portail de monsieur [B], dans la mesure où le portail est éloigné de la marche et qu’il n’est que peu en contact avec le mur de la maison de madame [W].

S’agissant du récupérateur d’eau, aucun désordre n’a été constaté par le commissaire de justice.

En conséquence, l’action est manifestement mal fondée et les prétentions de la demanderesse sont vouées à l’échec, aucun élément de preuve suffisant n’étant rapporté par cette dernière.

Sur les autres demandes :

Madame [W] succombe et sera donc condamnée aux dépens.

Par suite, il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [B] les frais irrépétibles qu’il a dû engager. Madame [W] sera condamnée à lui régler la somme de 1 440 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la convention d’honoraires entre monsieur [B] et son conseil ayant été versée aux débats.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

PRONONCE la mise hors de cause de madame [Y] ;

REJETTE la demande d’expertise formulée par madame [W] ;

CONDAMNE madame [W] à verser à monsieur [B] la somme de MILLE QUATRE CENT QUARANTE EUROS (1.440 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [W] aux entiers dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Magali CHEURET Marie-Pierre ROLLAND