TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/52565 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OFP

N°: 20-CH

Assignation du :

07 Avril 2025

EXPERTISE[1]

[1] 3 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 juillet 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [X] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Madame [G] [F] épouse [Z]

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentés par Maître Eric LENARD, avocat au barreau de PARIS – #G0823

DEFENDEURS

Monsieur [K] [Y] [W]

[Adresse 4]

[Localité 12]

représenté par Maître Eloy DUVAL, avocat au barreau de PARIS – #B0026

Madame [C] [D] épouse [W]

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par Maître Eloy DUVAL, avocat au barreau de PARIS – #B0026

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la société GESTION A.D

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Nicolas VENNER, avocat au barreau de PARIS – #A0480

DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte en date du 2 décembre 2024, Monsieur [X] [Z] et Madame [G] [Z] ont acquis auprès de Monsieur [K] [W] et Madame [C] [W] un appartement situé [Adresse 6] [Localité 8] pour un prix de 335.000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, Madame [G] [Z] et Monsieur [X] [Z] ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris Monsieur [K] [W], Madame [G] [W] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 8] aux fins d’obtenir la désignation d’un expert aux fins d’établir les désordres affectant le bien sus visé.

Lors de l’audience du 18 juin 2025, Madame [G] [Z] et Monsieur [X] [Z] maintiennent oralement leurs demandes.

Ils font valoir que peu après l’acquisition, des moisissures sont apparues sur l’un des murs, se propageant, avec un taux d’humidité important et nécessité d’engager des travaux à hauteur de 30.000 euros selon l’expertise amiable réalisée par l’assureur.

Ils se prévalent d’une éventuelle action sur le fondement de la garantie des vices cachés ou de la réticence dolosive.

Ils précisent que leur demande n’a pas pour objet de remettre en cause le DPE dont le contenu est étranger au présent litige, les désordres constituant la manifestation matérielle d’un défaut sans aucun lien avec la quantité d’énergie consommée par l’appartement vendu.

Ils ajoutent qu’en outre le DPE fait état de l’absence de moisissures et d’humidité.

Monsieur et Madame [Z] soulignent n’avoir aucune qualité dans le domaine de l’immobilier.

Ils prétendent que la diminution du prix de vente n’avait pas pour cause les désordres ou le taux d’humidité mais rentrait dans le cadre d’une négocation habituelle.

Enfin, ils exposent que le terme « manifestement » s’entend d’une precription ou d’un défaut de qualité ce qui n’est manifestement pas le cas en l’espèce.

En réponse, par conclusions développées lors de l’audience du 18 juin 2025, Monsieur [K] [W] et Madame [C] [W] sollicitent le débouté des demandeurs et leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur et Madame [W] font valoir que l’action est manifestement vouée à l’échec en raison d’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. Ils ajoutent que les acquéreurs avaient parfaitement connaissance des défauts énergétiques du bien et de la nécessité de procéder à des travaux d’isolation comme levier de négociation pour faire baisser le prix de vente.

Monsieur et Madame [W] se prévalent également de l’absence d’utilité de la mesure sollicitée, l’origine des désordres étant connue de tous comme liée à un phénomène de condensation sur un temps très courts.

Enfin, ils estiment que la mission sollicitée est illégale, l’expert n’ayant pas à procéder à des appréciations d’ordre juridique.

Le syndicat des copropriétaires formule toutes protestations et réserves.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l’espèce, Monsieur et Madame [Z] versent aux débats :

— un constat d’huissier réalisé le 17 janvier 2025 attestant d’importantes traces d’infiltration, de champignons et de moisissures,

— l’avis d’un architecte en date des 13 et 14 mars 2025 relevant comme cause de désordres le défaut d’étanchéité d’un pignon, des infiltrations diverses liées à l’absence de parement du mur, un défaut d’étanchéité des anciens conduits de cheminée et soulignant l’ancienneté et la récurrence probable de ces désordres ;

— un avis technique de leur assureur.

La négocation du prix en lien avec la catégorie énergétique de l’immeuble ne saurait induire la connaissance par les acquéreurs de tels désordres ce d’autant que les photographies de l’appartement dans l’annonce immobilière préalables à sa mise en vente témoignent de murs nets et propres sans aucune des traces constatées quelques semaines après l’acquisition. Par ailleurs, la clause d’exclusion de garantie alléguée par les vendeurs pourra éventuellement être discutée lors d’un litige au fond et ne saurait être appréciée à ce stade.

Il n’est ainsi pas démontré que l’action au fond des demandeurs serait « manifestement » vouée à l’échec. Monsieur et Madame [Z] justifiant d’un motif légitime comme indiqué ci-dessus, il convient d’ordonner une expertise dans les termes du présent dispositif.

Les demandeurs seront condamnés aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise et désignons pour y procéder:

Monsieur [B] [E]

[Adresse 10]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX03]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;

— examiner les désordres allégués dans l’assignation relatifs aux infiltrations dans l’appartement sis [Adresse 6] [Localité 8] et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— indiquer si les désordres allégués pourraient constituer une non conformité ou une malfaçon par rapport aux règles de l’art visible au moment de la vente ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code;

— en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 5000 euros (sept mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 11 juillet 2025 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 11 mai 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Condamnons les parties demanderesses aux dépens ;

Déboutons Monsieur [K] [W] et Madame [C] [W] de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 11 juillet 2025.

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Maïté FAURY

Service de la régie :

Tribunal de Paris, [Adresse 14], [Localité 9]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax [XXXXXXXX01]

✉ [Courriel 15]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX013]

BIC : [XXXXXXXXXX016]

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [B] [E]

Consignation : 5000 € par Monsieur [X] [Z]

Madame [G] [F] épouse [Z]

le 11 Septembre 2025

Rapport à déposer le : 11 Mai 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 14], [Localité 9].