TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Mars 2026

Président : ATIA,

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 06 Janvier 2026

GROSSE :

Le 17 mars 2026

à : M^e Catherine GAUTHIER

(Barreau de Lyon)

EXPEDITION :

Le 17 mars 2026

à : Monsieur [Q] [Z]

à : Madame [F] [R] épouse [Z]

N° RG 25/05547 – N° Portalis DBW3-W-B7J-674T

PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 824 541 148 dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS représentée par son représentant légal en exercice

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, de la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [Z] né le 18 Septembre 1993 à CONSTANTINE (ALGERIE), demeurant allée de la Marsange 2 avenue de la Barquière – Bâtiment A- porte A 403 – 13008 MARSEILLE

et actuellement 170 avenue de Luminy- Appt 116 -13009 Marseille

comparant en personne

Madame [F] [R] épouse [Z] née le 29 Octobre 1998 à MARSEILLE (13), demeurant allée de la Marsange – 2 Avenue de la Barquiere- Bâtiment A- Porte A403 – 13008 MARSEILLE

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 20 septembre 2023, dans le cadre du dispositif de sécurisation du paiement des loyers et charges, visa pour le logement et l’emploi (VISALE), la société par actions simplifiées (SAS) Action Logement Services s’est portée caution de M. [Q] [Z] et Mme [F] [R] épouse [Z] pour le paiement des loyers et charges au titre d’un bail d’habitation non meublée souscrit le 25 septembre 2023 auprès de la société civile immobilière (SCI) Foncière DI/01/2008, représentée par sa mandataire, la société Immo de France Provence.

Le logement situé allée de La Marsange, 2 avenue de La Barquière, dans le neuvième arrondissement de Marseille était mis à bail pour un loyer mensuel d’un montant de 410,14 euros, outre 121 euros de provisions sur charges.

La SAS Action Logement Services a réglé des sommes dues par M. [Q] [Z] et Mme [F] [R] épouse [Z] et leur a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1.233,28 euros le 25 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, la SAS Action Logement Services, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner M. [Q] [Z] et Mme [F] [R] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et suivants, 1346 suivants, 2305 et suivants du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail,

— expulsion de M. [Q] [Z] et Mme [F] [R] épouse [Z] et de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique,

— fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation à la date de résiliation du contrat, égale au montant du loyer augmenté des charges, condamnation de M. [Q] [Z] et Mme [F] [R] épouse [Z] au paiement de cette indemnité,

— condamnation solidaire de M. [Q] [Z] et Mme [F] [R] épouse [Z] à lui payer les sommes suivantes :

* 2.949,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.233,28 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

* 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Les parties ont été entendues à l’audience du 6 janvier 2026.

La SAS Action Logement Services, représentée par conseil, réitère les termes de son assignation. Elle indique que les sommes versées à la bailleresse ne lui sont pas opposables. Elle s’en rapporte sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Comparaissant en personne, Mme [F] [R] épouse [Z] fait valoir un décompte actualisé au 5 janvier 2026 indiquant un solde créditeur de 145,56 euros. Elle justifie les impayés locatifs par un blocage de son aide au logement. Elle sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Comparaissant en personne, M. [Q] [Z] fait valoir sa libération des lieux le 3 mars 2024 et un congé délivré à la bailleresse selon courrier recommandé du 2 décembre 2024.

Aucun diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, sur la recevabilité de la demande de résolution du bail sollicitée par la société ACTION LOGEMENT

Il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l’article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Aux termes de l’article 1346 du code civil : La subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

La SAS Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10306626703 souscrit le 20 septembre 2023 par la bailleresse.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 17 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par voie électronique le 26 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 25 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article III 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.233,28 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

La SAS Action Logement Services produit une quittance subrogative établie le 15 novembre 2024 correspondant à un décompte daté du 2 avril 2025 mais visant les loyers et les charges impayés sur la période du 1er juin au 31 octobre 2024. En l’absence de décompte plus récent, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire au 26 novembre 2024 n’est pas établie.

La SAS Action Logement Services sera par conséquent déboutée de sa demande de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de cette article, le locataire doit également souscrire une assurance locative.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le solde du compte locataire est créditeur d’une somme de 145,56 euros au 5 janvier 2026. Les débats indiquent que la dette locative est consécutive à une suspension du versement de l’aide au logement ayant donné lieu à un rappel de la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône d’un montant de 3.183,56 euros entre les mains de la bailleresse le 26 novembre 2025.

Il en résulte l’absence de manquement suffisamment grave de M. [Q] [Z] et Mme [F] [R] épouse [Z] à leur obligation de payer le loyer.

La SAS Action Logement Services sera par conséquent déboutée de sa demande ainsi que de ses demandes subséquentes d’indemnité d’occupation et d’expulsion.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

M. [Q] [Z] et Mme [F] [R] épouse [Z] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Etant mariés et en l’absence de décision du juge aux affaires familiales sur les mesures provisoires, ils sont tenus solidairement au paiement de la dette en application de l’article 220 du Code civil.

Il importe de rappeler qu’en application de la subrogation légale, si le débiteur règle la dette au créancier initial après l’émission de la quittance subrogative, alors qu’il avait connaissance de la subrogation, il peut être exposé à un risque de double paiement. Le créancier initial doit restituer les sommes au débiteur, car il n’est plus légitime pour les conserver. Le subrogé conserve ses droits et peut agir contre le débiteur si celui-ci n’a pas encore réglé la dette en sa faveur.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services justifie de la notification des quittances subrogatives à M. [Q] [Z] et Mme [F] [R] épouse [Z] lors de la délivrance du commandement de payer puis par l’assignation. Le versement du rappel d’aide au logement par la CAF des Bouches-du-Rhône à la SCI Foncière DI/01/2008 est inopposable à la SAS Action Logement Services.

Il sera par conséquent fait droit à sa demande.

M. [Q] [Z] et Mme [F] [R] épouse [Z] seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 2.949,36 euros au titre des sommes versées à la SCI Foncière DI/01/2008 selon quittance subrogative établie le 15 novembre 2024 pour les échéances impayées des mois de juin à octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025, date de délivrance de l’assignation.

Il appartiendra à M. [Q] [Z] et Mme [F] [R] épouse [Z] de solliciter le cas échéant auprès de la SCI Foncière DI/01/2008 la restitution des sommes indûment perçues.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, en tenant la reprise du versement du loyer courant, il convient d’accorder à M. [Q] [Z] et Mme [F] [R] épouse [Z] des délais de paiement selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

M. [Q] [Z] et Mme [F] [R] épouse [Z], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SAS Action Logement Services les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Rien ne justifie de déroger au principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action de la SAS Action Logement Services recevable ;

DÉBOUTE la SAS Action Logement Services de ses demandes de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et de prononcé de la résiliation du bail ainsi que de ses demandes subséquentes d’indemnité d’occupation et d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement M. [Q] [Z] et Mme [F] [R] épouse [Z] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de deux mille neuf cent quarante-neuf euros et trente-six centimes (2.949,36 euros) au titre des sommes versées à la SCI Foncière DI/01/2008 selon quittance subrogative établie le 15 novembre 2024 pour les échéances impayées des mois de juin à octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 ;

ACCORDE à M. [Q] [Z] et Mme [F] [R] épouse [Z] la faculté d’apurer la dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 35 mensualités équivalentes d’un montant de quatre-vingt-deux euros (82 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE in solidum M. [Q] [Z] et Mme [F] [R] épouse [Z] aux dépens ;

REJETTE la demande de la SAS Action Logement Services au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé à Marseille et mis à la disposition des parties par le greffe le 17 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION