JUGEMENT DU

30 OCTOBRE 2025

DOSSIER N° RG 25/00596 – N° Portalis DBX7-W-B7J-DPPY

Minute n°

AFFAIRE :

S.C.I. DE LA FONTAINE

C/

[I] [V] [X] [J], S.E.L.A.R.L. EKIP'

copie exécutoire délivrée le

à M^e JANOUEIX

copie certifiée conforme délivrée le

à M^e JANOUEIX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Réputée contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Procédure sans audience 11 Septembre 2025,

SAISINE : Assignation en date du 21 Avril 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. DE LA FONTAINE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Hélène JANOUEIX, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 22

DEFENDEURS :

M. [I] [V] [X] [J], demeurant [Adresse 2]

défaillant

S.E.L.A.R.L. EKIP', dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillantE

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 17 décembre 2012, la SCI DE LA FONTAINE a consenti à Monsieur [I] [J] un bail commercial portant sur un bâtiment de stockage équipé d’une chambre froide et un bungalow à usage de bureau situés au [Adresse 1] à SAINT YZAN DE SOUDIAC (Gironde), moyennant un loyer annuel de 33 600 €.

Un état des lieux d’entrée a été effectué le 30 novembre 2020 de manière contradictoire.

Monsieur [J] a donné congé à la SCI DE LA FONTAINE et a restitué les locaux le 4 juin 2024, date à laquelle un état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal de commissaire de justice en présence des deux parties.

Par jugement du 1er juillet 2024, le Tribunal de Commerce de Libourne a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de Monsieur [I] [J] et désigné la SELARL EKIP’ représentée par Maître [W] [K] en qualité de mandataire judiciaire.

Par courrier recommandé du 27 août 2024, la SCI DE LA FONTAINE a déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire pour une somme totale de 56 647,49 € se décomposant de la manière suivante : 21 083,85 € au titre des créances échues (dette de loyers) et 35 563,64 € au titre des créances à venir (demandes de paiement de travaux pour la remise en état des locaux).

Par courrier en date du 7 octobre 2024, la SELARL EKIP’ représentée par Maître [W] [K] a fait savoir à la SCI DE LA FONTAINE qu’elle admettait à titre chirographaire la créance échue pour la somme de 21 083,85 € et qu’elle rejetait la créance à venir pour la somme de 35.563,64 € avec possibilité pour ce dernier de faire connaître ses explications dans le délai de trente jours. La SCI DE LA FONTAINE a apporté une réponse à la SELARL EKIP par courrier du 23 octobre 2024 réceptionné le 24 octobre 2024.

Le juge commissaire n’étant pas compétent pour fixer le montant de la créance s’agissant de désordres liés l’exécution d’un contrat, la SCI DE LA FONTAINE a assigné, par actes du 25 avril 2025, Monsieur [J] et la SELAR EKIP représentée par Maître [W] [K] devant le Tribunal judiciaire de LIBOURNE afin d’obtenir une décision d’une juridiction du fond.

Aux termes de son assignation, la SCI DE LA FONTAINE demande au Tribunal, en application de l’article 1732 du Code civil, de :

FIXER au passif du redressement judiciaire de Monsieur [I] [J] la créance de la SCI DE LA FONTAINE à la somme de 35 563,64 € ;CONDAMNER la SARL EKIP’ et Monsieur [I] [J] à verser à la SCI DE LA FONTAINE la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER la SARL EKIP’ en tous les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DE LA FONTAINE fait valoir que seule une juridiction du fond est compétente pour statuer sur l’existence et le montant de la créance liés à l’exécution d’un contrat, qu’il convient de fixer au passif du redressement judiciaire de Monsieur [J] la somme totale de 35 563,64 € se décomposant de la façon suivante : au titre des frais de remise en état de la chambre froide dégradée par le locataire pour une somme de 29 346,44 €, de remise en place des caméras enlevées par le locataire pour une somme de 2 065,20 €, de remise en place à l’identique d’un portail et une clôture démontée par le locataire pour une somme de 3 600 € et de remplacement du bloc porte sanitaire détruit par le locataire pour une somme de 552 €.

Assigné en étude pour Monsieur [J] et à domicile pour la SELARL EKIP représentée par Maître [W] [K], aucun des défendeurs n’a comparu en audience d’orientation et n’a constitué avocat.

L’ordonnance de clôture et de fixation de la date de dépôt a été rendue le 1 septembre 2025.

La date de limite de dépôt des dossiers a été fixée au 11 septembre 2025.

La procédure s’est déroulée sans audience et la décision mise en délibéré au 30 octobre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

En vertu de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’occurrence, la régularité et la recevabilité ne posent aucune difficulté. Seule la motivation au fond sera donc développée.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; et de payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 1732 ajoute que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Il convient de rappeler qu’au paragraphe « entretien – réparations » mentionné au bail, il a été précisé « le bailleur aura à sa charge les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, sont à la seule charge du preneur… »

Au paragraphe « aménagements », le bail mentionnait « le preneur aura à sa charge exclusive tous les aménagements et réparations nécessités par l’exercice de son activité.

Ces aménagements ne pourront être faits qu’après avis favorable et sous la surveillance et le contrôle d’un architecte dont les honoraires seront à la charge du preneur.

Dès après le preneur peut effectuer à ses frais les travaux d’installation suivant :

Dépose d’environ 4m à l’arrière du bâtiment des panneaux isolants de la chambre froide afin de pratiquer une ouverture de plain-pied à la chambre froide.

Ces travaux seront réalisés par un frigoriste et à la charge du locataire.

A ce titre, le locataire devra transmettre au bailleur le nom de l’entreprise intervenant et la copie de son attestation d’assurance responsabilité décennale.

A la fin du bail, le locataire s’engage à remettre le local dans l’état où il était avant travaux. »

Enfin au paragraphe « améliorations », le bail précisait « tous travaux, embellissements, et améliorations faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur deviendront à la fin de la jouissance, quel en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité, à moins que le bailleur ne préfère demander leur enlèvement et la remise des lieux en leur état antérieur, aux frais du preneur ».

L’état des lieux d’entrée annexé au bail et signé par les parties mentionne :

Extérieur :

parking et dégagement propre et en bon état d’entretien Mur façade crépis en état. Eclairages neufs Autres murs en parpaing brut Quai de chargement et couloir sas :

En bon état, avec deux portes à glissières étanches en bon état de fonctionnement, tampons de quai très bon état. Portes intérieures en bon état [Localité 5] de protection au sol tordu Sol en état d’usage Plafond : état correct Deux groupes de froid en bon état [Localité 6] : bon état correct Prises interrupteurs : état d’usage Eclairages : bon fonctionnement Sanitaires :

Bon état d’usage Sol très mauvais état + plafond mauvais état Chambre froide :

Très bon état général murs et plafond Sol état d’usage en béton brut Eclairage très bon état Deux groupes de froid en hauteur en bon état Bureau bungalow :

Bon état Sol mauvais état

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 4 juin 2024 en présence des deux parties, il est assorti de nombreuses photographies.

La demanderesse sollicite la prise en charge par Monsieur [J] de frais de réparations au titre de plusieurs postes objet de devis versés au dossier.

Sur le doublage des cloisons isothermes

Au paragraphe chambre froide, le commissaire de justice mentionne que :

« Les panneaux PVC ont été démontés par le locataire pour créer un passage.

A ce jour, le panneau d’angle assurant la jonction entre les parois n’a pas été remonté et une ouverture persiste dans l’angle de la zone frigorifique.

Sur la paroi, en fond de zone, les parois sont percées en deux endroits et des fils électriques émergent de la paroi.

Sur toutes les parois de la zone frigorifique présence de multiples traces de chocs et impacts.

Sur la paroi donnant vers l’avant du bâtiment à proximité de la porte donnant vers le quai de déchargement, le revêtement de paroi est percé, troué.

Au plafond deux des dispositifs d’éclairage sont endommagés.

Le plafond présente également de multiples traces de chocs ou impacts.

Le coffret métallique inférieur du groupe froid fixé en partie haute présente un enfoncement, une trace de choc.

Le tuyau qui émerge sous ce groupe est tordu et désaxé et incliné. »

Ainsi, les photographies accompagnant les observations précédentes permettent de mettre en évidence des dégradations, par rapport à l’état des lieux d’entrée qui, de par leur nature et leur importance, ne sauraient être qualifiées comme provenant d’un état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement.

Le coût de la remise en état des cloisons isothermes dégradées a été chiffré par l’entreprise ARPM 33 à la somme de 25 335,92 € TTC. Dès lors, sont considérés comme des désordres imputables à la locataire et dont les réparations doivent être mis à sa charge les travaux de doublage des cloisons isothermes dégradées, soit la somme totale de 25 335,92 € HT.

Sur l’installation de caméras vidéos

Sur l’état des lieux d’entrée, au paragraphe désignation des biens, il a été indiqué « … équipé d’une alarme anti intrusion » et qu’une télécommande avait été remise pour l’alarme.

Le commissaire de justice a noté le démontage des caméras de vidéo « Monsieur [J] indique que ces fils alimentaient deux caméras de surveillance ».

L’entreprise ML SERVICES chiffre la réinstallation à 2 065,20 €. Ce montant sera donc retenu.

Sur l’installation d’un portail et de clôture

Le commissaire de justice note que : « Sur la parcelle sur laquelle est édifiée ce bâtiment est séparée de la voie publique par un dispositif de poteaux métalliques. Aucune grille ou grillage n’est installé entre ces poteaux. Présence également de deux poteaux « décor pierre » matérialisant l’emplacement d’un portail. Les parties présentes indiquent qu’un portail coulissant et des grilles métalliques clôturaient la parcelle, et que ces équipements installés par Monsieur [J] ont été démontés et enlevés par ses soins avant de quitter les lieux. »

Ainsi conformément au paragraphe « améliorations » précité du bail commercial, la SCI DE LA FONTAINE est devenue propriétaire des améliorations effectuées pendant la durée du bail savoir le portail, et l’absence d’accord expresse de la part du bailleur, Monsieur [J] ne devait pas le démonter.

La SCI DE LA FONTAINE présente le devis établi par Monsieur [X] [E] métallier qui a chiffré le coût de remise à l’identique d’un portail à la somme de 3 600 €. Il sera également fait droit à cette demande de réparation.

Sur le changement d’un bloc porte intérieur

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que la porte intérieure était en bon état.

Or le commissaire de justice a indiqué que le bloc porte intérieur était endommagé et qu’il est nécessaire de changer.

Cette réparation a été chiffrée par la SARL A.F.P à la somme de 552 € et elle sera accueillie dans son principe et son montant.

Par conséquent au vu de ces éléments, il y a lieu de fixer le montant des réparations locatives à la charge de Monsieur [J] comme suit, conformément aux devis fournis :

Au titre de la remise en état de la chambre froide : la somme de 29 346,44 € Au titre de la remise en place des caméras : la somme de 2 065,20 € Au titre de la remise en place à l’identique d’un portail et une clôture : la somme de 3 600 € Au titre du remplacement du bloc porte sanitaire : la somme de 552 € Soit une somme totale de 35 563,64 €.

En conséquence, le Tribunal décide de fixer au passif du redressement judiciaire de Monsieur [J] la créance de la SCI DE LA FONTAINE à la somme de 35 563,64 €.

2. Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] et la SELARL EKIP’ représentée par Maître [W] [K] partie perdante, supporteront les dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI DE LA FONTAINE l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprise dans les dépens. La demande relative à l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Enfin il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE au passif du redressement judiciaire de Monsieur [I] [J] la créance de la SCI DE LA FONTAINE à la somme de 35 563,64 € ;

REJETTE le surplus des prétentions de la SCI DE LA FONTAINE ;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] et la SELARL EKIP’ représentée par Maître [W] [K] aux dépens de l’instance.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 30 octobre 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Stéphanie VIGOUROUX Valérie BOURZAI