61B

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 16 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00206 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C5DC

AFFAIRE : [O] [L], [G] [M] C/ S.A.S. SAS AGENCES [C], E.U.R.L. EURL [D] [A], [Y] [S], Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, Commune COMMUNE DE [Localité 10], [Z] [J] épouse [S], [W] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 16 DÉCEMBRE 2025

DEMANDEURS

Monsieur [O] [L]

né le [Date naissance 3] 1989 à [Localité 14], demeurant [Adresse 6]

Madame [G] [M]

née le [Date naissance 4] 1984 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e David BODIN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDEURS

S.A.S. SAS AGENCES [C], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e David DURAND, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE substitué par M^e Loïc RABUSSEAU, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

E.U.R.L. EURL [D] [A], dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par M^e Jérôme DORA, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Monsieur [Y] [S], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Frédéric GUILLEMARD, avocat au barreau de CAEN, avocat plaidant et Maître Yves-noël GENTY, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE avocat postulant

Madame [Z] [J] épouse [S], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Frédéric GUILLEMARD, avocat au barreau de CAEN, avocat plaidant et Maître Yves-noël GENTY, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE avocat postulant

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Jérôme DORA, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

COMMUNE DE [Localité 10], dont le siège social est sis [Adresse 15]

non comparante

Maître [W] [V], notaire domicilié en cette qualité [Adresse 2]

représenté par M^e Frédéric MADY, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant et M^e Marie-nathalie FILLONNEAU, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, avocat postulant

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du 03 Novembre 2025

Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 09 décembre 2025 prorogé au 16 Décembre 2025

Ordonnance mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025

Grosse délivrée

le 16.12.2025

à M^es Bodin David Genty Durand Dora Fillonneau

************************************************************************************************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 30 avril 2025, Madame [G] [M] et Monsieur [O] [L] ont acquis, auprès de Madame [Z] [S], née [J], et Monsieur [Y] [S], une maison sise [Adresse 5] à [Localité 11].

Constatant une dégradation du bien immobilier, les consorts [I] ont organisé une expertise amiable qui a mis en évidence trois désordres tenant à l’existence d’un vide sanitaire sous la maison qui provoque une remonte d’humidité par capillarité dans les murs, un conduit de fumée trop court et des drains non-conformes.

A partir de devis annexés au rapport, l’expert a estimé le montant des réparations à 18.023 €.

Les démarches amiables ultérieures n’ont pas permis d’aboutir à une résolution du litige entre les parties.

C’est dans ce cadre que Monsieur [O] [L] et Madame [G] [M] ont fait assigner devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne, par actes de commissaire de justice en date du 08 août 2025, Madame [Z] [S], née [J], et Monsieur [Y] [S] afin de voir ordonner une expertise judiciaire (dossier n° RG 25/00206).

Dans ces conditions, les époux [S] ont fait assigner devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne, par actes de commissaires de justice en dates du 05 et 08 septembre 2025, Maître [W] [V], la S.A.S. AGENCES [C], l’E.U.R.L. [D] [A], la S.A. AXA France IARD, ès qualité d’assureur de l’E.U.R.L. [D] [A] et la Commune de Bouin, afin d’étendre les éventuelles opérations d’expertise à leur encontre (dossier n° RG 25/00237).

La jonction des dossiers a été disposée à l’audience du 06 octobre 2025. L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 03 novembre 2025.

Madame [G] [M] et Monsieur [O] [L] ont comparu et ils ont maintenu leur demande d’expertise. Ils ont précisé que cette expertise avait pour objet notamment de déterminer avec exactitude l’étendue des désordres, malfaçons, non-conformités et vices affectant la maison, surtout que le conduit de fumée et les drains périphériques ont été installée par Monsieur [S] lui-même.

Madame [Z] [S], née [J], et Monsieur [Y] [S] ont comparu et sollicité :

D’étendre les opérations d’expertise à Maître [W] [V], à la société AGENCES [C], à l’E.U.R.L. [D] [A], à la compagnie AXA France IARD et à la Commune de [Localité 10] ;De compléter la mission de l’expert en y ajoutant les éléments suivants :Se prononcer sur l’éventuel défaut de conception de la voirie de la [Adresse 16] avec la maison d’habitation, et plus précisément avec le regard qui s’y trouve ;Dire si ce défaut de conception éventuel est à l’origine de la captation des eaux de ruissellement dans le regard ;Donner son avis sur les travaux de remise en état à envisager ;Débouter Maître [W] [V] de toutes ses demandes à leur encontre ;Débouter Maître [W] [V] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à leur encontre.

Ils ont soutenu qu’ils ne s’opposent pas à l’expertise demandée, mais que les faits reprochés ne leur seraient pas imputables dès lors qu’ils ont acheté la dite maison en 2008 par le biais du Maître [V], qu’un rapport d’expertise sur le vide sanitaire, entre outre, a été réalisé en 2007, dont le notaire connaissait l’existence, que la négociation immobilière du bien a été réalisée par l’intermédiaire d’une agence immobilière et qu’un DPE a été réalisé par un expert.

En ce qui concerne les travaux réalisés par lui-même, Monsieur [S] a soutenu qu’ils ont été bien réalisés et que, pour le tube de conduit, il n’engendre aucun risque d’incendie comme évoqué par les demandeurs.

Maître [W] [V] a comparu et sollicité :

De débouter les époux [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;De la mettre hors de cause ;De condamner les époux [S] à lui payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;De condamner les époux [S] aux dépens de l’instance dont distraction au profit du Maître FILLONNEAU, avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle a soutenu qu’aucune faute professionnelle ne pourrait lui être reprochée et que sa responsabilité civile professionnelle n’est pas envisageable dès lors que les époux [S] dans leur acte d’acquisition du 18 janvier 2008 ont pris l’engagement de faire leur affaire personnelle du rapport de l’expert invoqué et, en plus, les vérifications qui doivent être entreprises par un notaire, lors d’une vente, portent exclusivement sur les informations faisant l’objet d’une publicité légale, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence. Elle a en conséquence sollicité sa mise hors de cause.

La S.A.S. AGENCES [C], l’E.U.R.L. [D] [A] et la compagnie d’assurance AXA France IARD ont comparu et formulé toutes protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise à leur encontre.

La Commune de [Localité 10] n’a pas comparu.

Le dossier a été mis en délibéré au 09 décembre 2025, délibéré prorogé pour des raisons de service au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire :

L’article 145 du Code de procédure civile prévoit que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès l’épreuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ».

En l’espèce, le bien immobilier des consorts [I] semble souffrir de désordres constatés notamment par l’expertise amiable du 28 juillet 2025 (vide sanitaire sous la maison avec accès par un regard situé sur la voie publique, conduit de fumée trop court, drains non-conformes). L’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ne nécessite que l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire celui d’un possible litige, et l’absence de procès actuel.

En outre, le motif légitime est donc suffisamment justifié par les demandeurs. Il sera donc fait droit, sans plus de débats, à la demande d’expertise selon la mission précisée au présent dispositif.

Sur l’extension de l’expertise aux autres parties :

Les époux [S], en qualité des vendeurs dans l’acte de vente conclu avec les demandeurs, les consorts [I] le 30 avril 2025, ont demandé la mise en cause de plusieurs parties, notamment le notaire qui a rédigé l’acte de vente, Maître [V], l’agence [C] qui a été chargée de la négociation immobilière du bien, la société [A] qui a réalisé le diagnostic de performance énergétique, la compagnie AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur de la société [A] et la Commune de [Localité 10]. Ils ont soutenu que toutes ces parties ont manqué à leur devoir de conseil et d’information.

Ils soutiennent que le problème visant le vide sanitaire et l’accès par un regard situé sur la voie publique était connu par les parties envisagées dans la demande des époux [S]. Sans préjuger de l’éventuelle responsabilité de ces parties, la demande d’extension d’expertise formulée à leur encontre sera reçue concernant l’agence [C], le diagnostiqueur [A] et la Commune de [Localité 10].

Concernant Maître [W] [V], Notaire, la demande d’extension d’expertise à son encontre est justifiée par son éventuelle responsabilité lors de la vente du 30 avril 2025. De fait, les époux [S] avaient connaissance de la présence du vide sanitaire sous leur maison depuis l’achat de celle-ci en janvier 2008. Un rapport d’expertise a été dressé le 24 octobre 2007 par la venderesse initiale, Madame [P], et ils en avaient pris connaissance comme en atteste l’acte notarié du 18 janvier 2008 précisant sous la rubrique « autres conditions particulières » que : « Les acquéreurs (les époux [S]) déclarent avoir pris connaissance de ce document et vouloir en faire leur affaire personnelle sans recours contre quiconque ».

Dans ces conditions, les désordres dénoncés apparaissent indifférents au Notaire de la vente [S] – [I] dès lors que seul un éventuel manquement à ses devoirs d’information et conseil pourrait engager sa responsabilité. Or il est reproché à Me [V] de ne pas avoir pris en compte la mention susvisée dans le cadre de ses vérifications sur l’origine de propriété du bien. Il serait donc allégué, par les vendeurs, que certains désordres préexisteraient, en partie, depuis la vente de 2008.

Or d’une part, les époux [S] étaient certainement les mieux placés pour apprécier l’existence de ces éventuels désordres et/ou pour connaître l’antériorité de difficultés à ce titre. D’autre part, il n’est pas contesté que le Notaire n’est à aucun moment intervenu au titre de ces désordres. Surtout, il serait reproché, en définitif, au Notaire une carence dans son devoir d’information et de conseil en lien avec une abstention ou un oubli des vendeurs, ce alors que cette obligation, relativement aux désordres préexistants, bénéfice en premier lieu aux acquéreurs. Au surplus, il n’est reproché à la défenderesse aucun autre manquement éventuel.

En conséquence, et sans avoir à statuer sur les moyens soulevés par les parties, qui relèvent du juge du fond, le caractère légitime de la mise en cause du Notaire instrumentaire n’est pas suffisamment établi. Dans ces conditions, la demande d’extension de l’expertise judiciaire à son encontre sera rejetée et le notaire sera mis hors de cause.

Sur les autres demandes :

Partie perdante, les époux [S] seront condamnés solidairement à verser au Maître [W] [V] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge provisoire des demandeurs à l’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, réputée contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

ORDONNONS la mise hors de cause du Maître [W] [V] ;

Tous droits et moyens des parties étant réservés ;

Vu l’article 145 du Code de Procédure Civile, ORDONNONS une expertise,

Désignons en qualité d’expert :

[F] [T], [Adresse 1]

inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Poitiers lequel aura pour mission de :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, en présentant une enveloppe financière prévisionnelle pour les investigations à réaliser,

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, dans un délai fixé par l’expert, au plus tard dans le mois suivant la première réunion d’expertise,

Se rendre sur place, [Adresse 5] à [Localité 11] ;

Visiter les lieux et les décrire,

Relever et décrire les désordres affectant l’immeuble litigieux, en considération des documents transmis par les parties et des examens techniques déjà présents au dossier,

Vérifier si les désordres allégués dans l’assignation existent, dans ce cas les décrire, indiquer leur nature et la date de leur apparition, notamment s’ils étaient préexistants avant la vente, en rechercher les causes,

Préciser notamment si les causes des désordres proviennent d’une non-conformité aux règles de l’art ou aux documents contractuels, d’un vice apparent ou non, voire de l’absence de délivrance conforme ou d’une exécution défectueuse ;

Se prononcer notamment sur l’éventuel défaut de conception de la voirie de la [Adresse 16] avec la maison d’habitation, et plus précisément avec le regard qui s’y trouve ;

Dire si ce défaut de conception éventuel est à l’origine de la captation des eaux de ruissellement dans le regard ;

Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, après information des parties et communication par ces dernières, dans les quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d’une note de synthèse, de devis et propositions chiffrés concernant les travaux envisagés,

Préciser, le cas échéant, les préjudices subis du fait des désordres,

Indiquer si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens, les décrire et en faire une estimation sommaire si nécessaire dans un rapport intermédiaire, les requérants étant alors autorisés à réaliser lesdits travaux à leurs frais avancés,

Disons que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée, et préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Disons qu’il devra convoquer les parties ou leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause estimés par lui nécessaires à l’accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu’elles seront écrites, les joindre à son avis ;

Disons que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

Invitons l’expert à établir un état prévisionnel du coût de l’expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dans le mois suivant la première réunion d’expertise ;

Rappelons que l’expert devra à l’issue de ses premières opérations indiquer aux parties les tiers dont la présence à la cause lui apparaît nécessaire, et qu’à cette fin il devra remettre aux parties son avis, conformément aux dispositions de l’article 245 du Code de procédure civile ;

Indiquons que l’expert s’efforcera de concilier les parties, au moment de la remise de son pré-rapport, aux fins de conclusion d’une transaction qui pourra faire l’objet d’une homologation en application des dispositions de l’article 1541-1 du code de procédure civile ;

Informons les parties qu’il est de leur intérêt d’appeler immédiatement en cause tels tiers dont la responsabilité serait mise en évidence au cours des premières opérations d’expertise ;

Disons que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ;

Disons que les convocations remises par l’expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire, dans les 12 mois du prononcé de la consignation effective ;

Fixons la consignation à la somme de 3.500 € que Madame [G] [M] et Monsieur [O] [L] devront consigner à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne par chèque libellé à l’ordre de REGIE TJ SABLES OLONNE ou par virement bancaire, dans le délai de deux mois suivant la présente après quoi elle sera caduque (sauf à ce que celui-ci bénéficie de l’aide juridictionnelle totale) ;

Disons que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ;

Disons que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence ;

Désignons le juge chargé du contrôle des expertises, pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction ;

DISONS que les opérations d’expertise seront communes et opposables aux époux [S], à l’agence, à la société [A], à la compagnie AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur de la société [A] et à la Commune de [Localité 10] ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [S], née [J] et Monsieur [Y] [S] à verser à Maître [W] [V] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS l’ensemble des autres demandes ;

LAISSONS les dépens à la charge provisoire de Madame [G] [M] et Monsieur [O] [L], demandeurs à l’expertise judiciaire.

Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président et Dorothée MALDINEZ, greffière.

D. MALDINEZ F. NGUEMA ONDO