TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/02/2026

à : Maitre Tien LY

Copie exécutoire délivrée

le : 24/02/2026

à : Maitre Valentine SCALABRE

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/08262

N° Portalis 352J-W-B7J-DA2G3

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [T] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maitre Valentine SCALABRE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #10302

DÉFENDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maitre Tien LY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 février 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 25 février 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/08262 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2G3

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [F] est locataire d’un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2] en vertu d’un bail consenti par [Localité 1] HABITAT-OPH.

Reprochant à son bailleur de n’avoir pas procédé aux travaux de remise en état de son appartement dégradé par un dégât des eaux survenu fin 2024 et provenant d’une fuite sur une canalisation d’alimentation commune, Madame [T] [F] l’a par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2025 assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Une conciliation a été ordonnée par le juge mais n’a pas abouti.

À l’audience du 11 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [T] [F], représentée par son conseil, a sollicité la condamnation de [Localité 1] HABITAT-OPH à procéder aux travaux de remise en état sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, la suspension du paiement du loyer et sa réduction de moitié jusqu’à la fin des travaux, ainsi que sa condamnation à titre provisionnel à lui rembourser les loyers versés depuis la date du sinistre soit la somme de 3 791,78 euros avec intérêts au taux légal, outre 2 000 euros pour préjudice matériel et financier, 5 000 euros pour préjudice moral et d’anxiété, 5 000 euros pour préjudice corporel et médical et 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Elle a par ailleurs demandé à titre subsidiaire le renvoi de l’affaire au fond.

Elle fait pour l’essentiel valoir, au visa des articles 1719 à 1721 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, que la responsabilité du bailleur est engagée pour manquement à son obligation de délivrance et d’entretien d’un logement décent et de jouissance paisible des lieux, en ce qu’il s’est abstenu de procéder à la remise en état du logement qui a été fortement dégradé par le dégât des eaux ce qui a eu un impact direct sur sa santé physique et mentale.

PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le débouté des demandes et la condamnation de Madame [T] [F] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Il prétend que les conditions du référé ne sont pas remplies en l’absence d’urgence et de preuve d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent et que sa responsabilité n’est pas engagée, dans la mesure où il a immédiatement fait procéder à la réparation de la canalisation d’eau commune à l’origine de la fuite et que le retard dans la réalisation des travaux de remise en état, qu’il vient de commander, incombe à la locataire qui ne lui a pas transmis le rapport de son expert d’assurance permettant d’identifier les interventions nécessaires et missionner les bonnes entreprises.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 30 janvier 2026 puis a été prorogée à ce jour.

Dûment autorisé, [Localité 1] HABITAT-OPH a par note reçue au greffe le 21 janvier 2026 indiqué avoir réalisé les travaux de remise en état à l’exception de quelques retouches de peinture restant à faire.

Décision du 25 février 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/08262 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2G3

Invitée par le juge à préciser si elle maintenait sa demande de travaux, Madame [T] [F] s’est plainte par note reçue au greffe le 24 février 2026 que les travaux réalisés comportaient de multiples non façons et malfaçons et a communiqué divers clichés photographiques à l’appui de ses affirmations.

MOTIFS

Sur la demande de travaux sous astreinte

Les travaux de remise en état ont été réalisés en cours de délibéré.

Si Madame [T] [F] se plaint de ce que ces travaux sont affectés de multiples malfaçons et non façons, – ce que les quelques photographies produites en cours de délibéré ne permettent pas d’établir avec l’évidence requise en référé – , il reste que le chantier doit être réceptionné par le bailleur de sorte que si des prestations ont effectivement été mal réalisées, elles devront être reprises par les entreprises qui sont intervenues dans le cadre de la garantie de parfait achèvement..

Dès lors, la demande de travaux sous astreinte est devenue sans objet et sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de suspension et de réduction du loyer

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose qu’il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1719 à 1721 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, d’y faire pendant toute la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives et de lui assurer la jouissance paisible des lieux.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux critères de décence, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux jugés nécessaires.

Il résulte des dispositions précitées que la consignation des loyers est ordonnée si le logement est indécent et durant l’exécution des travaux fixés par le tribunal.

En l’espèce, la preuve que les lieux auraient été indécents n’est pas établi et surtout les travaux de remise en état ont été réalisés.

En conséquence, la demande de suspension et de réduction du loyer sera rejetée.

Sur les demandes provisionnelles de remboursement des loyers et d’indemnisation des préjudices subis

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

La circonstance que Madame [T] [F] n’ait transmis le rapport de son expert d’assurance qu’à la suite de l’engagement de la procédure n’est pas de nature à exonérer [Localité 1] HABITAT-OPH de son obligation d’entretien et de réparation au sens des articles 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 ni de son obligation de jouissance paisible des lieux.

En effet, [Localité 1] HABITAT-OPH a procédé à la réparation de la fuite sur la canalisation d’alimentation en eau et ne pouvait donc ignorer qu’il lui appartenait une fois les murs secs de procéder à la reprise des désordres consécutifs à cette fuite, étant observé d’une part qu’il n’a pas déféré à la convocation qui lui a été adressée par l’expert d’assurance, ce qui lui aurait permis de connaître dès le 30 janvier 2025 date de la réunion d’expertise la nature exacte des dommages et des travaux à réaliser et que d’autre part il s’est abstenu de solliciter la communication du rapport de l’expert à la suite de la mise en demeure qui lui a été adressée par le conseil de la demanderesse le 5 mai 2025.

Les obligations d’entretien et de garantie de jouissance paisible du bailleur sont des obligations de résultat et ne cessent qu’en cas de force majeure, en l’espèce non allégué. Ainsi, même s’il démontre qu’il a été diligent, le débiteur qui n’a pas exécuté son obligation doit indemniser le créancier et ce depuis le jour où il a été informé du préjudice jusqu’à sa cessation.

Il n’est par ailleurs à aucun moment soutenu que la locataire aurait d’ores et déjà été indemnisée de ses préjudices par son assureur ou celui du bailleur.

Il s’ensuit que contrairement à ce qu’affirme [Localité 1] HABITAT-OPH, la demande d’indemnisation provisionnelle de la preneuse ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

La réalité des désordres dénoncés par Madame [T] [F] et qui ont affecté les peintures du plafond et des murs du séjour, le papier peint de la chambre, ainsi que les peintures de la cuisine, de l’entrée et de la salle de bains sont, au vu du rapport d’expertise et des photographies versées aux débats, établie avec l’évidence requise en référé du 17 décembre 2024, date de la déclaration de sinistre au bailleur, jusqu’au 14 janvier 2026, date d’achèvement des travaux.

L’obligation dans laquelle s’est trouvée la locataire de devoir vivre durant près de 13 mois dans un appartement dont les murs et les plafonds sont dégradés avec d’importantes traces d’humidité, l’expert notant que « les supports impactés sont à saturation », lui a nécessairement causé un préjudice de jouissance.

La locataire ne saurait toutefois, alors que le logement est demeuré habitable, prétendre obtenir le remboursement de l’intégralité des loyers versés depuis le sinistre. Aussi, sur une base mensuelle de 25 % du loyer hors charges (273,62 euros), il y a lieu de condamner [Localité 1] HABITAT-OPH à lui verser à titre provisionnel une somme arrondie à 900 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Madame [T] [F] justifie par ailleurs d’un préjudice distinct tenant au fait que compte tenu de ses multiples pathologies, cette dernière présentant notamment un emphysème pulmonaire et une personnalité fragile avec des épisodes dépressifs majeurs, elle a légitimement pu redouter une dégradation de son état de santé en lien avec la présence de moisissures et d’humidité dans le logement, qui ont cependant nécessairement diminué avec le temps, l’origine de la fuite ayant été traitée.

Elle établit également par plusieurs certificats médicaux et des témoignages avoir vu son état anxieux et dépressif se détériorer. Aussi, une somme supplémentaire de 500 euros lui sera allouée à titre provisionnel en indemnisation de ce préjudice médical et d’anxiété.

Enfin, elle démontre avoir exposé peu de temps avant le sinistre et en pure perte des frais de rénovation pour un total de 139,16 euros. Il sera donc fait droit à hauteur de ce montant à sa demande d’indemnisation provisionnelle pour préjudice matériel.

Le surplus des demandes, non justifiées, sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

PARIS HABITAT-OPH, qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Madame [T] [F] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉBOUTONS Madame [T] [F] de sa demande de travaux sous astreinte devenue sans objet,

DÉBOUTONS Madame [T] [F] de sa demande de suspension et de réduction du loyer,

CONDAMNONS [Localité 1] HABITAT-OPH à verser à Madame [T] [F] à titre provisionnel les sommes suivantes :

—  900 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

—  500 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice d’anxiété et médical,

—  139,16 euros à valoir sur l’indemnisation,

CONDAMNONS [Localité 1] HABITAT-OPH à verser à Madame [T] [F] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires,

CONDAMNONS [Localité 1] HABITAT-OPH aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.