Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 13 juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00217 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPFE

AFFAIRE : COMMUNE DE [Localité 9]

c/ [P] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 juin 2025

DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Georges BONS de la SELARL SELARL GEORGES BONS, avocats au barreau du MANS

DEFENDEUR

Monsieur [P] [Z]

né le 23 Mars 1960 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocats au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLANDGREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 16 mai 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 13 juin 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La commune de [Localité 9] est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation et de commerce au [Adresse 5] à [Adresse 10], cadastré section A n°[Cadastre 6] pour une contenance de 3a et 19 ca.

Elle a acquis ce bien de la communauté de commune Maine Saosnois suivant acte notarial du 28 avril 2022.

Il était précisé dans l’acte notarié que l’immeuble était loué pour neuf années à compter du 1er décembre 20219, à monsieur [P] [Z], le loyer mensuel étant de 360 €. De plus, il est précisé dans le document que les locaux devront exclusivement être consacrés à l’exploitation d’un commerce de bar, café, épicerie.

Un état des lieux a été réalisé le 27 novembre 2019.

Par la suite, en mars 2024, monsieur [Z] a fait appel à un commissaire de justice pour qu’il constate l’humidité présente, selon lui, dans la partie habitation louée au dessus du commerce et rendant les conditions d’occupation difficiles.

Madame le maire de [Localité 9] a adressé le 2 octobre 2024, un courrier à monsieur [Z] en lui reprochant de ne pas entretenir la chaudière de chauffage et de ne pas chauffer les lieux loués. Il lui a également été demandé de fournir ses factures de fioul depuis son entrée dans les lieux en décembre 2019. Il n’en a pas justifié. Le 4 octobre 2024, il a en revanche répondu que rien ne l’obligeait à utiliser la chaudière à fioul pour se chauffer et qu’il pouvait se chauffer par tout autre moyen. Il refusait de communiquer des factures.

Le 17 janvier 2025, monsieur [Z] adressait une vidéo à la mairie sur laquelle apparaissait un ruissellement d’eau sur le mur. La mairie mandatait alors monsieur [S], artisan charpentier, pour qu’il intervienne, ce dernier connaissant les lieux pour avoir déjà réparé un chéneau en novembre 2024 suite à un dégât des eaux.

Il a ainsi constaté, en se rendant sur place, que “les murs de la pièce étaient humides et le linteau de la fenêtre ruisselait d’eau en raison d’une condensation importante causée par l’absence de chauffage”.

Face à cette situation, la commune de RENE a assigné monsieur [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

Le dossier a été évoqué à l’audience du 16 mai 2025. A cette audience, le conseil de la commune de [Localité 9] a maintenu ses demandes et le conseil de monsieur [Z] a formulé protestations et réserves d’usage.

SUR CE

Sur la demande d’expertise :

La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ».

Ce texte exige seulement que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise.

L’existence d’une contestation sérieuse, notamment tirée de stipulations contractuelles, ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions susvisées.

L’article 145 du code de procédure civile n’implique en effet aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif du demandeur résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur, et le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec.

Enfin, la mesure sollicitée est pertinente, adaptée, d’une utilité incontestable et proportionnée à l’éventuel futur litige, dans la mesure où elle permettra de vérifier l’origine des désordres dénoncés par le locataire. L’expert pourra ainsi expliquer les raisons de l’état d’humidité du logement. La commune de [Localité 9] pourra ainsi disposer au besoin par la suite d’éléments pour invoquer la résiliation du bail pour manquements à ses obligations du locataire.

De plus, la demande n’est pas contestée.

La commune de [Localité 9] a donc un intérêt légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée et il y a lieu de faire droit à sa demande.

Sur les autres demandes :

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à la charge du demandeur.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE Madame [E] [N], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 7], demeurant [Adresse 3] ([Courriel 11]) avec mission de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Se rendre sur les lieux à savoir au [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 1] et visiter la maison à usage d’habitation et de commerce louée à monsieur [Z] ;

— Prendre connaissance de tous documents utiles ;

— décrire les lieux et les désordre invoqués et en déterminer les causes ;

— préconiser les mesures propres à y remédier ;

— donner connaissance de ses conclusions aux parties et répondre à leurs dires ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT QUE :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;

— l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT QUE les frais d’expertise seront avancés par la commune de RENE qui devra consigner la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2.500 €) à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire du MANS dans les deux mois de la présente décision étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

COMMET le président du tribunal judiciaire, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire du MANS, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

DIT QUE les dépens resteront à la charge de la commune de [Localité 9] sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND