JUGEMENT DU : 31 JUILLET 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/01265 – N° Portalis DBX7-W-B7H-DGOX

AFFAIRE : [I] [Z] [U], [N] [J] [C] C/ [B] [O] Notaire associé de la SAS [8]

63B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Minute n°

copie exécutoire délivrée

le 31 juillet 2025

à M^e LAYDEKER

copie certifiée conforme délivrée

le 31 juillet 2025

à M^e LAYDEKER

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI

ASSESSEURS : Julie MANLAY

Bertrand QUINT

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— 

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 22 Mai 2025

SAISINE : Assignation en date du 16 Octobre 2023

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [Z] [U], demeurant [Adresse 2]

Madame [N] [J] [C], demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Olivier NICOLAS, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 719

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [O] Notaire associé de la SAS [8], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Xavier LAYDEKER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 706

FAITS CONSTANTS ET PROCÉDURE

Monsieur [I] [U] et son épouse Madame [N] [C] étaient propriétaires d’un ensemble immobilier situé à [Localité 7], d’une superficie totale de 1,13 hectares comprenant notamment une vaste maison d’habitation constituant leur résidence principale, un jardin attenant avec piscine et des terrains à bâtir en périphérie.

Ayant acheté en septembre 2020 une nouvelle propriété sur le Bassin d'[Localité 4], ils ont souhaité mettre en vente leur propriété d'[Localité 7] et se sont rapprochés de leur notaire, Me [O], afin d’être conseillés dans la cession de l’ensemble immobilier et sa division en lots. Dans ce contexte, ils ont reçu une proposition de la société [3], promoteur immobilier. Ils ont alors sollicité Me [O] afin qu’il effectue une simulation financière et fiscale pour connaître l’imposition sur la plus value dont ils seraient redevables au regard des caractéristiques du projet immobilier envisagé avec [3]. Ce projet portait sur la conservation de la maison principale, la création d’un lot à bâtir, destiné à être vendu à un opérateur de logements sociaux et la création de 5 lots à bâtir destinés à être vendus à des particuliers.

Me [O] répondait aux époux [U] par mail du 1er octobre 2021 et leur indiquait notamment que la vente du lot destiné à la construction de logements sociaux pourrait leur permettre de bénéficier de l’exonération de la plus-value prévue par l’article 150 U 8° du Code Général des Impôts (CGI) dès lors que la société [3] s’engageait à revendre à un opérateur de logement social.

Une promesse de vente a été signée le 29 novembre 2021 entre les époux [U] et la société [3]. Cet acte prévoyait la signature de l’acte authentique au plus tard le 8 juillet 2022 et intégrait une faculté de substitution partielle permettant à la société [3] de se faire substituer partiellement par un opérateur social qui pourrait se porter directement acquéreur du macro-lot « social » auprès des époux [U]. Cet engagement était repris dans l’acte définitif signé le 8 juillet 2022, étant précisé que le 7 juillet 2022, [3] transmettait une lettre d’intention du bailleur social [6] manifestant son intérêt pour le lot “social”. L’acte mentionnait également que la partie du prix de vente correspondant au lot social serait exonérée d’imposition sur la plus-value conformément à l’article 150 U 8° du CGI, compte tenu de l’engagement pris par l’acheteur de revendre ce lot à un opérateur de logement social.

En juillet 2022, [3] questionnait Me [O] sur la compatibilité entre la réalité du projet envisagé et les conditions de l’acte authentique relatives aux délais de cession à un bailleur social afin que les époux [U] bénéficient de l’exonération fiscale. En réponse, Me [O] rappelait que le calendrier avait été évoqué à de nombreuses reprises, et que l’exonération fiscale était un élément déterminant du consentement de ses clients à la vente.

La vente était finalisée le 8 juillet 2022.

Le 3 janvier 2023, les époux [U] recevaient une proposition de rectification de la part de la Direction Régionale des Finances Publiques, leur indiquant notamment que l’exonération prévue à l’article 150 U 8° du CGI ne pouvait s’appliquer qu’aux cessions de bien immobiliers au profit d’organismes en charge du logement social dont ne fait pas partie la société [3], et que cette dernière n’avait pas pris l’engagement de construire des logements sociaux dans un délai de 4 ans. L’administration fiscale sollicitait dès lors le paiement de la somme de 89.958€ au titre de l’imposition de la plus-value et des charges sociales outre la somme de 1.079€ au titre des intérêts de retard.

Sur conseils de leur notaire, les époux [U] mandataient le [5] afin de répondre à l’administration fiscale, consultation qui leur était facturée 2.400€ TTC. Le 3 mars 2023, ils transmettaient à l’administration fiscale les observations du [5] sur le calcul de l’impôt. Le 30 mars 2023, la DGFIP réévaluait l’impôt dû à la somme de 45.821€ outre des intérêts de retard évalués à 550€.

Le 15 juin 2023, les époux [U] mettaient en demeure Me [O] de les indemniser des sommes payées à l’administration fiscale.

N’ayant pas obtenu l’indemnisation demandée, les époux [U] ont, par acte du 16 octobre 2023, assigné Me [B] [O] devant le Tribunal Judiciaire au visa des articles 1240 et 1241 du Code civil et 150 U 8° du Code général des impôts. Ils sollicitent la condamnation de Me [O] à leur verser les sommes de 48.771€ au titre de leur préjudice financier, 25.000€ au titre de leur préjudice de perte de chance et 1.500€ chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2025, les époux [U] modifient leurs demandes sollicitant la condamnation de Me [O] à leur verser les sommes de :

—  2.950€ au titre de leur préjudice financier,

—  45.821€ au titre de leur préjudice de perte de chance,

—  2.500€ au titre de leur préjudice moral,

—  3.500€ chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent :

— que Me [O] avait conscience du but fiscal de l’opération financière et devait en sa qualité de notaire et du devoir de conseil afférent, leur conseiller la solution fiscale la moins onéreuse ;

— qu’en interprétant de manière erronée les dispositions du code général des impôts, il a délivré un mauvais conseil et généré une imposition non-prévue, engageant sa responsabilité pour faute;

— qu’ils ont été obligés de consulter le [5] (avec des honoraires de 2.400€) et de payer des intérêts de retard (550€) ;

— qu’ils ont été tenus de payer des impôts alors qu’ils auraient pu en être exonérés, y compris avec le même acheteur si ce dernier s’était engagé directement à réaliser et achever des logements sociaux dans un délai de 4 ans, conformément aux dispositions de l’article 150 U 7°b du CGI, ou avec un autre acheteur ;

— que s’ils avaient eu connaissance du montant de l’impôt réclamé, ils n’auraient pas vendu à ce prix ou auraient vendu à un autre acheteur, précisant avoir reçu une offre similaire à un prix supérieur en 2021 ;

— que le paiement à l’impôt peut être considéré comme un préjudice indemnisable s’il est établi que dûment informé ou conseillé, le contribuable n’aurait pas été exposé au paiement de l’impôt rappelé ou aurait eu à payer un impôt moindre ;

— qu’ils n’étaient pas contraints par les délais fixés par l’acte, ayant contracté un prêt-relais dont l’échéance était fixée au 28 septembre 2023, uniquement pour des travaux, le bien arcachonnais ayant été acheté comptant et les travaux devant être réceptionnés en juin 2021 ;

— que l’achat du bien immobilier sur le Bassin d'[Localité 4] et la mise en place du crédit-relais n’étaient de plus pas conditionnés à la vente de leur propriété d'[Localité 7] à la société [3];

— que Me [O] ne leur a jamais conseillé de proroger la signature de l’acte définitif de vente, la seule demande sur ce point émanant de l’acheteur alors que toutes les conditions suspensives avaient été levées ;

— qu’ils ont perdu la chance d’être totalement exonérés de l’impôt, ce qui justifie leurs demandes.

En défense et par conclusions notifiées le 25 novembre 2024, Me [O] conclut au débouté de l’ensemble des demandes formulées. Reconventionnellement, il sollicite la condamnation des époux [U] à lui verser la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique :

— ne pas contester avoir commis une erreur d’interprétation de la législation fiscale ;

— ne pas contester les demandes relatives au préjudice financier et plus spécifiquement les honoraires du [5] et les intérêts de retard, soit la somme totale de 2.950€ ;

— qu’en revanche, les époux [U] ne peuvent solliciter le remboursement de l’impôt payé, la jurisprudence rappelant de manière constante que l’impôt, étant dû en tout état de cause, il ne constitue pas en soi un préjudice réparable ;

— que les demandeurs ne peuvent invoquer la perte de chance que s’ils démontrent qu’ils n’auraient pas été imposés dans les mêmes circonstances contractuelles ;

— que sur ce point, la seconde offre qui leur a été faite, n’émanait pas d’un bailleur social ou d’un organisme agréé, l’offrant ayant un projet similaire à la société [3] ;

— que si [6], bailleur social, a bien manifesté son intérêt sur le projet initial, il n’est pas démontré que la reprise aurait été faite dans les délais prévus dans la promesse de vente, soit avant le 8 juillet 2022, cet intérêt ayant été manifesté la veille de la signature de l’acte authentique, avec de nombreuses conditions suspensives et mise en place d’un délai de signature de l’acte authentique de 14 mois et d’une demande de participation à hauteur de 47.250€ HT aux frais VRD une fois le permis de construire validé ;

— que la date du 8 juillet était une date butoir imposée par le couple contraint par son projet immobilier en cours ;

— que Monsieur [U] avait d’ailleurs clairement rappelé dans différents courriels l’importance du délai de signature de l’acte authentique, refusant qu’il soit repoussé à novembre 2022 comme demandé par l’acheteur ;

— qu’en réalité, les époux [U] ne démontrent pas qu’ils avaient la possibilité immédiate et concrète de réaliser l’opération dans les mêmes conditions de prix et de délais qui leur auraient permis de bénéficier d’une exonération fiscale, et certainement pas à hauteur de 100%;

— que subsidiairement, si c’était le cas, la réparation ne pourrait être que partielle, compte tenu du degré de probabilité afférent à la chance perdue ;

— qu’ils ne démontrent enfin l’existence d’aucun préjudice moral.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l’article 753 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 6 mai 2017, applicable aux instances introduites à compter du 11 mai 2017, le tribunal ne statuera que sur les prétentions énoncées au dispositif.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025, l’affaire fixée au 22 mai 2025 pour y être plaidée et mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité du notaire :

Il est constant que tout notaire est tenu d’un devoir d’information et de conseil à l’égard des parties à l’acte pour lequel il prête son concours. A ce titre, il est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Le notaire doit notamment anticiper les conséquences fiscales d’une opération, ce qui lui impose d’informer les parties, notamment, sur le régime fiscal applicable à l’opération envisagée. En cas de manquement, la responsabilité civile professionnelle de cet auxiliaire de justice peut être engagée, sur le fondement des articles 1240 ou 1241 du Code Civil, à condition que les préjudices invoqués soit en relation directe avec les fautes ou négligences retenues.

En l’espèce, Me [O] a été chargé de procéder à la vente du bien immobilier des époux [U]. Il a dans ce cadre répondu à leurs questionnements sur le montant des impositions à venir (plus value) et fait, comme cela émane des courriers qu’il a adressés, rentrer dans le champ contractuel le principe de l’exonération de la plus-value prévue par l’article 150 U 8° du CGI pour une partie des lots. Il a toutefois fait une interprétation erronée des textes du CGI qu’il ne conteste d’ailleurs pas avoir commis.

Cette erreur, ou faute au sens civil, a généré de manière certaine la nécessité de solliciter l’intervention du [5] et un retard dans le paiement de l’impôt (pénalités de retard). Me [O] sera en conséquence condamné à payer aux époux [U] la somme de 2.950€, indemnisation d’ailleurs non contestée.

Les époux [U] sollicitent également l’indemnisation d’un préjudice de perte de chance de ne pas avoir obtenu l’exonération fiscale sur la plus-value pour le “lot social” qu’ils évaluent à 100%.

La perte de chance réparable peut être définie comme étant la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. Si une perte de chance même faible est indemnisable, la perte de chance doit être raisonnable et avoir un minimum de consistance. La preuve de la perte de chance incombe à celui qui s’en prévaut et la réparation de celle-ci doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, le manquement du notaire à son obligation d’information et à son devoir de conseil a pu causer aux époux [U] une perte de chance de ne pas s’acquitter de l’ impôt sur la plus-value. Correctement informés par le notaire, les époux [U] auraient pu différer de quelques mois la signature de l’acte authentique en lien avec la lettre d’intention de [6] annexée à la signature de l’acte authentique, et ce d’autant que s’il est apparu que les époux [U] pouvaient apparaître pressés de signer en juillet, c’était semble-t’il pour pouvoir se consacrer à leur second projet immobilier, pour partie déjà financé. Les manquements relevés à l’encontre de Me [O] ont privé les époux [U] de la possibilité de rechercher une solution fiscale moins importante caractérisant ainsi l’existence d’un préjudice réparable, en lien de causalité avec la faute relevée.

Au vu de ces éléments, la perte de chance d’échapper au paiement de l’impôt sur la plus-value était sérieuse et doit être fixée à 70% de l’assiette du préjudice dont il est demandé réparation soit 45.821 x 70%= 32.074,70€.

Compte tenu du stress et des soucis générés par cette procédure (consultation du [5] en urgence, prise de contact avec l’administration fiscale pour négociation des pénalités et du montant de l’impôt), il leur sera en outre alloué la somme globale de 2.000€ pour leur préjudice moral.

Sur l’exécution provisoire:

Le présent jugement est normalement exécutoire de droit à titre provisoire. Il n’y a pas lieu de déroger à ce principe en l’absence de défense sur ce point.

Sur la demande d’indemnisation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et sur les dépens :

Partie perdante, Me [B] [O] sera condamné à verser à aux époux [U] la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour les mêmes raisons, il sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] payer à Monsieur [I] [U] et son épouse Madame [N] [C] la somme totale de 37.024,70€ (trente sept mille vingt quatre euros et soixante dix centimes),

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] payer à Monsieur [I] [U] et son épouse Madame [N] [C] la somme de 3.000€ (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] aux entiers dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 31 juillet 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Stéphanie VIGOUROUX Valérie BOURZAI