REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/09343 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KP2G

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 23 Avril 2025

[R], [Z] c/ [K], [D]

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2025

ENTRE :

DEMANDEURS:

Monsieur [S] [R]

né le 10 Septembre 1967 à [Localité 8] (VAL-DE-MARNE)

Et

Madame [J] [Z] épouse [R]

née le 06 Janvier 1967 à [Localité 9] (ETRANGER)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par M^e MUGUET

DEFENDEURS:

Madame [C] [K]

née le 15 Avril 1994 à [Localité 7] (VAR)

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Monsieur [B] [D]

né le 07 Avril 1994 à [Localité 6] (VAR)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous deux non comparants, ni représentés

COPIES DÉLIVRÉES LE 23 Avril 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Jean philippe FOURMEAUX

— [B] [D]

— [C] [K]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 16 février 2023 prenant effet le même jour, Monsieur [S] [R] et Madame [J] [R] née [Z] ont donné à bail à Monsieur [B] [D] et Madame [C] [K] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 850 euros, outre une provision sur charges de 70 euros et 40 euros pour le garage.

Suite à divers incidents de paiement, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 5 130 euros a été délivré le 2 février 2024 à Monsieur [B] [D] et Madame [C] [K] qui n’ont pas soldé leur dette dans le délai de deux mois contractuellement prévu.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 2 décembre 2024, par dépôt en l’étude, Monsieur [S] [R] et Madame [J] [R] née [Z] ont fait assigner Monsieur [B] [D] et Madame [C] [K] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 5 février 2025, aux fins de voir :

Constater au bénéfice de Monsieur [D] et Madame [K] l’acquisition, à la date du 2 avril 2024, de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail ayant pris effet le 16 février 2023 ;A défaut,

Prononcer la résiliation du bail du 16 février 2023 à compter de la date de signification de la présente assignation ;Déclarer Monsieur [D] et Madame [K], à la date du 2 avril 2024 ou à la date de signification de la présente décision, occupants sans droit ni titre des lieux (logement et parking) qu’ils occupent [Adresse 3] ;Ordonner en conséquence, l’expulsion de Monsieur [D] et Madame [K] ainsi que de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et restitution des clés ;Condamner Monsieur [D] et Madame [K] à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 6190 euros correspondant aux loyers et charges dus arrêtés au 2 avril 2024 inclus, date d’acquisition de la clause résolutoire, en principal, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 5130 euros à compter du 2 février 2024, date de la signification du commandement de payer et pour le surplus à compter de la date de délivrance de la présente assignation et ce jusqu’à complet règlement ;Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] et Madame [K] à la somme de 960 euros par mois à compter de la date de résiliation prononcée et ce jusqu’à la libération effective des lieux, charges dus en sus sur justificatifs ;Condamner Monsieur [D] et Madame [K] au paiement de ladite indemnité d’occupation et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux et de tout occupant de leur chef ;Subsidiairement,

Condamner Monsieur [D] et Madame [K] à payer en même temps que le loyer ledit montant de l’indemnité suivant échelonnement fixé par le juge ;Condamner Monsieur [D] et Madame [K] à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens incluant le coût du commandement de payer du 2 février 2024 et de sa notification à la CCAPEX.

A l’audience du 5 février 2025, Monsieur [S] [R] et Madame [J] [R] née [Z], représentés par leur conseil, ont confirmé les termes de leur assignation et présenté le décompte actualisé de leur créance.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré à l’étude, Monsieur [B] [D] et Madame [C] [K] n’étaient ni présents ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, concluant à un procès-verbal de carence.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 23 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [S] [R] et Madame [J] [R] née [Z] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 décembre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 2 du code civil dispose que « La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil.

Il résulte de l’avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

Dès lors ce nouveau délai de six semaines, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 16 février 2023.

Cependant, la clause résolutoire prévue par ledit bail stipule qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

Le bail conclu le 16 février 2023, tel que produit aux débats, contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 février 2024, pour la somme en principal de 5 130 euros.

Il est de jurisprudence constante qu’un commandement de payer erroné demeure valable pour la partie de la dette qui est due.

Suivant le décompte fournit aux débats, il apparait que les sommes dues au 2 février 2024 sont de 4 220 euros et non 5 130 euros.

Il apparait qu’entre le 2 février 2024 et le 2 avril 2024, les locataires ont effectué deux virements pour la somme totale de 910 euros.

Dès lors, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 2 avril 2024 à minuit.

L’expulsion de Monsieur [B] [D] et Madame [C] [K] sera par conséquent ordonnée suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

Ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 avril 2024 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 960 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte, les bailleurs disposant désormais d’un titre qu’ils leur revient de faire exécuter.

II/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Monsieur [S] [R] et Madame [J] [R] née [Z] produisent un décompte démontrant que Monsieur [B] [D] et Madame [C] [K] restent devoir la somme de 14 400 euros en principal au mois de février 2025 compris.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 2 avril 2024, les sommes dues par Monsieur [B] [D] et Madame [C] [K] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par les occupants sans droit ni titre.

En conséquence, Monsieur [B] [D] et Madame [C] [K] seront condamnés à verser à Monsieur [S] [R] et Madame [J] [R] née [Z] la somme de 6190 euros arrêtée au 2 avril 2024 comprise au titre des impayés de loyers et charges ce avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 220 euros et de la présente décision pour le surplus.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [D] et Madame [C] [K], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de Monsieur [S] [R] et Madame [J] [R] née [Z] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 février 2023 entre Monsieur [S] [R] et Madame [J] [R] née [Z] et Monsieur [B] [D] et Madame [C] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 2 avril 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [D] et Madame [C] [K] de libérer les lieux situés [Adresse 2] et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [D] et Madame [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [S] [R] et Madame [J] [R] née [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [B] [D] et Madame [C] [K] à verser à Monsieur [S] [R] et Madame [J] [R] née [Z] la somme de 6190 euros arrêtée au 2 avril 2024 au titre des impayés de loyers et charges et ce avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 220 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [B] [D] et Madame [C] [K] à verser à Monsieur [S] [R] et Madame [J] [R] née [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 960 euros, à compter du 3 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [B] [D] et Madame [C] [K] à payer à Monsieur [S] [R] et Madame [J] [R] née [Z] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [D] et Madame [C] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Ariane CHARDONNET, vice-présidente, et par madame Stéphanie STAINIER, greffière.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection