TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 11]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

N° RG 25/00096 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JH3O

MINUTE n° 25/169

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 08 SEPTEMBRE 2025

Hélène PAÜS, Première Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 08 septembre 2025 après débats à l’audience publique du 16 juin 2025 à 14h30

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [N]

né le 30 Juillet 1961 à [Localité 9] (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DÉFENDEURS :

Madame [V] ([P]) [J] née [W], demeurant [Adresse 6]

non comparante

Monsieur [B] [J]

né le 23 Juin 1967 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 6]

non comparant

Monsieur [C] [O]

né le 20 Juin 1975 à [Localité 9] (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

non comparant

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Saisine sur renvoi d’une juridiction qui s’est déclarée incompétente territorialement ou en raison de la nature de l’affaire

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 1er janvier 2014, M. [H] [N] a donné à bail à M. [B] [J] et Mme [P] [J] une maison à usage d’habitation, une cave et un garage, situés au [Adresse 5] à [Localité 10], pour un loyer mensuel de 760€.

M. [C] [O] s’est porté caution solidaire.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [H] [N] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 décembre 2024, commandement dénoncé à la caution le 7 janvier 2025.

Par exploits en date des 19 et 20 mars 2025, M. [H] [N] a fait assigner M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J] d’une part et M. [C] [O] d’autre part, devant le tribunal de proximité de Thann et sollicité notamment le constat de la résiliation du bail d’habitation.

Par application des dispositions de l’article 82-1 du code de procédure civile, le président du tribunal a ordonné, par mention au dossier, le renvoi de l’affaire devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Thann.

L’ affaire a été fixée à l’audience du 16 juin 2025.

A cette audience, M. [H] [N] a repris le bénéfice de son assignation et demandé au juge de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et constater en conséquence, la résiliation du contrat de bail ,

— A défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— Ordonner l’expulsion de M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

— Condamner M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J] et M. [C] [I] solidairement en cas de refus de quitter les lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation de 760€ par mois à compter de la date du décompte avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Condamner M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J] et M. [C] [I] solidairement au paiement de la somme de 14790€ correspondant aux loyers et indemnités d’occupation arrêtés au mois de mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Condamner M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J] et M. [C] [I] solidairement au paiement de dommages et intérêts à hauteur d’une somme de 1000€ avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Condamner M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J] et M. [C] [I] solidairement aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J] et M. [C] [I] au paiement d’une astreinte de 50€ par jour de retard en cas de refus de quitter les lieux et ce, à compter de la signification du jugement,

— Ordonner la solidarité des défendeurs pour toutes les condamnations à intervenir et ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de ses prétentions, M. [H] [N] se réfère aux clauses du contrat de bail et rappelle que le commandement de payer visant la clause résolutoire fait suite à l’inexécution des termes d’un constat d’accord signé devant le conciliateur de justice.

Il considère que les défendeurs sont de mauvaise foi et que leur carence justifie l’octroi de dommages et intérêts.

M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J] et M. [C] [I] bien que régulièrement cités, n’ont pas comparu, ni personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 19 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 30 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [V] ([P]) [J], seule, avait reconnu selon constat d’accord du 25 juin 2024 devoir la somme de 10640€ s’engageant alors à apurer la dette en 22 mensualités en sus du loyer courant.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 restant applicable aux contrats signés ou renouvelés avant cette date, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié 30 décembre 2024, pour la somme en principal de 12510€ correspondant aux loyers et provisions de charges impayés à sa date.

La charge de la preuve des paiements pèse sur les locataires.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, ils échouent dans l’administration de la preuve qui leur incombe tant concernant le respect des termes de l’accord signé par Mme [V] [J] que l’apurement des causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 28 février 2025 à minuit.

Depuis cette date, M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J] n’ont donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux.

Il convient de la fixer au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 760€.

La fixation d’une indemnité d’occupation participe de la libération des lieux de sorte qu’il n’y a pas lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

— Sur le montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation :

Il ressort de l’examen du dernier décompte joint à l’assignation et arrêté à date du 7 mars 2025, à défaut de preuve rapportée par les défendeurs, qu’ils restaient devoir la somme de 14790€ échéance de mars 2025 intégralement incluse.

M. [C] [O] a par ailleurs signé un engagement de caution solidaire couvrant les impayés de loyers et charges « pendant toute la durée du contrat initial et son renouvellement éventuel ».

M. [C] [O] n’est donc tenu au paiement de l’arriéré que jusqu’au 28 février 2025 date de la résiliation à l’exclusion de la période postérieure, soit dans la limite de 14030€.

Il n’est pas davantage tenu du paiement des indemnités d’occupation pour la période pendant laquelle les occupants désormais sans droit, se maintiendraient dans les lieux.

Par conséquent, M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J] seront donc condamnés solidairement entre eux et solidairement avec M. [C] [O] au paiement de la somme de 14790€, au titre de l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation arrêté au 7 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, dans la limite pour M. [C] [O] de la somme de 14030€.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

Il convient de rappeler que la bonne foi est présumée de sorte qu’il incombe à M. [H] [N] de rapporter la preuve de la mauvaise foi des défendeurs.

Le défaut de paiement est à cet égard insuffisant et M. [H] [N] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui qui est réparé notamment par l’octroi d’une indemnité d’occupation dont il a été rappelé le caractère indemnitaire.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

— Sur les demandes accessoires :

M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J] et M. [C] [I], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer , de sa dénonce à la caution de sa notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [H] [N], M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J] et M. [C] [I] seront solidairement condamnés à lui payer une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 2014 M. [H] [N] et Mme [V] ([P]) [J] et M. [B] [J] concernant la maison à usage d’habitation situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 28 février 2025 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J] et de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J] solidairement entre eux, au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 760€ (sept cent soixante euros) ;

CONDAMNE M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J] solidairement, à payer à M. [H] [N] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à la fixation d’une astreinte ;

DEBOUTE M. [H] [N] de sa demande en paiement de l’indemnité d’occupation contre M. [C] [O], caution ;

CONDAMNE M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J] solidairement entre eux et solidairement avec M. [C] [O], à payer à M. [H] [N] la somme de 14790€ (quatorze mille sept cent quatre vingt dix euros), au titre de l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation arrêté au 7 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, dans la limite pour M. [C] [O] de la somme de 14030€ (quatorze mille trente euros) ;

DEBOUTE M. [H] [N] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J] et M. [C] [I] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer , de sa dénonce à la caution , de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE M. [B] [J] et Mme [V] ([P]) [J] et M. [C] [I] solidairement à payer à M. [H] [N] une somme de 800€ (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 8 septembre 2025 et signé par le juge et la greffière.

La Greffière Le juge