Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 16 mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00613 – N° Portalis DB2N-W-B7I-ILHK

AFFAIRE : S.A.S. SAS DEBOU prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

c/ Société IMMORENTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. DEBOU prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuel BRUNEAU, avocat au barreau du MANS, avocat postulant

représentée par M^e Eric GRASSIN, avocat au barreau d’Orléans, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Société IMMORENTE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-yves BENOIST de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS, avocat postulant,

représentée par Maître Benoît PRUVOST du Cabinet 28 octobre, avocats au barreau de Paris, avocat plaidant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 04 avril 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 16 mai 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique du 28 janvier 2016, la société IMMORENTE a acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 6].

Lors de cette acquisition, les locaux faisaient l’objet d’un bail commercial conclu le 27 mai 2010 entre les précédents propriétaires et la société S.L.V.

Par avenant à bail commercial, la société IMMORENTE a consenti à la société DEBOU, venue aux droits de la Société S.L.V et exploitant l’établissement situé [Adresse 6] sous l’enseigne “BRASSERIE MADELEINE”, un renouvellement du bail commercial en date du 27 mai 2010 pour une durée de neuf années entières et consécutives, dont six ans fermes, à effet du 1er avril 2021 moyennant un loyer principal d’un montant de 186.000 euros.

Le 2 juillet 2024, un procès-verbal de constatation a été dressé par commissaire de justice relevant la présence d’eau stagnante sur le sol carrelé dans une pièce à usage de laboratoire pâtisserie située au sous-sol de l’immeuble , l’eau recouvrant l’ensemble de la surface. Le constat a mentionné la présence d’infiltrations d’eau au niveau des plinthes et de la cloison des murs. Le commissaire de justice a également constaté, dans la galerie où se trouve le réseau d’évacuation des eaux, la présence de plusieurs tuyaux d’évacuation, certains appartenant au théatre mitoyen et d’autres à la brasserie exploitée par la SAS DEBOU et qui se déversent dans le même regard.

Par actes du 20 décembre 2024, la société DEBOU a fait citer la société IMMORENTE devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel elle demande, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, de voir ordonner une expertise judiciaire à la suite des désordres constatés au sein de l’immeuble.

À l’audience du 4 avril 2025, la société DEBOU maintient ses demandes et fait valoir que la demande d’expertise est justifiée dans la mesure où une première intervention sur place a été organisée et a permis de démontrer la réalité du problème. Elle expose qu’il ne relève pas de la compétence du juge des référés d’nterpréter les clauses du bail commercial et que l’argumentaire développé par la société IMMORENTE pour s’opposer à la demande d’expertise relève de la compétence du juge du fond. Elle soutient que le constat de commissaire de justice réalisé le 2 juillet 2024 permet de démontrer la réalité du sinistre puisqu’il a révélé qu’il ne s’agissait pas d’un simple dégât des eaux mais bien d’un désordre affectant des parties communes ainsi qu’un réseau complexe d’évacuation des eaux usées pouvant porter sur plusieurs immeubles, de sorte que la demande d’expertise judiciaire apparait fondée. Elle ajoute qu’elle ne s’oppose pas au complément de mission proposé par la société IMMORENTE.

La société IMMORENTE s’oppose à la demande d’expertise et demande au juge des référés, à titre principal, de débouter la société DEBOU de ses demandes et de la condamner au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, la société IMMORENTE émet toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise et sollicite un complément de mission. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle n’a jamais été destinataire du constat établi par commissaire de justice le 2 juillet 2024 et qu’elle n’a appris l’existence des désordres que dans le cadre de son assignation devant la présente juridiction. Elle expose que la société DEBOU ne démontre pas le caractère récurrent et non résolu des désordres et qu’elle ne justifie pas d’un motif légitime requis par l’article 145 du code de procédure civile d’une part car elle n’apporte pas d’éléments sur un potentiel litige au fond en raison d’une éventuelle responsabilité de la bailleresse dans le cadre de travaux nécessaires à la cessation des désordres et d’autre part elle ne démontre pas en quoi une mesure d’instruction serait nécessaire à la solution d’un éventuel litige dans la mesure où le bail commercial met à la charge du preneur les éventuels travaux qui seraient nécessaires dans le cadre du dégâts des eaux intervenu.

A titre subsisiaire, la société IMMORENTE sollicite un complément de la mission confiée à l’expert judiciaire désignée par le président du tribunal afin qu’il ait à sa disposition l’ensemble des éléments relatifs à la déclaration de sinistre et à sa gestion postérieure par la société AXA en sa qualité d’assureur du locataire et qu’il se prononce sur la nature des réparations envisagées et notamment qu’il indique si les désordres proviennent totalement ou partiellement d’un défaut d’entretien du preneur et s’il s’agit de grosses réparations ou de réparations d’entretien.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise :

La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ».

L’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe un procès “en germe” possible, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui, étant précisé que l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Ainsi, ce texte exige seulement que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise étant rappelé que la mesure sollicitée doit présenter un intérêt probatoire et que l’action envisagée ne doit pas être manifestement vouée à l’échec.

L’existence d’une contestation sérieuse, notamment tirée de stipulations contractuelles, ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions susvisées.

En l’espèce, la demanderesse produit aux débats un constat d’un commissaire de justice qui décrit explicitement les lieux et démontre la présence d’eau stagnante sur le sol du local pâtisserie, l’existence d’infiltrations et d’humidité dans les cloisons des murs et de plinthes au sol, ainsi que des désordres portant a priori sur l’installation tenant au réseau d’évacuation des eaux, constatations dont la nature, l’ampleur et les conséquences ne peuvent être déterminés en l’état compte tenu du caractère technique des investigations nécessaires de sorte que la mesure d’expertise apparait utile et légitime et n’apparait pas sérieusement contestable.

S’agissant de l’existence du litige, il est constant qu’aucun procès au fond n’est engagé entre les parties. Il n’est pas allégué qu’une mesure d’expertise, si elle était ordonnée, porterait atteinte aux droits des tiers.

Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, le bail signé entre les parties prévoit dans son paragraphe “Entretiens – Réparations” sous l’article “charges et conditions” en page 4 que : “ le “Preneur” ne pourra exiger du “Bailleur” aucune réparation autres que celles énoncées par l’article 606 du code civil. L’article 606 dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et de la charpente. Celui des murs de soutènement et de cloture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. Le ravalement de façade devra avoir lieu tous les DIX (10) ans, et sera à la charge du “Preneur”. Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle.

Ces réparations ne seront pas à sa charge quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.”

Le paragraphe intitulé “mises aux normes” précise que “Par dérogation à l’article 1719 du code civil, le “preneur” aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué, comme le raccordement au tout-à-l’égoût ou l’électricité, ou les normes spécifiques à son activité, et même si ces travaux touchent au gros oeuvre et à la toiture”.

Il est constant qu’au sens de l’article 606 du code civil, et au-delà de la nomenclature dudit article, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale de sorte que des désordres qui seraient dus à des dispositions constructives inadéquates nécessitant des travaux concernant la structure et la préservation de l’immeuble sont imputables au propriétaire dès lors que le contrat de bail met à la charge du locataire les réparations locatives ou d’entretien à l’exception des grosses réparations visées par l’article 606 du code civil.

En l’espèce, si le bail commercial met à la charge de la société DEBOU toutes les réparations autres que celles de l’article 606 mais également les travaux de mise en conformité relatifs au raccordement du tout-à-l’égout et qu’elle apparait tenue des réparations relatives à la zinguerie et aux tuyaux d’évacuation du bien loué, force est de constater que les stipulations du contrat prévoient expréssement la prise en charge par le bailleur des réparations occasionnées par vétusté ou force majeure.

A l’appui de sa demande, la société DEBOU verse aux débats un constat établi par commissaire de justice faisant apparaitre un dégât des eaux mais également des infiltrations et une humidité apparentes dans les murs de l’immeuble. Le constat met également en exergue des désordres portant sur une installation complexe tenant au réseau d’évacuation des eaux usées pouvant affecter plusieurs immeubles.

Ces éléments sont suffisants pour établir que les travaux à entreprendre pourraient excéder les travaux d’entretien et de remise en état et toucher à la solidité ou à la structure même de l’immeuble s’assimilant dès lors à de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil qui resteraient indubitablement à la charge du preneur.

Dans ces conditions, il s’ensuit qu’une action en responsabilité contractuelle n’est pas de manière incontestable vouée à l’échec.

La mesure sollicitée apparait dès lors pertinente, adaptée, d’une utilité incontestable et proportionnée à l’éventuel futur litige dans la mesure où elle permettra de vérifier la réalité des éventuels désordres et d’évaluer les éventuels préjudices subis.

En conséquence, la SAS DEBOU a un intérêt légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée et il y a lieu de faire droit à sa demande.

Il y a également lieu de faire droit à la demande de complément d’expertise formulée par la société IMMORENTE qui apparait utile à la solution du litige.

Sur les autres demandes :

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à la charge du demandeur.

En effet, les dépens ne sauraient être réservés, comme réclamé par les deux parties, dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance.

A ce stade de la procédure, les responsabilités n’étant pas déterminées, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles et la société IMMORENTE sera déboutée de sa demande de réserver le sort de l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder [T] [D], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 7], demeurant [Adresse 3] ([Courriel 8]) avec mission de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 5] ;

— Prendre connaissance de tous documents utiles ;

— Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

— Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant, et le calendrier des travaux ;

— se faire communiquer l’ensemble des éléments relatifs à la gestion du sinistre par l’assurance du preneur, et notamment la déclaration de sinistre, le(s) rapport(s) rendu(s) à la suite des réunions qui se sont tenues à la demande de l’assureur au sein des locaux sis [Adresse 2], les propositions de travaux et/ ou indemnistation émises par l’assurance ;

— Décrire tous les désordres et leurs conséquences sur les murs, plafonds, sols et matériaux ;

— rechercher et décrire les causes et origines de ces désordres et le cas échéant si cela provient totalement ou partiellement d’un défaut d’entretien du preneur et/ou de la vétusté de l’immeuble ;

— dans le cas où les désordres, malfaçons, non-façons, non conformités contractuelles consisteraient des dommages affectant l’ouvrage dans l’un de ces éléments d’équipement sans rendre l’immeuble impropre à sa destination, de dire si ces éléments faits ou non font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondations, ossature, clos et couvert,

— dans l’affirmative, préciser si ces désordres affectent la soliditié du bien ou son bon fonctionnement ;

— donner tout élément motivé sur les causes et les origines des désordres et malfaçons dont s’agit en précisant s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation et d’entretien, à une cause extérieure et dans le cadre de causes multiples, évaluer les proportions revenant à chacune d’elles en précisant les intervenants concernés ;

— détailler les solutions de travaux de remise en état pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût après avoir le cas échéant examiné puis discuté les devis présentés parles parties et préciser la durée des travaux précsonisés,

— indiquer s’il s’agit de grosses réparations ou de réparation d’entretien ;

— lister et évaluer les différents préjudices subis ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— préciser en tant que de besoin les travaux de protection et/ou conservatoires indispensables ;

— donner tout élément propre à pressuriser l’urgence et le calendrier desdits travaux ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres etle préjudice qui en résulte, soit pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens ;

— dans l’affirmative et à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible ;

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT QUE :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;

— l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de HUIT MOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT QUE les frais d’expertise seront avancés par la SAS DEBOU, prise en la personne de ses représentants légaux, qui devra consigner la somme de QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (4.500 €) à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire du MANS dans les deux mois de la présente décision étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

COMMET le président du tribunal judiciaire, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire du MANS, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

DIT que les dépens resteront à la charge de la SAS DEBOU, prise en la personne de ses représentants légaux, sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND